[ 奚正輝 ]——(2016-10-7) / 已閱9645次
出售方不肯賣房，買方如何維權？
文/ 奚正輝|房地產律師
遠聞（上海）律師事務所 主任
閱讀提示：
今年上海郊區房價飛漲，尤其金山區，幾個月翻一倍。即使買賣雙方簽署了《上海市房地產買賣合同》，買方已經支付了首付款，但是賣方由于房價上漲要求加價，否則就不配合買方辦理貸款、過戶、交房的案件大量發生。這時，買方該如何維護自己的權利，如何救濟呢？
關鍵詞：
買賣合同 房價上漲 賣家違約 繼續履行 強制過戶 違約金 賠償損失 可得利益損失
奚律師處理了大量類似案件，現在挑四個代表性案例，其中前二例為繼續履行合同強制過戶，后二例為解除合同賠償損失，供買家參考。
案例一：
2015年8月，買受方張某、田某與出售方吳某簽署了《上海市房地產買賣合同》及《補充協議》：轉讓上海市浦東新區錦和路99弄上海綠城的一套公寓房及地下一個車位；買賣合同約定房屋的轉讓價格為人民幣449萬元、車位20萬；補充協議約定裝修款為207萬元，轉讓總價為676萬；所有的稅費都由買受方承擔；買受方以銀行貸款支付281萬元；過戶日期為：2015年10月31日前；若一方違約逾期超過10個工作日的，對方可以解除合同并要求賠償20%的違約金。
買賣合同簽署后，買受方支付了首付款395萬元，出售方提前把房屋交付給了買受方。2015年11月13日，買受方的商業貸款與公積金貸款審批通過。2015年12月，出售方將該房屋抵押給了郭先生，借款金額為150萬元。該房屋之前還有銀行貸款約200萬元。
由于出售方不同意過戶，買受方遂委托律師起訴到法院：要求出售方注銷抵押登記，將房屋過戶登記給買受方。出售方反訴，認為買受方逾期付款已經違約，要求解除買賣合同并支付違約金。
庭審中，買受方同意將剩余房款281萬先行支付到法院，若不夠清償出售方的抵押貸款，愿意現金補足。后經浦東法院審理認為：出售方的解除權不成立，無權解除買賣合同。出售方應該于判決生效10日內注銷抵押登記；于抵押注銷后10日內將房屋過戶登記給買受方；所有訴訟費、保全費都由出售方承擔。
案例二：
買方冷某向賣方孔某購買上海浦東環林東路的一套公寓房，總價250萬元，買方以銀行貸款60%支付房款。后來由于房價快速上漲，導致賣方孔某無力置換到心儀的房屋，故不肯出售房屋了。
買方遂起訴到上海浦東法院，并在庭審中承諾愿意將剩余房款現金補足。后經法院審理判決：賣方于判決生效之日起10日將該房屋過戶到買方名下；賣方于判決生效之日起10日將該房屋交付給買方。后經上海一中院二審維持原判。
買方冷某向浦東法院申請執行，并把剩余房款150萬支付到了法院。賣方孔某拒不履行判決，因為該房屋是唯一住房，面積只有50多平方米，住著三代四個人，其中老母親70多歲了，身體也不好。后經浦東法院強制執行，孔某只能搬出了該房屋，否則法院就要采取拘留等強制措施。
案例三：
2015年5月，曹女士購買郭先生位于上海市浦東新區明月路188弄世茂湖濱的房屋，轉讓總價為人民幣1000萬元，先支付了定金100萬元。合同約定雙方于9月26日前簽署《上海市房地產買賣合同》。2015年9月14日，曹女士向郭先生支付了房款150萬元。
期間由于房價上漲，郭先生找了諸多借口，不想出售該房屋。后來，經曹女士適當讓步，郭先生同意并勉強簽署了《上海市房地產買賣合同》。買賣合同第六條約定：2015年11月15日前辦理轉移登記。合同第十條約定：若甲方未按照約定的期限辦理轉移登記，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算。逾期超過7日的，除支付違約金外，乙方有權解除合同。乙方單方解除合同的，甲方賠償總價款的20%。簽約后，曹女士又向被告郭先生支付了房款200萬，還需向銀行貸款550萬元。
之后，郭先生借口其已經離婚，產權證有他與小孩名字，未成年小孩由其母親撫養，郭先生無權代理小孩簽字為由，不肯再出售該房屋，也不配合曹女士辦理銀行貸款。經中介公司向房地產交易中心咨詢：小孩需要由其父母雙方代理簽署。
