[ 王冠華 ]——(2015-9-28) / 已閱14571次
商品房預(yù)售合同中格式條款無效的認(rèn)定規(guī)則--商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析(六)
王冠華
所謂格式條款，依《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第39條第2款，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。需要指出的是，這里的“重復(fù)使用”只是為了說明“預(yù)先擬定”的目的，并非司法認(rèn)定格式條款的必要條件。根據(jù)《合同法》第39條第1款規(guī)定，提供格式條款一方在擬定格式條款以及在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循如下原則和義務(wù)，即：應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。
關(guān)于格式條款中對(duì)于當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的確定是否遵循“公平原則”的認(rèn)定問題，我們認(rèn)為，應(yīng)依《合同法》第40條規(guī)定進(jìn)行界定，即：格式條款不具有本法第52條和第53條規(guī)定的情形，也不具有提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。在路某與北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛中，北京市第三中級(jí)人民法院(2015)三中民終字第02767號(hào)二審民事判決書認(rèn)為，“路某、甘某與銀座合智公司采用北京市建設(shè)委員會(huì)與北京市工商行政管理局共同制定的示范文本在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。該合同正文前附有使用說明，其中包含‘簽訂商品房預(yù)售合同前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款’和‘出賣人與買受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議’。附件十補(bǔ)充協(xié)議第7條第1款即是雙方針對(duì)合同中未約定的內(nèi)容達(dá)成的補(bǔ)充條款。該條款內(nèi)容清楚明確，雖是銀座合智公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，但并非在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)不可協(xié)商，故該條款不屬于格式條款。退一步講，即使構(gòu)成格式條款，該條款內(nèi)容也未免除出賣人責(zé)任、加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利，路某、甘某以此為由請(qǐng)求確認(rèn)該條款無效，于法無據(jù)，本院不予支持。”在申請(qǐng)?jiān)賹徣死钫\因與被申請(qǐng)人廣西桂嘉匯房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案中，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2014)桂民申字第71號(hào)再審民事裁定書認(rèn)為，“《認(rèn)購協(xié)議書》第4條第(1)項(xiàng)中關(guān)于訂金不予退還的條款屬于格式條款，但格式條款并非必然無效。雖然該條款只約定了李某違約時(shí)購房訂金不予退還，未約定桂嘉匯公司違約時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律后果，但并未免除桂嘉匯公司的責(zé)任、加重李某責(zé)任、排除李某主要權(quán)利，不屬于法律規(guī)定的格式條款無效的情形，故該條款當(dāng)屬有效條款。”
關(guān)于《合同法》第39條第1款中“采取合理的方式”的認(rèn)定問題，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(以下簡稱《合同法解釋二》)第6條給出了明確的認(rèn)定規(guī)則，該條規(guī)定：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第39條所稱‘采取合理的方式’。”
《合同法》第41條規(guī)定了格式條款解釋以及格式條款與非格式條款不一致時(shí)的基本處理規(guī)則，即：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
《最高人民法院公報(bào)》2006年第8期刊載的戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案中，蘇州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，“無論是訂購協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的‘到期不簽約’一語，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。”該裁判意見表明，按“通常理解予以解釋”，指的是提供格式條款的對(duì)方訂約能力較弱時(shí)，可以不按提供格式條款的一方的理解予以解釋，而是按可能訂立合同的一般人的理解予以解釋。
需要注意的是，一般情況下，雙方當(dāng)事人對(duì)合同格式條款發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)依《合同法》第41條規(guī)定作出不利于提供格式條款一方的解釋；倘若當(dāng)事人雙方對(duì)格式條款的解釋已作出特別約定的，則應(yīng)優(yōu)先根據(jù)該等特別約定對(duì)格式條款進(jìn)行解釋。《審判監(jiān)督指導(dǎo)》2009年第3輯刊載的浙江金龍房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司與姚慰華商品房買賣合同糾紛提審案中，最高人民法院(2007)民一提字第6號(hào)民事判決書指出：“原審法院根據(jù)合同法規(guī)定，按照格式條款發(fā)生爭議的處理規(guī)則，對(duì)本案爭議的條款內(nèi)容作出不利于提供格式條款一方的解釋。但是，原審法院忽視了合同當(dāng)事人對(duì)約定不明產(chǎn)生爭議的解決辦法另有約定，即涉案合同說明部分第6條約定：‘本合同條款由浙江省建設(shè)廳和浙江省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。’該特別約定合法有效，對(duì)統(tǒng)一印制的合同條款內(nèi)容之爭議發(fā)生后應(yīng)當(dāng)按此約定進(jìn)行解釋。本院再審中，浙江省建設(shè)廳對(duì)柴雜間‘建筑面積’一詞已經(jīng)作出明確解釋……原審歷次判決中，均未注意到雙方當(dāng)事人對(duì)于爭議合同條款的解釋已經(jīng)作出特別約定，并應(yīng)據(jù)此對(duì)合同條款進(jìn)行解釋，而是直接適用格式條款的有關(guān)規(guī)定，以致對(duì)本案合同條款的意思作出錯(cuò)誤解釋，屬于認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。”
