[ 邵泓濤 ]——(2016-3-28) / 已閱7891次
律師教你如何購買商品房
邵泓濤律師 浙江振進律師事務所 13967442125
說了如何購買二手房，這次來說說購買商品房應注意的問題。商品房買賣就指直接向房地產開發公司購買房屋。我國實行商品房預售制度，很多情況下，買房時能看到的只是工地、沙盤和幾份樓書，當然，還有養眼的售樓美女。先別急著看美女，讓我們先擦亮眼睛，看看商品房買賣中應注意的事項。
一、對開發商和房產項目的審核
開發商應當持有營業執照和房地產開發企業資質證書，否則不得從事房地產開發經營業務。對項目而言，開發商應當具備項目的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，項目才可以預售。這些證件按規定需要在銷售現場公示。如果您記不住這么多，一定要看預售許可證。但需注意，預售證通常是分批申領，需仔細核對對應的房屋。
二、合同的簽署、履行
合同基本都采用示范文本，且要經工商備案。但由于是開發商事先準備，還是會有一些合同陷阱存在。而合同是雙方權利義務的主要依據，應引起足夠重視。
1、無論談判結果如何，都必須通過合同形式體現，并且合同上絕對不能留有空白項。特別對價款、面積、交付期限、違約責任、免責事由等必須明確約定。
2、對開發商要求簽署的各類補充協議，更要仔細審閱，因為補充協議往往有許多開發商免責或加重買受人責任的條款。而從合同約定角度，合同與補充協議不一致的，以補充協議為準，所以在一定程度上，補充協議的重要性要先于買賣合同。
3、對采用按揭貸款的，需注明因開發商原因無法辦理的，買受人有權退房或不承擔逾期違約責任。
4、對違約責任，注意雙方平等，如都為日萬分之三等。實踐中，開發商逾期違約的概率較大，建議從高約定違約金。
5、對交房期限、交付產權證期限要明確日期，而不要以某種條件滿足為依據。對交房的條件、開發商免責等要格外注意，很多開發商會改動示范文本。
6、對閣樓、平臺等，如果開發商承諾贈送的，需寫入合同，且對產權或使用權歸屬進行明確。
7、開發商的某些廣告宣傳內容、承諾，比如學區、會所、物業、周邊配套等，盡量要求寫入合同。特別是對購房有決定性影響的內容，必須寫入合同。
8、支付定金、房款等費用必須索要票據。
9、及時辦理合同備案及預售登記，避免一房多賣或被抵押、查封等風險。
三、重視樓書、沙盤、廣告等資料的收集
很多開發商以合同文本統一為由拒絕將某些特別的承諾、廣告內容等寫入合同。因此，買受人需重視收集保存樓書、廣告等資料。根據規定，如果廣告、宣傳資料就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
四、房屋交付
房屋交付時需先查看《工程竣工驗收備案表》，這是開發商能夠交付房屋先決條件，然后再對應買賣合同約定的交付條件，審核房屋是否以達到交付標準。同時，開發商在交付房屋時需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，不提供的，買受人有權拒收房屋。
交付前，買受人應實地查看、驗收房屋，對明顯存在質量問題或缺陷的，可以要求開發商整改。但需注意，如果開發商以驗收合格為由拒絕的，買受人應區別質量問題還是瑕疵，分別采取委托進行質量鑒定，或要求開發商整改或履行保修義務。
五、關于認購、訂購、預定
開發商為盡快回籠資金，往往在未取得預售證情況下，以內部認購的名義進行銷售認購。認購人往往要簽訂認購書，并交納部分款項，一般稱為認購金、誠意金等。如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，協議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備買賣合同的主要內容，因此，在開發商取得預售證后，要及時與開發商簽訂買賣合同。
購房對大部分人來講是大事，有時需舉全家之力，所以，如何安全買到稱心的房屋，需從法律防范開始。
