[ 奚正輝 ]——(2015-12-29) / 已閱8165次
二手房買賣中，買受人貸款審核未通過，出售方卻被判決承擔違約責任的解析
文/奚正輝、赫少華|律師
遠聞（上海）律師事務所
閱讀提示：
在二手房買賣交易中，當事人約定以銀行貸款形式支付部分房款是非常常見的。年底銀行貸款收緊，買家因為貸款逾期審批或者逾期放貸等，導致買家違約的情況大量發生，因貸款問題產生的買賣合同糾紛也日趨增加。
以貸款形式支付房款，是買受人的主要義務，但基于銀行貸款的不確定性，常常導致買受人在合同約定的期限內無法如期通過審批，故買賣合同中常常特別約定，若因買受人原因無法獲取貸款或額度不足，應采取現金補足形式。
買受人因貸款問題承擔違約責任的情形經常存在，但本案就買受人資質問題（資信問題或提供虛假貸款資料或由第三方公司協助包裝等）或者銀行逾期審批，導致買受人無法及時獲取貸款進而承擔違約責任的情形不再著重論述。
本文重點解讀，買受人貸款不能，出售方卻承擔違約責任的“悖論”現象后的法律問題。下文中，出售方簡稱甲方，買受人簡稱乙方。
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一、出售方以買受人未足額支付首付款為由，拒絕配合貸款履行合同，結果被判定為違約。
甲方名下房屋委托丙方出售給乙方，《上海市房地產買賣合同》由丙、乙簽署，價款200萬元。簽署合同后，乙方依約支付首付款（總房價款的30%）60萬元，但嗣后甲方不配合貸款，起因是甲方認為乙方支付首付款不足。
經查，乙方確曾向甲方銀行賬戶分四次支付60萬元，但第二次支付的15萬元又于同日返回到乙方銀行卡，即甲方實際收到45萬元（不足30%）。
經法院調查，丙、乙簽署買賣合同時又簽署了補充協議，約定真實總房款系150萬（其余50萬系為方便乙方貸款）。且在首付款的支付中，雙方采取了虛假走賬的方式，其中15萬元系重復走賬，結合其他相關證據，可知甲方對150萬元的真實房款價是知曉的，現以乙方未付足首付款為借口拒不履行合同是不成立的，故法院判決甲方應承擔相應的違約責任。
在此點，本律師在判決外再做延伸：
問題：為套貸簽訂的房屋買賣合同的效力及處理？
上海高院傾向觀點認為，當事人簽訂買賣房屋合同的目的是為了套取銀行貸款，并無真實交易房屋的意思表示。雙方也無交付房屋、支付房款等合同履行行為，還貸往往也是由出賣人借買受人名義實施，屬于較為典型的通謀虛偽意思表示，應歸于無效。本案中交易意思是真實的，只是在貸款金額上存有部分瑕疵，與完全為套貸而虛構交易的行為，存有較大差異。（作者奚正輝律師/赫少華律師）
二、買受人在合同約定的過戶日期前未能完成貸款審批，出售人要求解除合同，法院卻判定合同繼續履行。
案情：2009年4月，甲乙雙方簽署了《上海市房地產買賣合同》，約定乙方購買閔行區一套房屋，價格300萬元，并約定于2009年5月10日前共同向房地產交易中心申請辦理過戶手續。合同簽訂當日，乙方支付了首付款90萬元，但因乙方信用卡存有逾期還款記錄，中國銀行未批準其貸款，后乙方再向招商銀行申請，后于5月25日獲得批準。在此期間，甲方于2009年5月22日發函給乙方解除買賣合同。
法律觀點：本律師接受乙方委托后，根據雙方的合同及履行情況，認為：甲方解除合同的條件不成立，并建議乙方及時提起訴訟，要求甲方繼續履行《上海市房地產買賣合同》，協助乙方完成系爭房屋過戶。結果，法院支持了乙方訴請。
其實，該案關鍵，在于雙方簽署的補充合同中，改變了交易過戶的時間，即：待乙方貸款申請通過后3個工作日內到交易中心辦理送件。該條款與先前約定的“2009年5月10日”過戶日期的“區分與選擇”，否定了甲方的單方解除權。
補充：若本案約定了乙方貸款辦理的日期及交易過戶的日期，那么案件或許將發生根本變化。雙方必須在約定的日期辦理交易過戶，乙方因為貸款沒有批準不去辦理交易過戶，那么甲方有權根據合同約定追究乙方的違約責任，甚至解除合同，要求乙方賠償違約金。
三、出售方出具的公證委托書時間晚于買賣合同簽署時間，貸款銀行未批買受人貸款申請，出售方承擔違約責任。
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