[ 王冠華 ]——(2015-9-6) / 已閱14534次
商品房預售合同登記備案對預售合同效力的認定規則--商品房買賣合同實務問題解析(三)
王冠華
《城市房地產管理法》第45條第2款規定，“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定，“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條作了與《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款基本相同的規定，上述規定確立了我國商品房預售合同的登記備案制度。
商品房預售合同登記備案制度對于預售合同效力的評價，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第6條給出了一般認定規則，該條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。”“當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”依此條解釋，我們認為，商品房預售合同登記備案對預售合同效力的認定規則有三：(1)商品房預售合同的登記備案，應屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件，只要預售房具有房地產開發經營權，并取得商品房預售許可證，合同是雙方當事人的真實意思表示，其內容合法，就應當確認該商品房預售合同有效，當事人未辦理登記備案手續不影響預售合同的效力；(2)如果雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，應當從其約定；(3)盡管當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件，雖沒有辦理登記備案手續，但雙方已實際履行合同主要義務的，視為雙方當事人合意排除對該要件的適用。
關于雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的問題，由于這一特別約定并未違反我國法律、行政法規的強制性規定，故如前述，應當從其約定，尊重當事人的意思自治。《合同法》第286條規定了建設工程的法定抵押權，該條規定，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(法釋[2002]16號)第2條規定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”基于上述規定，從預購人的角度考慮，我們認為，預售合同登記備案后，預購人還可以對抗商品房建設施工承包單位的對該工程折價或拍賣價款的優先受償權。
如何理解《商品房買賣合同解釋》第6條第2款規定的履行“主要義務”，最高人民法院民事審判第一庭指出：“《商品房買賣合同解釋》第6條第2款規定：‘當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，雙方接受的除外。’根據《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規定的履行‘主要義務’簡單地理解為履行全部義務中的大部分，而首先應當從合同約定的義務的性質進行分析，其次應當從合同約定的內容進行考量，最后應綜合考慮以上情況以及履行的數量等因素進行認定。”(載《民事審判指導與參考》2009年第1輯，法律出版社2009年版，第177-178頁)
關于商品房預售合同登記備案行為完成的時間節點問題，司法實踐中，通常視登記機關在商品房預售合同上蓋備案專用章為合同備案行為已經完成。在黃小龍與安順住建局商品房買賣合同登記備案糾紛案行政二審判決書[(2015)黔高行終字第6號]中，貴州省高級人民法院認為：“《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等規定了商品房預售備案的程序，為有關各方設定了權利義務。安順住建局上訴中認為尚處于備案登記過程中，主要理由是黃小龍無法提供將預售款打入監管賬戶的進賬單和《安順市商品房預售合同備案登記表》，而僅有蓋有備案章的《商品房買賣合同》。商品房預售備案的具體程序并沒有相關法律予以強制規定。安順住建局官網對“商品房網上合同”登記備案提交材料的說明中，也沒有包括預售款打入監管賬戶的進賬單和《安順市商品房預售合同備案登記表》。因此，綜合考慮登記機關的辦理流程和要求以及公章使用通常產生的法律后果，安順住建局在合同上蓋備案專用章，應認為合同備案行為已經完成。”
關于商品房預售合同登記備案的性質問題，如前述，應屬于房地產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，并非權屬登記。在江門市永潤物業投資有限公司與江門市新會區住房和城鄉建設局、江門市新會區圭峰花園發展有限公司、羅國威、羅國成城建行政管理糾紛行政二審判決書[(2014)江中法行終字第39號]中，江門市中級人民法院認為，“商品房預售合同登記備案制度是規范商品房買賣行為的一種行政管理手段，主要目的是規范商品房預售活動，維護買房人的利益，登記備案行為并不產生物權變動和物權公示的效力，不屬于權屬登記行為。”
同時，我們認為，商品房預售合同備案登記不產生登記請求權的物權效力，與《物權法》第20條規定的不動產預告登記也有本質區別，商品房預售合同備案登記并未將商品房預售合同所確定的債權轉化為買受人對所購商品房享有的物權。在潘海燕與新疆生產建設兵團聯眾投資有限責任公司、新疆晨迪房地產開發有限責任公司庫爾勒分公司案外人執行異議之訴案[(2014)新兵民一終字第00019號]民事二審判決書中，新疆高級法院生產建設兵團分院認為，“根據《中華人民共和國物權法》第20條規定：‘當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。’該條是關于不動產登記制度中預告登記的規定。預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關請求權進行的登記。而《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條第2款規定的‘商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案’，是關于商品房預售合同登記備案的規定，系行政管理范疇，并不產生登記請求權的物權效力，與物權立法中的不動產預告登記制度存在本質區別，兩者的法律效力不同。預告登記在其有效期內可以對抗第三人，但是商品房預售合同備案登記不能對抗第三人。”
那么，商品房預售合同的登記備案行為是否具有行政可訴性呢？理論界和司法實務界爭議頗大，存在截然不同的兩種觀點。
肯定論認為，商品房預售合同登記備案的目的主要是通過商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房二賣”現象的發生。如將房屋登記在他人名下或者注銷登記備案，必將嚴重損害了備案登記當事人的合法權益，因此應當納入行政訴訟范疇。
否定論認為，根據《行政訴訟法》對訴訟范圍的規定，納入訴訟范疇的應是針對特定行政相對人作出的且對其實際權利、義務發生影響的行政行為。雖然商品房預售合同備案登記是我國法律課以房地產開發商一項行政意義上的義務，但未賦予其法律強制上的意義，該等備案登記不對當事人之間的預售合同效力產生任何影響，僅僅是一種市場監管行為，房地產開發商不履行該等義務，其法律后果也僅僅是根據《城市商品房預售管理辦法》第13條規定承受“責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款”的行政處罰，因此，不能納入行政訴訟的范圍。
我們認為，預售合同登記備案制度是我國政府對商品房市場進行宏觀調控的重要措施，這一制度在承載行政行為表象的同時，卻又無法達到行政行為所能產生的效力，其行政可訴性存在較大的瑕疵，在立法缺失未予以填補的情形下，目前暫不宜納入行政訴訟的范疇，因此，我們同意第二種意見。在石小英與景泰縣住房和城鄉建設局商品房登記備案二審行政裁定書[(2014)白中行終字第13號]中，白銀市中級人民法院認為，“預售登記備案制度是政府對商品房市場進行宏觀調控的重要措施。預售商品房登記備案是房地產管理部門對房地產開發企業商品房預售合同進行預購備案登記的行為，是對合同雙方當事人的權利狀態方面的有關事實的記載，對合同雙方當事人的權利義務也不產生實際的影響。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款規定：‘當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。’也說明了商品房預售合同登記備案對商品房預售合同的效力不產生影響，據此上訴人的起訴不屬于行政訴訟的受案范圍。”
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
