[ 赫少華 ]——(2018-1-3) / 已閱11459次
上海二中院(2017)滬02民終1607號(hào)一案，原告認(rèn)為借被告名購(gòu)房，要求確認(rèn)歸其所有，且被告配合辦理過戶手續(xù)。但法院查明，借名購(gòu)房一事沒有協(xié)議，證據(jù)并不充分，但原、被告存在共同出資情況，判令原、被告共同共有。
延伸出的問題：借名登記房屋中，誰是真正權(quán)利人的判斷？
需要咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，將相關(guān)的手續(xù)辦理穩(wěn)妥，留存證據(jù)。
❶房款（稅費(fèi)）的實(shí)際支付，以銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)，是由出名人出賬還是借名人出賬，是有講究的。
若部分房款是以貸款形式支付，那么依照銀行要求，首付款部分必需是以購(gòu)房人名義支付的，那么借名人的款項(xiàng)到出名人的賬戶，以及出名人款項(xiàng)付至出售方名下，時(shí)間連貫及時(shí)及金額一致相對(duì)較好。
❷房地產(chǎn)權(quán)證由實(shí)際購(gòu)房人（借名人）保管，房屋是實(shí)際使用或租賃經(jīng)營(yíng)，建議借名人實(shí)際參與。
❸如條件許可，建議房屋出售人出具相關(guān)證明，譬如房屋洽談過程、購(gòu)買合意等等。
❹簽署借名購(gòu)房協(xié)議，此環(huán)節(jié)尤其重要，涉及借名合意的落實(shí)，內(nèi)容需要謹(jǐn)慎。
五、地方高院裁判觀點(diǎn)（含借名購(gòu)買經(jīng)適房的處理）
1、廣州高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引
第28條：借他人名義購(gòu)買房屋,借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的,不予支持。
借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持,但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi),借名人不具有購(gòu)房資格的除外。
出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權(quán)處分為由主張追回房屋的,不予支持。
2、北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要
第10條：:借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
案例參考：借名買房問題典型案例——北京市第一中級(jí)人民法院2015年發(fā)布房屋買賣六大熱點(diǎn)問題
法院觀點(diǎn)：韓女士的反訴請(qǐng)求卻是要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有。因韓女士對(duì)該房屋僅享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故本案中韓女士要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的反訴請(qǐng)求，未獲得法院支持。韓女士要求姑父協(xié)助過戶的主張，可另行解決
3、北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）
第16條：借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
律師視點(diǎn)：有觀點(diǎn)提出，一般情況下，借名購(gòu)買商品房的合同有效，而該條款卻正說明借名購(gòu)買政策性保障房的合同無效。
持無效觀點(diǎn)的理由之一，如經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中“購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規(guī)定，屬違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。
另如《人民法院報(bào)》2015年11月4日刊登的《名為借貸實(shí)為經(jīng)適房買賣的效力認(rèn)定》持有的觀點(diǎn)：雙方簽訂的實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議。因規(guī)避國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
查閱北京高院民一庭《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律問題》（注：北京審判公號(hào)），對(duì)該問題進(jìn)行針對(duì)性解釋，同時(shí)指出-
認(rèn)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效是處理該類糾紛的基本原則，但是如果借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同是2008年4月11日（含）之前簽訂，且該“老房”在一審法庭辯論終結(jié)前已具備上市交易條件的，可以作為前述原則在適用上的例外情況，認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效。
六、借名未成功，房屋未能登記為出名人，協(xié)議如何處理？
舉例如下，具體的可參見《案例評(píng)析:規(guī)避房屋限購(gòu)政策的借名買房合同應(yīng)予解除》：
甲將名下房屋出售給乙，已簽署房屋買賣協(xié)議，但考慮到乙被限購(gòu)，無法購(gòu)得該房屋，故而在補(bǔ)充協(xié)議中約定，該房屋出售給乙指定的丙。乙方已按照協(xié)議付款給甲。后因甲乙爭(zhēng)議，甲訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效；乙提請(qǐng)反訴，要求繼續(xù)履行，將該房屋過戶給丙。
結(jié)果：法院判令解除二者之間的房屋買賣協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。系爭(zhēng)合同違反了《合同法》第7條關(guān)于合同訂立不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的規(guī)定，屬于《合同法》第94條第5款關(guān)于“當(dāng)出現(xiàn)法律規(guī)定的其他情形時(shí)，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，雙方之間的合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)予以解除。
將該問題再深入一點(diǎn)，個(gè)案中，雙方認(rèn)為合同有效而達(dá)成解除協(xié)議，但事實(shí)上，該合同確系無效。即解除無效合同而簽訂的賠償協(xié)議的效力如何認(rèn)定？
《人民法院報(bào)》2014年07月10日刊登的文章（作者：敖宇波、周爽）中，回應(yīng)了該問題。
法院認(rèn)為，賠償協(xié)議效力認(rèn)定應(yīng)以當(dāng)事人對(duì)合同無效的過錯(cuò)為基礎(chǔ)。本案中，承包協(xié)議因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，雙方對(duì)合同無效均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任，但分擔(dān)責(zé)任的大小和賠償數(shù)額的約定屬雙方意思自治范圍，其約定未違反法律規(guī)定，故賠償協(xié)議有效。
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