[ 張生貴 ]——(2015-2-22) / 已閱10799次
公房確權需要正確面對同案不同判的問題
【提出問題】
房改房所有權確權問題是司法實踐中經常遇到的難問題，此類案件在北京地區法院發生的尤其多，公房權屬確認帶有政策因素，雖然案情各有不同，但在處理過程中堅持的原則和理念需要做出統一標標，以下這起特殊案件具有普遍性，法院的處理結果明顯不同，一方婚前承租的公房，婚后由子女出資購得，所有權登記在一方名下，產權應當屬于個人財產。
【案情簡介】
王1王2王3王4王5系姐妹關系，李某系五原告之繼母；位于東城區某小區四號樓6單元房屋系原告父親王x生前工作單位于1966年1月分配的職工福利公有住房。五原告的父親王某于1945年參加工作，1998年離休。2005年6月8日由“公房產權單位”依據國務院關于深化城鎮住房制度改革決定，對涉案房屋實施房改“成本價”出售，五原告的父親王某將涉案房屋的權屬轉歸五原告，并委托五原告全權辦理房改購房事宜；2005年8月17日，五原告出資15492.00元購買涉案房屋；房改時使用了五原告父親王某和母親劉某的工齡優惠，李某與五原告的父親王某系再婚夫妻，雖然成本價購房時間發生在婚姻期間，但購房款不是家庭共同財產，李某于2011年12月份至2014年2月期間先后三次向法院提起法定繼承權訴訟。
依據“先析產、后繼承”的原則，五原告申請中止繼承權訴訟，依《物權法》第三十三條、第三十九條；《婚姻法》第十八條（一）項、《婚姻法司法解釋二》第十九條規定，訴求確認涉案房屋所有權歸王某個人。五原告向法院提交了房改購房協議；成本價購房時工齡計算表；劉某單位出具的享受一次性住房優惠政策調查表；五原告交納購房款的收據；登記在王某個人名下的房屋所有權證。
【一審判決】
本案經原審法院五次庭審后，最終判為王某夫妻共同財產；現由是李某有購房能力，王某的子女出資行為視為墊資。
【法律評析】
1、法院認定事實及舉證責任分配違背法律規定：
五原告一審時提交的證據查明的客觀事實是：涉案房屋系1966年由五原告父親工作單位分配的福利公房，早于婚前二十六年；公有住房待遇中融含王某的工資福利；房改成本價購房時，王某具備唯一購房資格；占用了五原告母親的工齡；購房款不是共同財產。
原審判文表述：2005年購買涉訴房屋時，王某與被告的夫妻共同財產已經足以支付涉訴房屋的購房款，原告未提供相關證據證明在2005年時王某與被告的共同財產不足以支付涉訴房屋的購房款，這一表述違背最高法司法解釋明確規定，依據司法解釋規定，應由被告承擔證明購房款來源于共同財產開支的舉證責任，原審法官關于“原告提供相關證據證明王某與被告的共同財產不足以支付涉案房屋的購房款”，這樣分配舉證責任的作法缺乏依據。五原告提交的付款收據及背書簽字足以證明購房款并非被告的共同財產，被告口頭陳述具備支付購房款能力，并未證明購房款出自共同財產，原審沒有要求被告提供其與王某共同支付購房款的證據，反要求五原告為舉證，違反《民事訴訟法》第六十四條規定。判文已查明由五原告出資購房的事實，但表述為“原告的出資行為應視為系代王某出資”；這一認定與委托書內容明確不符，違背公權不得強加于民事私權的基本立法原則，委托書核心內容是“聲明將產權轉讓給女兒，并由女兒出錢購買”，這是王某的真實意思表示，原審將五原告購房的出資認為共同購房，極端錯誤。
2、適用法律錯誤：
《婚姻法》第十八條（一）項之規定，《物權法》第三十九條規定，涉案房屋系王某的特有財產；最高人民法院婚姻法司法解釋二針對一方承租的公房，如果以個人財產購買所得，產權登記在個人名下，屬個人財產，五原告的出資依法屬于王某個人財產，不能視為共同財產。本案涉及王某前后兩個家庭，涉案房屋使用了前一個家庭的工齡優惠，限定購買對象為前一個家庭，原審關于共同財產的認定與國務院關于公房政策規定的一個家庭只能享有一次的規定明顯不符。
最高院已廢止的司法解釋曾規定：因購房時享受已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，并非財產或財產權益，亦非確定房屋權屬的依據，但該內容系個案批復，只針對前一家庭，不針對諸如本案的第二個家庭。
五原告出資購房的行為應由五原告作出解釋和說明，司法理應尊重公民對民事私權的處置，這是一項基本原則，更是一條社會公理，司法只能居中裁判，無權超越公民對私權的意志，五原告替父購房，產權歸父親所有，是自古以來公認的道理，原審簡單推定既違公理，又違法理，更違情理。
