[ 呂國華 ]——(2015-3-23) / 已閱7997次
被征收人在房屋征收與補償中的權利，散見于法律、行政法規和地方性法規中。我國在不動產征收與補償方面仍缺乏統一立法。對于集體土地上房屋征收與補償，我國主要通過《中華人民共和國土地管理法》進行規范；對于國有土地上房屋征收與補償，我國主要通過《國有土地上房屋征收與補償條例》進行規范。此外，還有幾部重要的法律如《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城市房地產管理法》對國有土地上房屋征收與補償做了一些原則性規定，行政法規如《中華人民共和國土地管理法實施條例》對集體土地上房屋征收做了比較系統的規范。在長期訴訟實踐的基礎上，筆者從上述幾部法律、行政法規中歸納出被征收人在房屋征收與補償中的五項基本權利，即知情權、參與權、選擇權、補償權和救濟權。
知情權，即被征收人依法知悉征收與補償有關情況的權利。知情權是被征收人的一項基本權利，貫穿于征收與補償的始終。《中華人民共和國土地管理法》第四十六條第一款明確規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條也規定：“征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告。市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第三條規定：“房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條第二款規定：“市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。”侵害被征收人知情權的征收、補償活動，程序違法。在征收、補償過程中，被征收人有權知悉征收的原因，有權知悉征收決定的內容，有權知悉征收補償方案的內容，有權知悉其他被征收人獲取補償的情況，有權知悉征收補償資金的發放、使用情況（見《政府信息公開條例》），有權知悉征收補償資金的賬戶及數額。發生于河南某地的集體土地上房屋征收案件，地方政府以招商引資的名義，聯合開發商搞旅游地產開發項目。征收公告未發布，開發商即開始強迫群眾搬遷。補償方案不統一，補償標準幾乎一家一個樣。征收決定作出后，整個村子僅剩下十幾戶人家尚未搬遷。這些村民強烈要求政府公開補償標準及其他村民獲取補償的情況，遭到拒絕。北京呂國華律師代理村民起訴，最終法院判令當地政府公布補償標準以及其他已經簽訂協議的村民獲取補償的信息。
參與權，即被征收人依法參與征收、補償有關活動的權利。參與權也是被征收人的一項基本權利。充分保障被征收人的參與權，是“程序正當”原則的基本要求，也是“決策民主”原則的基本要求。《中華人民共和國土地管理法》第四十八條規定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”《中華人民共和國土地管理法》第四十九條第一款規定：“被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條第二款也規定：“市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條規定：“市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。”按照我國現有的法律、行政法規的規定，保障被征收人在征收與補償活動中的參與權，既要保障被征收人參與征收前有關規劃和計劃制定的權利，又要保障被征收人對征收補償方案發表意見的權利；既要保障被征收人在參與制定房屋征收評估辦法方面的權利，又要保障被征收人在選定或確定評估機構方面的參與權。發生于河北某地的國有土地上房屋征收案件，地方政府公布征收補償方案后，絕大多數被征收人不同意該補償方案，但地方政府未召開聽證會進一步聽取被征收人的意見，隨即作出了征收決定。被征收人委托呂國華律師提起了撤銷征收決定之訴。最終法院判決確認該征收決定違法。
選擇權，即被征收人依法選擇估價機構和補償方式的權利。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款規定：“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款規定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”按照規定，被征收人可以依法選定或者確定估價機構。但征收人不具有選定、確定、指定估價機構的職權。保障被征收人選擇估價機構的權利，有利于更好的維護被征收人的利益，彌補被征收人在評估知識和資源方面的不足。被征收人不僅可以依法選擇估價機構，而且可以依法選擇補償方式。被征收人既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。被征收人選擇補償方式的權利，始于征收決定作出之時，終于補償決定作出之時或者補償協議簽訂之時。征收人不得干預被征收人選擇補償方式的權利，不得強迫被征收人選擇或者放棄某種補償方式。對于集體土地上房屋征收，被征收人還可以選擇留地安置、入股安置、保險安置等多種補償方式。發生于山東某地的國有土地上房屋征收案件，被征收人與征收人未能就補償達成一致意見。征收人作出了補償決定，對被征收人予以產權調換，剝奪了被征收人選擇貨幣補償的權利。被征收人委托呂國華律師提起了撤銷房屋補償決定之訴，該案經過一審，二審，最終經過再審，法院撤銷了征收人作出的房屋補償決定。
