[ 王冠華 ]——(2015-8-22) / 已閱6221次
判定商品房買賣認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的司法實(shí)務(wù)規(guī)則--商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析(一)
王冠華
目前，開發(fā)商使用的“商品房買賣認(rèn)購(gòu)書”名稱五花八門，有訂購(gòu)書、預(yù)訂書、允諾書、意向書、談判紀(jì)要、房號(hào)保留協(xié)議等多種叫法。將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書界定為預(yù)約還是為本約，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)給出了一般判斷規(guī)則，該解釋第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同�！睆谋緱l解釋我們可以推論出，將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為本約，應(yīng)滿足如下兩個(gè)條件：一是合同條款齊備，即“具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容”；二是應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”。
但對(duì)于上述兩個(gè)條件是否應(yīng)同時(shí)具備，實(shí)務(wù)中存在不同觀點(diǎn)。最高人民法院部分法官認(rèn)為：就一般情況而言，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書只要具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即可認(rèn)定為本約，不必附加合同履行條件(見《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引》，人民法院出版社2014年4月版，P565)。但在司法實(shí)踐中，除合同條款齊備這一條件外，無(wú)一例外地附加買受人交納全部或部分房款的合同才能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同，以此區(qū)分預(yù)約與本約。在張蒼明與泉州華億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案中，福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民申字第696號(hào)再審裁定書認(rèn)為：“……《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》也沒有約定付款方式及時(shí)間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具有的主要內(nèi)容，且華億公司依該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》約定只向張蒼明收取了定金3萬(wàn)元，而沒有收取購(gòu)房款，故不符合《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定……，二審認(rèn)定該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》為商品房預(yù)約合同并無(wú)不當(dāng)�！痹趶V州東浚開發(fā)有限公司與張一鵬、趙莉彬其他合同糾紛案中，最高人民法院(2014)民申字第742號(hào)再審民事裁定書認(rèn)為：東浚公司與張一鵬、趙莉彬簽署的兩份《協(xié)議書》，對(duì)買賣房屋的基本狀況、購(gòu)房?jī)r(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容均作出了明確約定；協(xié)議簽訂后，東浚公司收取了張一鵬、趙莉彬的購(gòu)房款1萬(wàn)元，并將商品房交付張一鵬、趙莉彬使用，張一鵬、趙莉彬也在該房屋實(shí)際居住使用多年。綜合以上事實(shí)，一、二審法院根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第5條……規(guī)定，認(rèn)定張一鵬、趙莉彬與東浚公司之間的《協(xié)議書》為商品房買賣合同，而非預(yù)約合同，適用法律正確。至于東浚公司與張一鵬、趙莉彬之間未另行簽訂正式的《商品房買賣合同》，以及未能辦理按揭貸款、付清全部購(gòu)房款的事實(shí)，不影響雙方之間買賣合同本約關(guān)系的成立。
就合同條款齊備條件而言，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款等13項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中存在爭(zhēng)議的是：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣本約，還是僅需具備若干核心要件即可？
有的法院嚴(yán)格按照13項(xiàng)要件是否齊備來(lái)判斷是否構(gòu)成本約。在賴永妍、山東魯信置業(yè)有限公司與商品房預(yù)售合同糾紛案中，青島市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：賴永妍與魯信公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)單》僅對(duì)當(dāng)事人名稱姓名和住所、商品房基本狀況和商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款(不含裝修費(fèi))作出了約定；對(duì)付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆�、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜，解決爭(zhēng)議的方法及違約責(zé)任等事項(xiàng)均未作出明確約定。另，該涉案商品房為精裝修房屋，雙方在《認(rèn)購(gòu)單》中約定“該房款不含裝修費(fèi)用，其裝修合同另行簽訂”。通過該約定可知，購(gòu)買整套涉案商品房的總價(jià)款應(yīng)為商品房的價(jià)款加上裝修價(jià)款，故涉案商品房的總價(jià)款須在雙方簽訂裝修合同后才能確定，但雙方因裝修費(fèi)用產(chǎn)生糾紛未能簽訂裝修合同，導(dǎo)致購(gòu)買整套涉案商品房最終總價(jià)款無(wú)法確定。綜上所述，賴永妍與魯信公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)單》缺少商品房買賣合同的主要條款，無(wú)法作為商品房買賣合同進(jìn)行履行，故雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)單》的性質(zhì)不是商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣預(yù)約協(xié)議。在南京易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與魏嵇峰商品房預(yù)售合同糾紛案中，江蘇省高級(jí)人民法院(2008)蘇民終字第0204號(hào)民事判決書認(rèn)為：雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》對(duì)于《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的房屋的交付使用條件及日期、面積差異的處理方式等內(nèi)容均未約定，因此商品房買賣合同尚未成立。
