[ 奚正輝 ]——(2016-1-7) / 已閱10575次
律師實務(wù)：如何購買已被查封的房屋
文/奚正輝、赫少華|律師
遠聞（上海）律師事務(wù)所
閱讀提示：
當(dāng)今社會，房屋被司法機關(guān)查封的情況很多，購房者經(jīng)常會遇到一些查封的房屋，想購買該查封房屋，因為該房屋往往比市場價便宜，有時候還非常適合購房者，難免會心動。那么如何購買查封房屋？如何規(guī)避風(fēng)險？本律師介紹一個真實的案例，供廣大購房者參考注意。
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真實案例：
2015 年6月，康先生找到奚正輝律師，想請律師代理其購買房屋。奚律師問了其想購買房屋的情況：房屋位于上海市楊浦區(qū)，房屋登記在夫妻雙方名下（王男、李女名下），但是王男與李女已經(jīng)通過楊浦法院調(diào)解離婚，調(diào)解書約定：該房屋歸王男所有，王男補償李女130萬，于2015年9月30日前支付。
該房屋已經(jīng)抵押給了工商銀行，剩余貸款約110萬元，由于沒有按時歸還銀行貸款，工商銀行已經(jīng)起訴并判決了，該房屋也已經(jīng)被工商銀行查封。由于王男欠胡某25萬元，故該房屋也被胡某起訴查封。有法院的調(diào)解書與交易中心的產(chǎn)權(quán)調(diào)查為憑。
由于王男急著拋售該房屋，以524萬元出售，市場價約600萬。康先生看過房屋后，覺得該房屋非常適合自己，于是決定要購買，但是又擔(dān)心風(fēng)險，不知道如何處理，于是找到奚律師代理購買。
奚律師詳細講解了法律依據(jù)與操作步驟，并制定了幾套方案，覺得風(fēng)險是可控的。康先生聽后覺得可以按照奚律師的意見操作購買。
奚律師于是陪同康先生通過房天下中介與王男見面協(xié)商，律師給王男做了見面訪談，完成了初步的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其外面?zhèn)鶆?wù)很多。雙方最后協(xié)商一致，按照奚律師起草的買賣合同簽署了合約，并讓有資信的第三方保證。
交易的步驟如下：
1、王男先將該房屋交付給康先生。2、王男公證委托奚律師出售該房屋。3、康先生將工商銀行的抵押貸款110萬元直接歸還給了銀行，將王男欠胡某的25萬元直接支付給執(zhí)行法院，王男出具定金收條。4、法院解封。5、銀行注銷其抵押登記。
6、憑離婚調(diào)解書辦理強制轉(zhuǎn)移登記，將該房屋登記到王男一人名下，審稅（減免稅費），李女無需過來辦理，要出示身份證。7、網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議。8、簽署資金監(jiān)管協(xié)議，委托律師資金監(jiān)管，將130萬支付到律師事務(wù)所賬戶，待新產(chǎn)證辦妥后將130萬支付給李女。若產(chǎn)證無法辦理，則退還該房款。9、辦理預(yù)告登記。
雙方網(wǎng)簽后，由于王男另外拖欠二家公司貨款，故被該二家公司起訴法院訴訟保全查封，起訴金額分別為30萬與20萬。奚律師與二家公司協(xié)商，一次性付款40萬，二家公司撤訴解封。
法院解封后，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，康先生已經(jīng)順利取得產(chǎn)權(quán)證，房屋也已經(jīng)裝修入住，過著幸福的生活。
在本次交易中，解封、過戶等登記都辦理了加急，盡量減少交易的風(fēng)險。
法律依據(jù)：
最高院的司法解釋規(guī)定：買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
關(guān)于類似的規(guī)定，法院前后出臺過很多規(guī)定，甚至地方法院也出臺過規(guī)定。作為購房者一定要分析判斷哪些規(guī)定是過時作廢的，哪些規(guī)定是有效并適用的。
延伸分析：
一、購買查封房屋的買賣合同是否有效？本律師之前也詳細撰文分析過，買賣合同是有效的，只是不能辦理物權(quán)登記。
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