退一步而言，依據《婚姻法》第十八條第（三）項，參照《婚姻法司法解釋三》第七條規定，親屬出資行為在法律上視為子女對父親購房的贈與，所購不動產認定為一方的個人財產。
3、房改房系夫妻特有財產制：
現行婚姻法對夫妻財產采取例舉式條款，婚姻法第十七條五項中沒有關于房產等不動產歸夫妻共同所有的規定，最高人民法院婚姻法司法解釋二對十七條第五項的解釋也未規定已購公房的歸屬。婚姻法司法解釋二第十九條規定，只有使用“婚后共同財產購房”才視為夫妻財產。本案情況并非使用家庭共同財產購房，是典型的婚前個人財產。
《婚姻法司法解釋二》第十九條是裁判本案的條款，該條規定認定“夫妻共同財產”的前提是共同財產購買。現行《婚姻法》吸收社會民眾的意見，確立了婚后個人特有財產制，屬夫妻個人財產的保留。對福利性公有住房，根據《國務院關于印發在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》《關于轉發國務院住房制度改革領導小組鼓勵職工購買公有舊住房意見的通知》《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，《婚姻法》規定以個人財產購買的承租房屋，無論是房改房或非房改房，均屬于一方的婚前財產，夫妻一方婚后以個人財產購買婚前一方承租或者婚后雙方共同承租的非房改房，屬于個人財產。最高人民法院婚姻法司法解釋二釋義明確，房改房是單位根據職工職務、工齡、家庭人口等多種因素綜合考慮給予職工的福利，按房改政策出售是上述福利政策的延續。
國家按成本價售房給職工，是將多年前積累的福利補發給職工。涉案公房回購實際是用王某婚前工資取得的婚前財產，如果被五原告對購得房改房，僅憑所有權證在婚姻關系存續期，即主張是夫妻共同財產，顯然不公平。
依據國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》第十八條、第二十一條規定，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能收受一次，職工購買現已住用的公有住房的，售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣；每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65（男職工35年、女職工30年）計算，綜合考慮職工職務、家庭人口等多種因素。可見，房改政策出售的房屋是職工福利政策的延續，不是單純的房屋價格，更不能簡單認定為工齡折扣只是一種政策性補貼。最高人民法院關于對“修改《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》”建議的答復明期，關于房改房的出售、產權歸屬等問題，需要在對諸如有關部門的相應規定、售房單位的具體意見和情況、房改時是否享受了雙方工齡優惠、配偶中的另一方是否因分配該房屋而失去了其在本單位另行分房資格等多方面的因素綜合考量后，才能做出認定。《關于唐民悅房改房產權認定問題的復函》明確規定，職工按成本價補足房價款及利息后，住房產權歸職工個人所有。
【公權介入私權的界限】
原審沒有尊重王某及五原告的意思，違背意思自治原則：
原審認定五原告為王某成本價購房系共同財產，認定違背五原告及王某本人的意愿，排斥權利人和五原告的意思自治。五原告出資的真實意思明確，是為父親個人購房，購房出資過程及外觀證據足以判定五原告既為自己也為父親王某購房，從未傳遞出給被五原告購房的意思，現行法律規定，子女為父親出資購房，依法認定為五原告為父親王某的贈與，這一點有司法解釋的規定，最高人民法院為統一司法裁量尺度，針對親屬出資“推定”為贈與自己一方親屬，除非贈與人明確贈與非親屬一方的除外，五原告沒有明確是原告出資。
綜上，原審法院認定和處理有主觀性，可資參照的司法案例有：北京市第三中級人民法院（2014）三中民終字第07225號民事判決《關于沈X與王某等繼承糾紛第二審民事判決；北京市第一中級人民法院（2014）一中民終字第07162號民事判決《關于尹某與趙等所有權確認糾紛二審民事判決；北京市第三中級人民法院（2014）三中民終字第08186號民事判決《關于劉某與左某等繼承糾紛第二審民事判決。張生貴北京安朗律師事務所 遇到法律糾紛 律師與您并肩同行13240422999
