[ 姚長飛 ]——(2004-3-15) / 已閱10886次
如何認定商品房售樓廣告的法律效力
姚長飛 中國政法大學研究生院
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于2003年6月1號開始生效實施，該《解釋》就以往商品房銷售中一直存在較大爭議的諸如購房款雙倍返還問題，商品房買賣合同的效力認定問題以及商品房銷售廣告的法律效力問題均作出了較明確的規定。《解釋》的出臺引起了社會各界的廣泛關注，本文擬就其中的有關商品房售樓廣告的法律效力問題從學理及實踐角度作一探討。
商品房售樓廣告屬于商業廣告，關于商業廣告的法律效力，《中華人民共和國合同法》第15條是這樣規定的：寄送價目表，拍賣公告，招標公告，招股說明書，商業廣告等均為要約邀請。商業廣告內容符合要約規定的視為要約。那么何為符合要約規定呢，該法第14條對要約作出了如下規定：第一，內容具體確定，第二，表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規定，如何去理解適用開發商和購房者還是各執一詞，分歧較大。開發商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請，因為首先售樓廣告是向不特定人發出的，不具備一般要約向特定人發出的要件，其次開發商主張售樓廣告并未對售房具體內容作出具體約定，也沒有表示出經受要約人一旦承諾，開發商便受廣告內容約束的意思，其三，如果雙方沒有明確將廣告內容寫進合同，則廣告內容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實引起的房產糾紛中開發商多主張自己不負任何法律責任。作為購房者一方，他們則認為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認識基礎，應該是合同一部分，特別是在商品房預售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發商賣的其實是圖紙，模型，購房者下定決心買房的依據、信息等都來自于開發商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對于最終簽訂購房合同起至關重要的作用。購房者往往把開發商廣告宣傳的內容，看作是開發商的承諾，所以開發商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應承擔相關法律責任。
由于一直存在著爭議，全國各地的法院在審理上述類似糾紛時對廣告法律效力的認定標準上也存在著不統一的局面。《解釋》的出臺可以說對這個問題作出了比較明確的規定，該《解釋》第三條規定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作出的說明和允諾具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房合同亦應該視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。應當說《解釋》的規定與《合同法》第十四條的規定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強了一些。
鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設計精美，詞藻華麗，如何去區分這些內容各異的售樓廣告的效力，筆者結合《解釋》的規定，并在對眾多售樓廣告進行了整理分析的基礎上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：
第一類，屬于開發商具體確定的內容，也即符合《解釋》中規定的具有絕對法律效力的內容。在《商品房買賣合同示范文本》中對這些內容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結構類型、付款方式、保修責任等，這些條款開發商一般也會同意將其全部寫進書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規定這些內容即使未寫進合同中亦應當視為合同內容，具有法律效力。
第二類，屬于內容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內容。如開發商承諾的“進口衛浴電梯”、“純德國進口廚具”、“24小時保安”等，這些內容購房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細化，如在合同中寫明衛浴電梯的產地、型號、品牌等；相關物業管理內容也要寫進合同的物業管理部分加以明確。應當說是約定得越細，購房者越容易得到法律的保護，一定不能嫌麻煩。
第三類，是不屬于開發商具體確定的內容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢，為得是吸引購房者注意力，多無實際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機無限”等，這些廣告內容只能算作要約邀請，開發商的目的是為了吸引購房者向自己發出要約。到底是不是溫馨家園，商機無限需要購房者通過自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內容即使寫進合同也不具有法律效力。
第四類，屬于內容具體確定，但系開發商違法承諾，通常因違反法律規定而無效。如常見的“買頂層送花園”，“保證產權”，“售后包租”等內容，購房者應當知道樓頂部位是所有業主共同使用部位，開發商無權擅自對其進行處分，否則即為侵犯其他業主權益而承擔責任；關于房屋產權登記承諾也是無效的，因為產權登記是政府行政主管部門的職權，能否登記產權，要看其是否具備產權登記的合法條件，開發商說了不算；售后包租在法律、規章中也是嚴令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強有力的監管手段保證這一措施的執行，售后包租多是一種促銷手段，帶有相當的欺騙性，受害的往往是購房者，所以法律明確規定這種行為無效。在此提醒購房者不僅要盡量把廣告內容寫進合同，而且要注意辨別寫進合同的內容是否符合法律規定，否則即使寫得再多、再具體也會因為無效而得不到法律保護。
以上就是筆者在學習《解釋》相關規定的基礎上，對商品房銷售廣告從學理和實踐的角度做的一點分析，主要是幫助廣大購房者能夠擦亮眼睛，理性地認識各式各樣的售樓廣告和宣傳資料，捍衛自己的合法權益不會受到侵犯，當然本文如能對司法實踐也起到一些幫助作用的話將更感不勝榮幸。
