[ 奚正輝 ]——(2016-1-21) / 已閱7444次
律師實務：如何購買拍賣的房屋
文/奚正輝律師
遠聞（上海）律師事務所高級合伙人
閱讀提示：
現在因為債務等原因導致拍賣的房屋越來越多，有購買拍賣房屋需求的購房者也越來越多。之前，寫了一篇《如何購買查封的房屋》，主要是通過市場交易完成，有些查封的房屋會被拍賣，那購房者如何購買這些查封拍賣的房屋？拍賣房屋的流程是什么？需要注意哪些風險？奚正輝律師在此細說，供廣大購房者參考注意。
正文：
奚律師代理過許多房地產拍賣案件，有代理債權人申請執行拍賣債務人房地產的案件，有代理債務人其房屋被拍賣的，更多的是代理購房者購買拍賣的房地產，為購房者提供咨詢與意見。
在上海由于限購政策的原因，導致很多有購房意向的客戶無法購買房屋，但是拍賣房屋不限購，只要你有錢，你可以買很多套。而且，拍賣的房屋比市場價便宜，還是很多購房者愿意購買的。
胡女士看中了一套閔行區的拍賣別墅，面積約470㎡，她很喜歡，非常適合她家居住使用，于是胡女士委托奚正輝律師競拍該別墅。雖然胡女士限購，但是通過拍賣還是取得了房地產權證。該別墅是第三次拍賣時參與競拍的，經過多次報價所得，成交價格低于市場價約25%。而且，原產權人的小產證沒有辦理，競拍人還需要為其繳納契稅等。
前段時間，張先生看中了嘉定區一整幢拍賣的公寓，建筑面積約1萬多平方米，還帶一塊花園空地。張先生委托奚正輝律師提供全程咨詢服務。該房屋經過三次流拍，后來是法院變賣的。變賣的時候，第一個買受人沒有繳納購房款，故張先生作為第二買受人購買到了該房屋，價格約5400萬元，比市場低了約30%。由于變賣，故拍賣費也不需要繳納。
首先，介紹一下房屋拍賣的流程
1、拍賣前，查封房屋
2、拍賣前，評估房屋
3、第一次拍賣（拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告）
⑴競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
⑵人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人于拍賣日到場。
⑶拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。
4、第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，應當在六十日內再行拍賣。
5、第三次拍賣
對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。
6、變賣
第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。
7、所有權轉移
不動產拍賣成交或者抵債后，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。
所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
其次，介紹房地產拍賣的注意事項
1. 了解清楚拍賣房屋的所有稅費。
2. 拍賣房屋的付款方式如何？通常都要求一次性付款，而且付款時間比較緊。
3. 房屋是否包括裝修及家具家電，奚律師代理過的拍賣案件中，有分開拍賣的。
4. 房屋是否有人居住使用？居住的是什么人？是否可以清退？如何清退？
5. 房屋是否有戶口？
6. 房屋是否有注冊公司？
7. 房屋是否是兇宅？
8. 房屋的風水如何？有些人比較在乎。奚律師代理的拍賣案件中，遇到過一套房屋，前后三位房東，都很倒霉。
9. 房屋是否存在質量問題？尤其是漏水等。
10. 房屋的相鄰關系如何？
11. 房屋有無物業費、水電費、燃氣費等？
12. 房屋有拖欠工程款？
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