[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱18469次
租賃權物權化的公示方式--對《辦理執行異議和復議司法解釋》第31條的理解
王冠華
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《辦理執行異議和復議司法解釋》)第31條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。”“承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”上述條款確立了案外人主張不動產租賃權異議的審查標準。依上述條款，筆者理解，該審查標準有三：一是租賃權成立=租賃合同成立+承租人占有使用；二是保護時間為租賃權成立于人民法院查封之前；三是經查實，案外人有與被執行人惡意串通，以明顯不合理低價承租不動產或者虛假支付租金的行為，人民法院應當駁回其異議。
租賃權作為一種特殊債權，受到“物權化”的特殊保護，既是各國立法的通例，也是學界的共識。優先保護租賃權的法律技術基礎在于其“公示性”，但我國立法對租賃權的公示方式并無明確規定。《辦理執行異議和復議司法解釋》第31條第一次明確了承租人若要求受讓人承受租賃權，必須在人民法院查封前占有租賃不動產，換言之，“買賣不破租賃規則”在不動產租賃權保護領域的適用要件不僅包括合法有效的租賃合同；還要求有公示要件。現就這一問題進行詳細解讀。
一、關于我國租賃權物權化公示方式的立法研究
我國合同法第229條確立了“買賣不破租賃”的法律適用規則，該條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這一規則適用客體涵蓋了動產與不動產，已被世界各國立法普遍認可，在我國多部法律、司法解釋亦有明確規定。《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《中華人民共和國擔保法》第48條規定，“ 抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條規定，“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”第66條第1款規定，“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”《中華人民共和國物權法》第190條規定，“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”《中華人民共和國海商法》第138條規定，“船舶所有人轉讓以及租出的船舶的所有權，定期租船合同約定的當事人的權利和義務不受影響，但是應當及時通知承租人。船舶所有權轉讓后，原租船合同由受讓人和承租人繼續履行。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第2款規定，“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”
不可否認，我國立法確定了租賃權具有對抗力，但對租賃權的公示方式并無明確規定。對于公示的方式，世界各國規定并不一致。我國臺灣地區、德國等國家要求占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權進行登記。如前所述，《辦理執行異議和復議司法解釋》第31條出臺前，我國立法沒有明確租賃權的公示性要求，但是，我國現有法律體系強調了占有對于租賃的重要意義。如《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條第1款規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經合法占有租賃房屋的；(二)已經辦理登記備案手續的；(三)合同成立在先的。”依此條款，在同一房屋存在多份有效租賃合同、承租人均主張履行的情形下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優先履行的承租人。該條款明確了占有人在“一物多租”情形下的優先權，其關于“占有”的強調對于租賃權的認定和參考具有重要參考價值。
如何正確地認定租賃權成立以及對于這一權利的準確處理，對于貫徹租賃權特殊保護的立法政策，平衡承租人和第三人等相關主體的利益，十分重要。法律的基本原則應是權利對于第三人的對抗效力與權利的公示作用相伴而生。權利的對世性越強，公示的機制也就應當越充分完備。鑒于我國合同法等現行立法對租賃權對抗力公示機制規定的缺失，我們理應對該等權利的公示方式作出明確的規定，以減少分歧，規范適用。《辦理執行異議和復議司法解釋》第31條出臺的重要意義就在于：其區分了租賃關系中的債權行為和物權行為，明確了租賃權物權化的公示方式，亦即：租賃合同成立，僅具有債權效力，承租人僅享有租賃物的交付請求權；如欲享有物權的對世效力，按照物權的公示原則，承租人應以占有的方式對外公示。
二、關于我國租賃權物權化公示方式的實務研究
