[ 王冠華 ]——(2015-8-29) / 已閱10512次
商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則--商品房買賣合同實務(wù)問題解析(二)
王冠華
在我國，商品房預(yù)售實行許可證制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備四個條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條對商品房預(yù)售條件作了與《城市房地產(chǎn)管理法》第44條基本一致的規(guī)定，其第24條進(jìn)一步明確列舉了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明的必備條件，其中就包括該條例第23條和《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前3個條件。這表明了：只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件；人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時，只從形式上進(jìn)行審查，只要該等預(yù)售合同系出賣人在未取得商品房預(yù)售許可證明的情形下簽訂的，即可認(rèn)定預(yù)售合同無效。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱)《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”該條是關(guān)于商品房預(yù)售合同效力和補(bǔ)辦商品房預(yù)售許可證明對合同效力影響的解釋。依此解釋，在簽訂合同時，商品房預(yù)售行為雖不符合前述預(yù)售條件，但只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，預(yù)售合同的效力就得以補(bǔ)正，人民法院可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。
對于出賣人取得商品房預(yù)售許可證的最遲時間如何界定？司法實踐中，基于盡量促使合同有效成立和維護(hù)商品房交易安全等考慮，將商品房預(yù)售許可證最遲取得時間在《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定的“起訴前”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放寬至“一審辯論終結(jié)前”。在再審申請人鄂州市文松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被申請人鄂州市中醫(yī)醫(yī)院房屋買賣合同糾紛[(2013)民申字第1012號]一案再審民事裁定書中，最高人民法院指出：“文松公司與鄂州中醫(yī)院簽訂《商品房買賣合同》時雖未取得涉案商品房的建設(shè)用地使用權(quán)，但在本案一審時該公司已取得商品房預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：‘出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。’本案一、二審判決依據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定《商品房買賣合同》有效，并無不當(dāng)。”實際上，在《商品房買賣合同司法解釋》出臺之前，對于這一問題，最高人民法院對同類案件審理的裁判意見就已明確了這一司法態(tài)度。在潮陽市光大偉聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司與廣東駿業(yè)(集團(tuán))有限公司承包銷售合同糾紛[(2002)民一提字第3號]案中，最高人民法院指出：“光大偉聯(lián)公司擁有該項目的開發(fā)及所涉商品房的銷售權(quán)，雖然雙方在簽訂第九、十棟商品房委托銷售協(xié)議時尚未取得該兩棟樓的預(yù)售許可證，但在一審訴訟期間完善了預(yù)售手續(xù)，因此不影響合同效力。”
商品房預(yù)售合同簽訂后，如若商品房預(yù)售許可證被行政部門撤銷，那么商品房預(yù)售合同效力又應(yīng)如何認(rèn)定？我們認(rèn)為，《商品房買賣合同司法解釋》第2條只是規(guī)定在簽訂商品房預(yù)售合同時需取得預(yù)售許可證明，合同即為有效，如果事后預(yù)售許可證明被撤銷，系基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反了行政管理法規(guī)所致，也是行政管理機(jī)關(guān)履行行政管理職責(zé)的需要，并不必然導(dǎo)致合同無效。在田衛(wèi)霞與駱玉林、新疆星云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆新平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛[(2014)烏中民四終字第438號]案二審民事判決書中，新疆烏魯木齊市中級人民法院認(rèn)為：駱玉林與新平房產(chǎn)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且新平房產(chǎn)公司依據(jù)該協(xié)議已于2006年3月29日給駱玉林辦理了入住手續(xù)；新平房產(chǎn)公司雖因以虛假材料騙取《商品房預(yù)售許可證》的行為于2004年受到行政處罰并被撤銷了預(yù)售許可證，但該行政行為對此前已經(jīng)發(fā)生的法律事實不具有溯及力，且行政處罰行為也不能產(chǎn)生新平房產(chǎn)公司與駱玉林簽訂的房屋預(yù)售合同無效的法律后果。且已生效的(2011)烏中行終字第57號、(2012)新審一民提字第296號等民事判決書對新平房產(chǎn)公司在商品房預(yù)售許可證被撤銷前的行為均作了有效認(rèn)定。綜上，新平房產(chǎn)公司在預(yù)售許可證被撤銷之前與駱玉林簽訂的預(yù)售合同仍系有效協(xié)議，本院對田衛(wèi)霞認(rèn)為新平房產(chǎn)公司與駱玉林簽訂的商品房買賣合同無效的上訴主張不予支持。
