[ 王冠華 ]——(2015-9-28) / 已閱15153次
商品房預售合同中格式條款無效的認定規則--商品房買賣合同實務問題解析(六)
王冠華
所謂格式條款，依《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第39條第2款，是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。需要指出的是，這里的“重復使用”只是為了說明“預先擬定”的目的，并非司法認定格式條款的必要條件。根據《合同法》第39條第1款規定，提供格式條款一方在擬定格式條款以及在訂立合同時應當遵循如下原則和義務，即：應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
關于格式條款中對于當事人之間的權利和義務的確定是否遵循“公平原則”的認定問題，我們認為，應依《合同法》第40條規定進行界定，即：格式條款不具有本法第52條和第53條規定的情形，也不具有提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。在路某與北京銀座合智房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛中，北京市第三中級人民法院(2015)三中民終字第02767號二審民事判決書認為，“路某、甘某與銀座合智公司采用北京市建設委員會與北京市工商行政管理局共同制定的示范文本在平等協商的基礎上簽訂《北京市商品房預售合同》。該合同正文前附有使用說明，其中包含‘簽訂商品房預售合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款’和‘出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協議’。附件十補充協議第7條第1款即是雙方針對合同中未約定的內容達成的補充條款。該條款內容清楚明確，雖是銀座合智公司為了重復使用而預先擬定，但并非在簽訂補充協議時不可協商，故該條款不屬于格式條款。退一步講，即使構成格式條款，該條款內容也未免除出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利，路某、甘某以此為由請求確認該條款無效，于法無據，本院不予支持。”在申請再審人李誠因與被申請人廣西桂嘉匯房地產集團有限公司商品房預售合同糾紛一案中，廣西壯族自治區高級人民法院(2014)桂民申字第71號再審民事裁定書認為，“《認購協議書》第4條第(1)項中關于訂金不予退還的條款屬于格式條款，但格式條款并非必然無效。雖然該條款只約定了李某違約時購房訂金不予退還，未約定桂嘉匯公司違約時應承擔的法律后果，但并未免除桂嘉匯公司的責任、加重李某責任、排除李某主要權利，不屬于法律規定的格式條款無效的情形，故該條款當屬有效條款。”
關于《合同法》第39條第1款中“采取合理的方式”的認定問題，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(以下簡稱《合同法解釋二》)第6條給出了明確的認定規則，該條規定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第39條所稱‘采取合理的方式’。”
《合同法》第41條規定了格式條款解釋以及格式條款與非格式條款不一致時的基本處理規則，即：對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
《最高人民法院公報》2006年第8期刊載的戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案中，蘇州市中級人民法院認為，“無論是訂購協議還是雙方當事人擬訂立的商品房預售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應當作出不利于華新公司的解釋。預約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創造條件。從這一認識出發來理解訂購協議中的‘到期不簽約’一語，顯然不包括由于不可歸責于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。”該裁判意見表明，按“通常理解予以解釋”，指的是提供格式條款的對方訂約能力較弱時，可以不按提供格式條款的一方的理解予以解釋，而是按可能訂立合同的一般人的理解予以解釋。
