[ 溫躍 ]——(2018-6-22) / 已閱6511次
人防地下室車(chē)位收益權(quán)歸誰(shuí)？
作者：溫躍
1、據(jù)媒體報(bào)道，無(wú)錫市梁溪區(qū)人民法院歷經(jīng)一年多調(diào)查取證、十余次開(kāi)庭審理，于2017年3月作出判決，認(rèn)為小區(qū)人防工程的建筑成本已分?jǐn)偟降孛嫔唐贩抠?gòu)房款中，人防工程的建設(shè)成本隨著商品房的銷(xiāo)售、業(yè)主購(gòu)房的完成，實(shí)際已轉(zhuǎn)化為金馬國(guó)際花園全體業(yè)主承擔(dān)，所以地下人防車(chē)位收益權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主。2018年5月，無(wú)錫市中級(jí)人民法院作出終審判決，駁回原告無(wú)錫市益多投資發(fā)展集團(tuán)有限公司上訴，維持了梁溪區(qū)人民法院的原審判決。
2、無(wú)錫梁溪區(qū)法院的這個(gè)判決肯定是錯(cuò)誤的，無(wú)錫中院竟然維持原判，讓人大跌眼鏡。
3、問(wèn)題出在物權(quán)法。物權(quán)法立法時(shí)，各方利益爭(zhēng)奪激烈，在人防車(chē)位問(wèn)題上，代表開(kāi)發(fā)商的利益集團(tuán)獲得立法優(yōu)勢(shì)。
4、物權(quán)法五十二條:“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。”商品房小區(qū)的人防地下室及其設(shè)備是否屬于國(guó)防資產(chǎn)呢？產(chǎn)權(quán)是否屬于國(guó)有呢？《物權(quán)法》笑而不語(yǔ)。你猜，你猜，你再猜！
5、其實(shí)，只要物權(quán)法不明確規(guī)定人防地下室產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有，對(duì)于開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)來(lái)說(shuō)，就取得了物權(quán)法立法上的勝利。因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)人民防空法》已有立法上對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的規(guī)定存在了。
6、《人民防空法》第二十二條:“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”。可見(jiàn)，商品房小區(qū)的人防地下室屬于人民防空工程。
7、《人民防空法》第五條:“國(guó)家鼓勵(lì)支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人防工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)有投資者使用管理，收益歸投資者所有”。
8、人民防空法明確規(guī)定了人防地下室的收益權(quán)歸屬，其雖沒(méi)有明確規(guī)定人防地下室產(chǎn)權(quán)歸國(guó)有，但開(kāi)發(fā)商們并不在乎人防地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬，他們要的是“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”這個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的實(shí)用主義說(shuō)法。
9、商品房小區(qū)的人防地下室顯然是開(kāi)發(fā)商在其購(gòu)買(mǎi)的土地建造的。毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商是人防地下室的建造者、投資者。
10、問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商建成商品房小區(qū)后，在銷(xiāo)售商品房時(shí)，是否同時(shí)意味著把人防地下室的收益權(quán)贈(zèng)送給商品房的業(yè)主了呢？有合同約定了贈(zèng)與嗎？顯然沒(méi)有。
11、在此，適用民法上的主從物一同轉(zhuǎn)移的規(guī)定也是極其勉強(qiáng)的。因此，有人想到了人防地下室的建造成本問(wèn)題。其實(shí)，2000年前后南京建鄴法院好像就有一個(gè)判決以建造成本打入房?jī)r(jià)，判定小區(qū)地下室（還不是人防地下室）的停車(chē)位所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。這個(gè)判決顯然是錯(cuò)誤的。
12、我在很多年前，就在一篇文章中批評(píng)建鄴法院的這個(gè)判決（參見(jiàn)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分--一個(gè)看似餡餅的陷阱 》（溫躍））。商品房的建造成本與房?jī)r(jià)、與產(chǎn)權(quán)沒(méi)有法律上的關(guān)聯(lián)。你購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)電腦，生產(chǎn)商可能把生產(chǎn)車(chē)間的建造成本打入電腦售價(jià)，但你購(gòu)買(mǎi)電腦后，只是得到這臺(tái)電腦的所有權(quán)，而不會(huì)得到生產(chǎn)這臺(tái)電腦的生產(chǎn)車(chē)間的產(chǎn)權(quán)。盡管生產(chǎn)車(chē)間的建造成本打入了這臺(tái)電腦。
13、結(jié)論是:經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本，不能決定法律上的產(chǎn)權(quán)。即使開(kāi)發(fā)商把地下室或人防地下室的建造成本打入商品房建造成本，但開(kāi)發(fā)商賣(mài)給你的只是單元房，除非有合同明示，否則不包括地下室停車(chē)位或人防地下室停車(chē)位。
14、無(wú)錫梁溪區(qū)法院在重復(fù)南京建鄴法院十幾年前的審判錯(cuò)誤。遺憾的是無(wú)錫中院竟然二審維持原判。顯然，無(wú)錫法官?zèng)]空閱讀我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)的文章，盡管那篇文章在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳。