就出賣人簽訂商品房預(yù)售合同時，其持有的預(yù)售許可證已過有效期，該預(yù)售合同是否有效的問題，司法實踐中存在截然相反的兩種觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售許可證已過有效期與自始未取得商品房預(yù)售許可證存在本質(zhì)上的區(qū)別，出賣人取得預(yù)售許可證即具備預(yù)售資格，不因該證過期而喪失預(yù)售資格。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實驗外貿(mào)公司與深圳市崗廈實業(yè)股份有限公司合同糾紛[(2014)深中法房終字第1136號]案二審民事判決書中，深圳市中級人民法院認(rèn)為：“文蔚大廈項目于1998年8月取得編號為深(福)房許字(1998)035號的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，其有效期限至2000年8月13日，該事實表明文蔚大廈項目并不符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于商品房預(yù)售合同無效的情形，實驗外貿(mào)公司與崗廈公司以商品房預(yù)售許可證過了有效期為由主張買賣合同無效的理由不成立。”目前，部分省市如廣東省東莞市核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》不再設(shè)置許可有效期，這也從另一個側(cè)面說明了商品房預(yù)售許可證的有效期并非影響商品房預(yù)售條件是否成就的因素之一。
對于實踐中出現(xiàn)的出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前期房已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房時，商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定的問題，雖然有些法院根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第2條的規(guī)定直接判定預(yù)售合同無效。在張正蘭與五蓮縣蓮城建筑裝飾中心房屋買賣合同糾紛[(2014)日民一終字第342號]案二審民事判決書中，日照市中級人民法院認(rèn)為：“根據(jù)本院查明的事實，涉案樓房于2006年7月份竣工，而上訴人與被上訴人之間的購房合同的簽訂時間為2006年6月6日，故上訴人與被上訴人之間的購房合同針對的是尚未建成的房屋，應(yīng)為商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。涉案房屋至今尚未取得商品房預(yù)售許可證明，原審認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的購房合同無效并無不當(dāng)。上訴人關(guān)于其與被上訴人之間的購房合同為現(xiàn)房銷售合同因此合同有效的上訴理由不成立，本院不予支持。”但我們認(rèn)為，商品房已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后，已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件，商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實上得到根本補(bǔ)正，該等買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。《江蘇省高級人民法院公報》2010年第6期刊載的“汪隱杰訴益林開發(fā)公司、洪斌分公司商品房買賣合同糾紛案”作出的裁判摘要認(rèn)為：“對于起訴前合同標(biāo)的物已經(jīng)由期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定問題，基于現(xiàn)房銷售無需取得預(yù)售許可證可以直接進(jìn)入市場交易，人民法院應(yīng)當(dāng)遵循《合同法》立法宗旨，尊重當(dāng)事人真實意思表示，在不損害國家、集體或者第三人利益原則下，積極補(bǔ)正認(rèn)定買賣合同有效，促進(jìn)市場流通并維護(hù)誠信交易。”
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直就沒有取得商品房預(yù)售許可證明，但建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證等手續(xù)齊全，商品房預(yù)售合同是否有效？對此，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)視情況而定。如果合同已經(jīng)基本履行完畢或得房屋已交付買受人使用多年，雖沒有商品房預(yù)售許可證，但買受人請求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全和社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同有效，至于開發(fā)商違規(guī)開發(fā)問題應(yīng)當(dāng)由行政主管部門另行處理，而不應(yīng)影響合同的履行。在北京雙旭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與付鵬[(2014)高民提字第130號]案再審民事判決書中，北京市高級人民法院認(rèn)為：“在本案當(dāng)中，雙旭房地產(chǎn)公司雖未取得商品房預(yù)售許可證，但其已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，涉案房屋所在項目的國有土地使用證，這充分表明雙旭房地產(chǎn)公司對土地及地上物有處分權(quán)，且涉案房屋已交付買受人使用多年,買受人有繼續(xù)履行合同的愿望和基礎(chǔ)，為維護(hù)商品房交易秩序的穩(wěn)定和保護(hù)交易現(xiàn)狀，雙方的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效并繼續(xù)履行。雙旭房地產(chǎn)公司請求確認(rèn)合同無效及返還房屋、支付房屋使用費(fèi)的訴訟請求，本院不予支持。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)范的是出賣人在商品房預(yù)售階段的行為，該條款不是為買受人設(shè)定的義務(wù)，原判依據(jù)上述司法解釋中有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定認(rèn)定本案合同無效欠妥。”在馮雪群、馮雪儀與廣州市番禺區(qū)薈翠豪園房地產(chǎn)有限公司商品房銷售合同糾紛[(2014)穗中法民五終字第1235號]案二審民事判決書中，廣州市中級人民法院認(rèn)為：“從本案證據(jù)及當(dāng)事人的陳述可知，薈翠豪園公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與被上訴人馮某群、馮某儀簽訂《別墅轉(zhuǎn)讓合同》，且已將涉案房屋交付兩被上訴人使用。鑒于涉案房屋經(jīng)薈翠豪園公司補(bǔ)辦手續(xù)現(xiàn)已屬于被上訴人的合法財產(chǎn)，雙方合同的目的已實現(xiàn)，原審法院認(rèn)為上述《別墅轉(zhuǎn)讓合同》可作有效處理并無不妥，本院予以維持。上述《別墅轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)自簽訂之日起即生效。”
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務(wù)于新疆伊寧市。