補償權，即被征收人依法獲取公平補償的權利。《中華人民共和國物權法》第四十二條第二款規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”《中華人民共和國物權法》第三款規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第二款規定：“補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定：“對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”按照法律和行政法規的規定，征收人征收被征收人的房屋，應當向被征收人支付相應的補償，如房屋補償、土地使用權補償等。在征收過程中，被征收人不僅享有要求征收人支付補償的權利，而且享有要求征收人予以公平補償的權利。公平補償是征收人在支付補償時必須堅持的基本法律原則。這就要求：一、征收人在支付補償時，應當堅持公平原則，公平對待征收區域內的被征收人。二、征收人支付的補償不應低于市場價格。三、征收人在支付補償前，不得強制被征收人搬遷。另外，對于集體土地上房屋征收，公平補償原則要求征收人支付的補償必須確保不降低被征收人的居住條件和生活水平。《國有土地上房屋征收與補償條例》明確要求征收人堅持公平補償原則。《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例，雖未直接將公平補償原則列入法律條文，但實質上也遵守了公平補償原則。尤其是近年來我國頒布實施的一系列土地管理配套法規、規章、法規性文件，明確規定征收集體土地上房屋“不得降低被征收人的居住條件”和“不得降低被征收人的生活水平”（見《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》）。發生于河北某地的國有土地上房屋征收案件，征收當事人無法就補償取得一致意見。征收人在估價機構尚未作出評估報告時，就對被征收人作出了房屋補償決定。被征收人不服，委托呂國華律師提起了訴訟，要求撤銷房屋補償決定。經審理，一審判決駁回被征收人的訴訟請求；上訴后，二審法院撤銷一審判決，發回一審法院重審。目前，該案尚未審結。
救濟權，即被征收人在征收活動中認為其權益受侵時通過法定方式獲取救濟的權利。在實踐中，被征收人的合法權益被侵害的情形經常發生。當合法權益被侵害的時候，被征收人該怎么辦呢？我國現有法律、行政法規對被征收人的合法權益被侵害時的救濟途徑作出了具體規定。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條第三款規定：“對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第十四條規定：“被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第三款明確規定：“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”被征收人不服征收決定，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。被征收人不服補償決定，也可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。對于國有土地上房屋征收補償方案不服的，被征收人可以提出自己的修改意見。對于集體土地上房屋征收補償標準不服的，被征收人可以申請行政協調；對行政協調不服的，被征收人可以進一步申請行政裁決。簽訂補償協議后反悔的，被征收人可以依法要求法院變更、撤銷補償協議，或者請求法院確認補償協議無效。發生于遼寧某地的集體土地上房屋征收案件，被征收人對公布的補償標準有爭議，委托呂國華律師代為申請行政協調；被征收人對協調結果不滿意，繼而委托呂國華律師代為申請行政裁決；被征收人對裁決結果不滿意，繼而委托呂國華律師向國務院法制辦申請行政復議。最終國務院法制辦以程序違法為由撤銷了地方政府作出的行政裁決。
知情權、參與權、選擇權、補償權和救濟權，是我國法律規定的被征收人的五項基本權利。無論是集體土地上房屋征收，還是國有土地上房屋征收，被征收人均享有這五項基本權利。在實踐中，凡是取得了良好社會效果的征收項目，均是充分保障了被征收人五項基本權利的項目；凡是未充分保障被征收人五項基本權利的項目，也都難以取得良好的社會效果。依法征收是依法治國在房屋征收領域的基本體現。保障被征收人的五項基本權利，既是依法征收的基本要求，又是依法征收的基本條件。只有充分保障被征收人在征收與補償過程中的知情權、參與權、選擇權、補償權和救濟權，才能確保征收與補償在法治的軌道上運行。
參考文獻：
《中華人民共和國物權法》
《中華人民共和國土地管理法》
《中華人民共和國城市房地產管理法》
《國有土地上房屋征收與補償條例》
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》
作者簡介：呂國華，北京國征律師事務所創辦人，山東人，畢業于北京大學，法律碩士，專門從事不動產征收法律事務。聯系電話：13811168718。QQ：545852153。電子郵箱：lvguohualawyer@126.com
