[ 赫少華 ]——(2017-4-9) / 已閱9000次
以炒賣房屋為目的購房合同無效？
文|赫少華，遠聞（上海）律師事務所合伙人
朋友圈中傳一篇《天津首判：以炒賣房屋為目的的購房合同無效》的報道，大意：
此類案件多為房地產中介人員，利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給他人從中牟利。當賣方人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違約金。
濱海新區法院塘沽審判區認為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。
新聞中，法院的觀點是合同不成立，但至于是無效還是不成立，此點引起大家的爭議。
有觀點(法官)提出：從價格法和《房地產經紀管理辦法》的角度考慮合同效力問題，而不是說因為買房的人是炒房所以合同無效。并進一步補充觀點以說明，《房地產經紀管理辦法》不是法律也不是行政法規，但從維護社會公共利益的角度，否定合同效力并無不當。
新聞中的案例目前并沒有檢索到，但濱海新區法院對于同類案件處理---
情形：購房人簽約后高價轉手，履行不成的情況下，要求出售人退還定金并要求出售人賠償高額的違約金。
處理：天津市濱海新區人民法院已有類似的裁判觀點，在2016年11月17日的(2016)津0116民初23068號判決中。
合同效力：該案中雙方的合同是解除。關于合同的效力，法院認為，原、被告及第三人簽訂的《房屋買賣（置換）合同》及“補充協議”，系當事人真實意思表示，合法有效，本院予以確認。
但法院對合同第八條提出了異議，認為：
合同第八條“被告（注：出售人）允許原告（注：購房人）將該房屋過戶給第三方名下，并配合過戶一切手續，配合原告看房”的約定，將導致最終的買受人非本案原告，此約定違反了公平交易原則，擾亂了正常的市場交易秩序，更有可能給不法分子以可乘之機，借此倒賣房屋，故對原告要求被告賠償違約金（注：原告已支付2萬定金，要求20萬元違約金）及居間服務費的訴訟請求，本院不予支持。
但對于同類合同條款，上海市一中院在【案號：（2015）滬一中民二(民)終字第*號】認定中另有角度。合同中有類似的約定：
在甲（注：出售方）、乙（注：買受方）簽署的《上海房產經紀事務所居間合同（出售）》中：
合同第七條：“…經雙方友好協商一致同意乙方可轉讓買賣給第三方，并配合乙方看房”；
合同備注：“甲方承諾該房屋總價*元，如乙方轉讓給第三方的房價差額部分金額與甲方無關。”
當然，在該案的合同履行中，出現插曲，即丙出來買房并與甲簽署了《上海市房地產買賣合同》，后來因故解除。
乙起訴甲要求繼續履行居間合同，甲認為上述合同無效，主要理由：
①乙隱瞞了其身份，構成了“自己代理”；
②乙方為了不經過戶直接轉手倒賣房屋賺取差價，其行為違反了上海市房屋土地資源管理局下發的《關于禁止房地產經紀企業從業人員利用職業便利從事房屋轉讓活動的通知》以及《上海市經紀人條例》相關規定。
法院認為不構成合同無效:
❶在簽訂合同時，甲對于乙系中介人員的身份系知情的，而且合同載明了房屋買入方是乙，乙購房行為并未構成“自己代理”。
❷判斷合同是否無效的依據，應以合同是否違反法律、行政法規效力性禁止性規定作為依據。現甲所引用的相關規定，均非確定合同無效的依據。
❸至于乙在合同中與甲所作的補充約定內容，也不存在限制及加重上訴人履行合同之義務，退一步講，即便可能違反上海房管局的相關規定，也屬于由相關行政部門處理的問題，因非強制性的法律規定，故不構成合同無效。
至于開篇的新聞中提到合同不成立的認定，在房屋買賣中，我們再來看一則再舉司法案件。
在(2015)寶民三(民)初字第*商品房預售合同糾紛中，俞*、張*本為在開發商處鎖定某房源而簽署了合同。
但法院認為，《上海市商品房預售合同》的乙方為俞*、張*，該合同權利義務關系的一方主體也應為俞*、張*兩人。開發商主張乙方由俞*一人簽字，即與俞*一人形成了商品房預售合同關系，缺乏法律依據，亦未得到俞*、張*的認可，《上海市商品房預售合同》的乙方張*未簽訂該合同，該合同不成立
【注：二人購房，一人代簽，另一人未追認▶合同不成立？】
至于說，（中介人員）為炒賣房屋為目的購房合同效力？是不成立、解除或無效。
在上海第二中院審理的【案號：(2011)滬二中民二(民)終字第*號】，法院認為：
房屋經紀居間應當誠實守信并在核準的經營范圍內從事居間中介服務，不得擅自超越經營范圍從事自營活動。
*作為居間事務所的投資人并從事居間事務，向當事人隱瞞交易真相，并超越經營范圍，從事自營活動，從中獲取房屋差價，顯然違反誠信原則，其自營行為也沒有法律依據，故其獲取的差價應當返還。
但法院并未對相關合同的效力給出認定，違反誠信原則、自營行為沒有法律依據，是否能得出合同不成立或無效？民法總則倒是有明確規定，違背公序良俗的民事法律行為無效。
許多案件中，炒賣的目的無法簡單認定，開篇新聞中提及到一個現象，即是17起房屋買賣合同。
塘沽審判區最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為，依法認定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求。
尤其是要注意的是，該17起合同當事人，尤其是買受人之間的關系。
赫少華，遠聞（上海）律師事務所合伙人
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