截至2015年11月15日，郭先生沒有清償該房屋的抵押貸款，也沒有辦理該房屋過戶。
曹女士向浦東法院起訴，要求解除買賣合同并要求郭先生及小孩賠償差價損失。庭審中，經法院委托評估，該房屋市場價為1530萬元。后經浦東法院審理認為：買賣合同有效，曹女士有權解除合同，判決郭先生賠償曹女士損失人民幣370萬，訴訟費保全費都由被告承擔。后郭先生不服，上訴于上海一中院，一中院維持原判。
案例四：
2016年1月20日，經中介居間，沈先生向瞿先生、沈女士夫婦購買上海市長寧區天山路288弄一套公寓房屋，雙方簽署了《上海市房地產買賣合同》及《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》，合同約定該房屋轉讓價款為人民幣615萬元，所有稅費由乙方承擔，其中買賣合同價款530萬元，附屬設施、設備及室內裝飾價款85萬元。合同第六條約定，雙方應于2015年7月31日前共同前往房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。合同第十條第（三）款約定，若甲方未按照約定期限轉移過戶給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按照已收款日萬分之五計算，逾期超過十五日后，乙方有權單方解除合同，甲方應承擔違約金為該房屋總價款的20%。
之后，沈先生支付房款共計人民幣4866000元，并辦妥了銀行商業貸款與公積金貸款。2015年7月4日，雙方依約前往上海市長寧區房產交易中心辦理申請轉移登記，并取得房地產登記收件收據。當日，原告繳納了交易稅費及中介費。
2015年7月9日，上海市長寧區房地產登記處出具《不予登記告知書》，告知因該房屋因為被告債務問題被上海市長寧區人民法院查封，故不予辦理登記。嗣后，沈先生催促瞿某解決查封事宜，以便該房屋能順利履行過戶，但瞿某遲遲不予辦理，后來又增加了三個查封，累計債務約500萬元。之后，應沈先生要求，出售方將房屋先交付給了買方入住。
奚正輝律師代理沈先生向長寧法院起訴，經長寧法院詢價該房屋市值為人民幣950萬元。后經法院判決：1、解除買賣合同；2、返還全部房款4866000元；3、賠償稅費、中介費28萬；4、賠償損失335萬元。
延伸閱讀：
若出售方違約，買方可以選擇繼續履行合同并將房屋強制過戶，買方也可以選擇解除合同并賠償違約金或損失。這個選擇權不在出售方，是在買方。
簽署的房地產買賣合同是有效的，有效的合同雙方必須遵守。奚律師建議只要具備履行條件，就可以起訴法院要求判決房屋過戶；若不具備履行條件，可以選擇解除合同，并要求出售方賠償損失或違約金。
根據法律規定違約責任包括：繼續履行、采取補救措施、支付違約金、承擔定金責任、賠償損失等。其中賠償損失又分為實際損失（直接損失）與可得利益損失（間接損失）。
買方在選擇繼續履行合同時，也可以主張讓出售方賠償違約金或損失。買方在選擇解除合同時，在司法實踐中，可以選擇讓出售方賠償違約金或者損失，若損失大于違約金可以選擇賠償損失。從法理上講，違約金與損失賠償不能并用，而且約定了違約金，應該適用違約金，不能主張賠償損失。因為合同法是任意法是私法，以雙方當事人約定優先。若沒有約定違約金，可以主張賠償損失，這是法定的。
奚正輝律師（地址：上海市浦電路438號18G室；電話：13061777763）一直深耕房地產交易及糾紛案件，積累了豐富的經驗，可以最大限度地維護當事人的權利。
附：法院在判決此類案件，通常引用的條款如下：
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
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