需要注意的是，一般情況下，雙方當事人對合同格式條款發生爭議時，應依《合同法》第41條規定作出不利于提供格式條款一方的解釋；倘若當事人雙方對格式條款的解釋已作出特別約定的，則應優先根據該等特別約定對格式條款進行解釋。《審判監督指導》2009年第3輯刊載的浙江金龍房地產投資集團有限公司與姚慰華商品房買賣合同糾紛提審案中，最高人民法院(2007)民一提字第6號民事判決書指出：“原審法院根據合同法規定，按照格式條款發生爭議的處理規則，對本案爭議的條款內容作出不利于提供格式條款一方的解釋。但是，原審法院忽視了合同當事人對約定不明產生爭議的解決辦法另有約定，即涉案合同說明部分第6條約定：‘本合同條款由浙江省建設廳和浙江省工商行政管理局負責解釋。’該特別約定合法有效，對統一印制的合同條款內容之爭議發生后應當按此約定進行解釋。本院再審中，浙江省建設廳對柴雜間‘建筑面積’一詞已經作出明確解釋……原審歷次判決中，均未注意到雙方當事人對于爭議合同條款的解釋已經作出特別約定，并應據此對合同條款進行解釋，而是直接適用格式條款的有關規定，以致對本案合同條款的意思作出錯誤解釋，屬于認定事實不清、適用法律不當，依法應予糾正。”
關于商品房預售合同中格式條款無效的認定問題，雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》沒有另文詳定，但《合同法解釋二》第10條規定，“提供格式條款的一方當事人違反合同法第39條第1款的規定，并具有合同法第40條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。”該條司法解釋明確了合同中格式條款無效的法定情形，故亦確立了商品房預售合同中格式條款無效的認定規則。
對于上述認定規則的理解，我們認為，有四點應予注意：
①提供商品房預售合同格式條款的一方(主要是房地產商)，違反《合同法》第39條規定義務，并不必然發生該格式條款無效的法律后果。此外，《合同法》第39條還賦予了格式條款相對方以撤銷權。在周桂紅、王延軍與陜西漢中海德房地產開發有限責任公司商品房預售合同糾紛案中，陜西省高級人民法院(2015)陜民二申字第00220號再審民事裁定書認為，“該《商品房預售合同》第9條約定了關于受國家政策影響遲延交房的免責情形。雖然王某稱海德公司作為提供格式條款的一方，對免除或限制其責任的內容未盡合理提示及說明義務，該免責條款無效，但該免責條款中所規定的免責事由為不可抗力及國家政策影響，屬法定免責事由，合法有效。”
②提供格式條款的一方，違反《合同法》第39條規定義務，并且該格式條款本身就屬于《合同法》第40、52、53條規定的法定無效情形，法院應直接認定該格式條款無效。
③格式條款無效系當然無效，且自始無效。當事人雙方對格式條款是否無效提起確認之訴時，法院確定無效之判決僅具宣示性質，并非判決無效。
④根據《合同法》第56條規定，格式條款無效，并不必然導致商品房預售合同無效。在中山市雅信房地產開發有限公司與鐘某、梁某商品房預售合同糾紛中，廣東省高級人民法院(2015)粵高法民一申字第327號再審民事裁定書認為，“本案系商品房預售合同糾紛。雅信公司與鐘某、梁某簽訂的《中山市商品房買賣合同》第三條約定商品房層高為4.4米。《補充協議》第二條約定‘商品房層高不低于2.6米，但不排除有部分區域因涉及需要未達該標準，雙方同意以出賣人實際交付為準’。交樓時實測房屋層高3.9米。從雙方簽訂的《補充協議》看，該協議是雅信公司為重復使用而自行制作，未與對方充分協商而事前打印好，根據《中華人民共和國合同法》第39條之規定，屬格式條款。《補充協議》第2條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內容，未盡提醒告知義務，該條款不對鐘濤、梁璐發生法律效力。《中山市商品房買賣合同》中關于層高4.4米的約定仍對雙方有約束力。雅信公司所交付房屋未達4.4米，構成違約，應賠償買房人鐘某、梁某相應損失。二審法院綜合考慮涉案商品房的性質、價格、層高縮水程度以及開發商過錯程度等，酌情確定雅信公司賠償鐘某、梁某損失80000元并無明顯不妥。”
需要重申的是，商品房預售合同中含有單方權利約定的格式條款，對其效力進行認定時，我們認為，應當具體問題具體分析，如果該格式條款免除其責任、加重了對方的責任、排除了對方的主要權利，應認定為無效，否則就應認定為有效。在中山市萬科置業有限公司與崔某商品房預售合同糾紛中，廣東省高級人民法院(2014)粵高法民一申字第579號再審裁定書認為，“萬科公司通過補充協議將其逾期交房的違約金調整為最高不超過買受人已付款3%，而對崔某逾期付款的違約金則不作相應調整，仍以逾期付款額按日萬分之三計付違約金，不設上限限制。因萬科公司提供該格式條款違反了應按公平原則確定格式條款內容的法定義務，極大地減輕了自身的違約責任，原審判決認定該條款無效……亦無不當。”
【作者簡介】專職律師，法學博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
