[ 赫少華 ]——(2016-3-28) / 已閱9577次
上海房產新政下，因限購等問題導致合同解除及賠償的六項處理意見
文/赫少華、奚正輝律師
遠聞（上海）律師事務所合伙人
閱讀提示：
2016年3月25日，上海市房產新政出臺，最大的直觀沖擊莫過于限購，尤其是對非上海戶籍者。
條文：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。
新政即日起執行，已經在進行交易的，以網簽時間為準。據了解，所謂5年，不得中斷，不得補交，外地人單身依舊不得在滬購房。
限購政策的緊急著陸，交易市場中出現一種尷尬的情形，就接受到的咨詢及承辦案件，梳理出如下狀況：
1、網簽時，買受人已符合滿2年的購房資格，在新政（滿5年）實施時，尚未過戶，雙方現存有爭議；
2、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，新政實施前已具備購房資格，但目前尚未辦理過戶手續；
3、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，但合同約定的過戶日期屆滿前（在新政實施前）已符合購房資格,現新政實施，交易出現僵局；
4、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，但約定的過戶日期前（新政實施后）才具備該資格，現交易直接陷入僵局。
5、其他。
注：此處的網簽，主要是指經中介打印且買賣雙方簽署的示范文本《上海市房地產買賣合同》。
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基于因限購存在的相關問題，本律師結合相關法律規定、上海法院審判部分意見，歸納梳理下列問題：
一、網簽時，購房資格對合同效力的影響
傾向性意見：
依據京高法發[2011]400號，北京高院認為，當事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時，法院在審理過程中，原則上以網簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據之一。
上海法院審判實踐中，僅僅因買受人限購一事，對雙方所簽署的《上海市房地產買賣合同》的有效性認定一般并不存有爭議。在買受人限購問題上無法補正的話，雙方焦點往往集中在：“解除”合同及相應的違約責任認定。
二、買受人網簽時不具有購房資格，導致買賣合同無法繼續履行，買受人是否要承擔違約責任？
傾向性意見：
此處所稱的“合同”，不僅僅是指示范文本《上海市房地產買賣合同》，還包括在中介處所簽署的房地產買賣居間協議或房地產買賣協議。
一般情況下，若買受人自始自終都不具備購房資格，最終導致合同交易無法繼續履行，則應承擔違約責任。
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