關(guān)于商品房預(yù)售合同中格式條款無效的認(rèn)定問題，雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》沒有另文詳定，但《合同法解釋二》第10條規(guī)定，“提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第39條第1款的規(guī)定，并具有合同法第40條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。”該條司法解釋明確了合同中格式條款無效的法定情形，故亦確立了商品房預(yù)售合同中格式條款無效的認(rèn)定規(guī)則。
對(duì)于上述認(rèn)定規(guī)則的理解，我們認(rèn)為，有四點(diǎn)應(yīng)予注意：
①提供商品房預(yù)售合同格式條款的一方(主要是房地產(chǎn)商)，違反《合同法》第39條規(guī)定義務(wù)，并不必然發(fā)生該格式條款無效的法律后果。此外，《合同法》第39條還賦予了格式條款相對(duì)方以撤銷權(quán)。在周桂紅、王延軍與陜西漢中海德房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，陜西省高級(jí)人民法院(2015)陜民二申字第00220號(hào)再審民事裁定書認(rèn)為，“該《商品房預(yù)售合同》第9條約定了關(guān)于受國家政策影響遲延交房的免責(zé)情形。雖然王某稱海德公司作為提供格式條款的一方，對(duì)免除或限制其責(zé)任的內(nèi)容未盡合理提示及說明義務(wù)，該免責(zé)條款無效，但該免責(zé)條款中所規(guī)定的免責(zé)事由為不可抗力及國家政策影響，屬法定免責(zé)事由，合法有效。”
②提供格式條款的一方，違反《合同法》第39條規(guī)定義務(wù)，并且該格式條款本身就屬于《合同法》第40、52、53條規(guī)定的法定無效情形，法院應(yīng)直接認(rèn)定該格式條款無效。
③格式條款無效系當(dāng)然無效，且自始無效。當(dāng)事人雙方對(duì)格式條款是否無效提起確認(rèn)之訴時(shí)，法院確定無效之判決僅具宣示性質(zhì)，并非判決無效。
④根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定，格式條款無效，并不必然導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效。在中山市雅信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鐘某、梁某商品房預(yù)售合同糾紛中，廣東省高級(jí)人民法院(2015)粵高法民一申字第327號(hào)再審民事裁定書認(rèn)為，“本案系商品房預(yù)售合同糾紛。雅信公司與鐘某、梁某簽訂的《中山市商品房買賣合同》第三條約定商品房層高為4.4米。《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定‘商品房層高不低于2.6米，但不排除有部分區(qū)域因涉及需要未達(dá)該標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意以出賣人實(shí)際交付為準(zhǔn)’。交樓時(shí)實(shí)測房屋層高3.9米。從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是雅信公司為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第39條之規(guī)定，屬格式條款。《補(bǔ)充協(xié)議》第2條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了雅信公司的責(zé)任、限制了買房人的權(quán)利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)鐘濤、梁璐發(fā)生法律效力。《中山市商品房買賣合同》中關(guān)于層高4.4米的約定仍對(duì)雙方有約束力。雅信公司所交付房屋未達(dá)4.4米，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償買房人鐘某、梁某相應(yīng)損失。二審法院綜合考慮涉案商品房的性質(zhì)、價(jià)格、層高縮水程度以及開發(fā)商過錯(cuò)程度等，酌情確定雅信公司賠償鐘某、梁某損失80000元并無明顯不妥。”
需要重申的是，商品房預(yù)售合同中含有單方權(quán)利約定的格式條款，對(duì)其效力進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，如果該格式條款免除其責(zé)任、加重了對(duì)方的責(zé)任、排除了對(duì)方的主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無效，否則就應(yīng)認(rèn)定為有效。在中山市萬科置業(yè)有限公司與崔某商品房預(yù)售合同糾紛中，廣東省高級(jí)人民法院(2014)粵高法民一申字第579號(hào)再審裁定書認(rèn)為，“萬科公司通過補(bǔ)充協(xié)議將其逾期交房的違約金調(diào)整為最高不超過買受人已付款3%，而對(duì)崔某逾期付款的違約金則不作相應(yīng)調(diào)整，仍以逾期付款額按日萬分之三計(jì)付違約金，不設(shè)上限限制。因萬科公司提供該格式條款違反了應(yīng)按公平原則確定格式條款內(nèi)容的法定義務(wù)，極大地減輕了自身的違約責(zé)任，原審判決認(rèn)定該條款無效……亦無不當(dāng)。”
【作者簡介】專職律師，法學(xué)博士，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動(dòng)律師服務(wù)于新疆伊寧市。