有的法院則以幾項(xiàng)核心要件是否齊備作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而在核心要件的選擇上各地法院也不盡相同。《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》2012年第1期刊載了劉道琳因簽訂商品房定購(gòu)單訴南京航空瑞華公司等商品房買賣合同糾紛案，其裁判摘要認(rèn)為：雙方簽訂的商鋪定購(gòu)單就出賣方、定購(gòu)方、定購(gòu)房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、定金及違約責(zé)任等內(nèi)容做了約定，已具備商品房買賣合同的主要條款。在泰安泰山金華房地產(chǎn)有限公司、時(shí)逢與時(shí)逢房屋買賣合同糾紛案中，山東省高級(jí)人民法院(2014)魯民提字第337號(hào)再審民事判決書認(rèn)為：本案中時(shí)逢與金華公司簽訂的商品房預(yù)訂合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。該商品房預(yù)訂合同約定了當(dāng)事人的名稱、商品房的基本情況、商品房的銷售方式、商品房?jī)r(jià)款、交付使用期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等內(nèi)容，具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容�！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗�(bào)》2012年第11期刊載了張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案，該案裁判宗旨認(rèn)為：判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
2009年施行的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第1條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立，合同欠缺的其他內(nèi)容，可以通過合同法的規(guī)定予以確定。故在商品房買賣合同實(shí)踐中，有的學(xué)者從合同實(shí)現(xiàn)的角度分析，認(rèn)為核心要件宜選擇房屋總價(jià)、價(jià)款支付方式、房屋交付等。(《商品房買賣合同案件審判疑難問題研究》，潘軍鋒，江蘇省高級(jí)人民法院民一庭，載《法律適用》2014年第2期)
筆者以為，上述之爭(zhēng)純屬無(wú)謂，核心要件選擇亦謂徒勞。判斷商品房買賣認(rèn)購(gòu)書為預(yù)約抑或?yàn)楸炯s，僅僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，或者核心要件是否完備，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，即當(dāng)事人是否存在明確的將來(lái)訂立本約的意思。
實(shí)務(wù)中，這一標(biāo)準(zhǔn)已自覺或不自覺地運(yùn)用于各級(jí)人民法院的司法實(shí)踐中。在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛中，最高人民法院(2013)民提字第90號(hào)再審民事判決書清楚明確地表達(dá)了這一司法判定規(guī)則：
僅就案涉《購(gòu)房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而若僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司在2006年9月20日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書》中明確約定了雙方擬進(jìn)行買賣的房屋的位置、面積和價(jià)款，應(yīng)當(dāng)說(shuō)具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無(wú)須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時(shí)在該協(xié)議中約定：“……3、甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商�！�5、甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”可見，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認(rèn)為，案涉《購(gòu)房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。
在王美芳與金壇房屋建設(shè)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，江蘇省高級(jí)人民法院在(2014)蘇審二民申字第425號(hào)再審裁定書中進(jìn)一步闡述：在商品房買賣認(rèn)購(gòu)書中，當(dāng)事人作出明確的將來(lái)訂立本約的意思表示，即便事后買受人向出賣人部分履行購(gòu)房款給付義務(wù)，也不能該認(rèn)購(gòu)書的預(yù)約性質(zhì)。該再審裁定書認(rèn)為：本案中，雙方之間的協(xié)議僅約定了房屋的位置，對(duì)房屋的面積、總價(jià)款、房屋交付日期、交付標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、面積差異的處理等等內(nèi)容均無(wú)約定，且雙方還特別約定，此協(xié)議僅為預(yù)訂金海灣住宅，待圖紙核準(zhǔn)后，簽訂正式合同，以正式合同為準(zhǔn)，故王美芳認(rèn)為雙方之間的協(xié)議為正式的商品房買賣合同，依據(jù)不足。一、二審判決認(rèn)定雙方的協(xié)議為商品房買賣合同之預(yù)約合同的主要依據(jù)是協(xié)議內(nèi)容，而非當(dāng)事人一方庭審中的陳述。王美芳分兩次向開發(fā)公司繳款的收據(jù)上雖分別載明“預(yù)收房款”、“房款”，但僅憑兩次交款收據(jù)，不足以推翻一、二審判決關(guān)于雙方之間的合同系商品房買賣合同的預(yù)約合同的認(rèn)定。
【作者簡(jiǎn)介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國(guó)法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