我國《城市房地產管理法》第54條規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”《城市房屋租賃管理辦法[失效]》第13條規定，“房屋租賃實行登記備案制度。”“簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”《商品房屋租賃管理辦法》第14條亦規定，“房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。”“房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。”依上述規定可見，為加強對租賃房屋的管理，便于依法及時地查處違法行為，我國對于租賃房屋采用登記(備案)的方式。對于租賃房屋登記的性質，我們認為，該等登記并非物權法意義上的公示方式，而是一種行政管理手段，若對租賃房屋不進行登記，出租人將承受行政法上的法律責任。實踐上，我國大多數城市也僅僅是將租賃房屋登記登記作為一項行政管理工作，并沒有賦予該等登記對民事主體在物權法上的效力。
司法實踐中，對于租賃權物權化的公示方式，也確立了與《辦理執行異議和復議司法解釋》第31條規定相類似的裁判規則。如浙江省杭州市中級人民法院(2014)浙杭執異初字第2號民事判決書(杭州古今進出口貿易有限公司、張引等案外人執行異議之訴)認為，“租賃權是承租人依租賃合同占有租賃物后，對租賃物享有的使用收益權。本案中，雖然從形式上看，古今公司與道道公司在2010年12月20日簽訂了20年租賃期的《租賃合同》，古今公司也提交了其于2010年12月20日一次性支付租金人民幣1000萬元的證據，但古今公司自始至終未占有使用案涉房屋，在道道公司與農行西湖支行、農行朝暉支行簽訂《最高額抵押合同》及辦理房地產抵押登記時，案涉房屋的利用現狀一欄中，道道公司明確注明是自用，古今公司也承認對該房屋沒有實際占有、使用，僅在該房屋處掛有古今公司的牌子，故古今公司要求確認其對案涉房屋享有租賃權并要求帶租拍賣，沒有事實依據，本院不予支持。因此，古今公司以本院實行不帶租拍賣為由訴請對案涉房屋停止執行亦不能成立。”
占有是一種法律保護的事實狀態，這種事實狀態就是一種對物的實際控制和支配，即對物具有事實上的管領力。空間、時間和法律上的結合是判斷事實上管領力的標準。在(2014）民一終字第118號二審民事判決書(陸蘭芳、商金良、商凌佳、昆山紅楓房地產有限公司、昆山東方云頂廣場有限公司與中信信托有限責任公司其他合同糾紛)中，最高人民法院指出，“雖然案涉房屋尚未完成竣工驗收備案，不具備《昆山市商品房購銷合同》中約定的交付條件。但是，根據陸蘭芳、商金良、商凌佳于購房當日與東方廣場公司簽訂的《租賃及委托經營管理合同》的約定，陸蘭芳、商金良、商凌佳已經將其所購買的房屋出租給東方廣場公司經營使用，并在支付裝修費用后將收房、裝修事項一并委托給東方廣場公司。該租賃合同的生效時間為“從該物業購房款匯入開發商指定賬戶后的第二天開始”，即陸蘭芳、商金良、商凌佳支付購房款以及裝修費之次日起生效。也就是說，自2011年6月11日起，承租人東方廣場公司對陸蘭芳、商金良、商凌佳所購置的案涉房屋的租賃期限即開始，因此，從紅楓公司接收陸蘭芳、商金良、商凌佳購買的案涉房屋并進行裝修就成為東方廣場公司的義務，而陸蘭芳、商金良、商凌佳亦從東方廣場公司獲得了房屋租金。上述事實表明，陸蘭芳、商金良、商凌佳從紅楓公司購買案涉房屋的目的是用于投資，其在簽訂購房合同后，已經通過簽訂《租賃及委托經營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋使用和收益的權利，而使用、收益均是以其對所購房屋的有權占有為基礎的。至于紅楓公司何時與東方廣場公司辦理房屋交接手續，因對購房者陸蘭芳、商金良、商凌佳的租金收益并不構成實質性影響，故陸蘭芳、商金良、商凌佳早已在《租賃及委托經營管理合同》“合作內容”部分第5項表示，“如開發商延期交房，甲方表示諒解，并不追究其違約責任。”可見，紅楓公司與東方廣場公司之間是否具有正式的房屋交接手續，并不能成為認定陸蘭芳、商金良、商凌佳是否實際占有案涉房屋的標準。與紅楓公司和東方廣場公司之間的房屋交接手續相比較，陸蘭芳、商金良、商凌佳作為簽訂了合法購房合同并支付了全部價款的購房人，對于其所購房屋行使使用、收益權的行為，更能夠體現其對案涉房屋的實際占有和支配的債的先履行行為。中信信托公司在陸蘭芳、商金良、商凌佳與開發商紅楓公司簽訂了合法的商品房買賣合同、支付了全部購房款，并通過與東方廣場公司簽訂《租賃及委托經營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋的使用、收益權的情況下，主張其沒有實際占有案涉房屋的觀點不能成立。一審法院適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定，認定本案中的購房者已經實際占有房屋的觀點并無不當。”據此，我們可以得出這樣一條裁判規則：購房人簽購房合同并付全款，同時支付裝修費用后將收房、裝修、租賃事項一并委托他人，應視為實際占有房屋。
【作者簡介】專職律師，法學博士，國際注冊高級法律顧問師，目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。
