[ 胡雷 ]——(2019-1-17) / 已閱5259次
摘要：拆遷影響了一批人，改變了這些人的命運(yùn)。對(duì)于拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)，法院裁判的觀點(diǎn)也是隨著時(shí)代的發(fā)展而有所變遷。從一開(kāi)始的等同于經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在的可以自由上市交易，多少當(dāng)事人的訴訟案件奠基了現(xiàn)在可以自由交易的裁判觀點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；拆遷安置房 ；未滿五年；自始無(wú)效
一、等同于經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)期
在2015年之前，把拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)等同于經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)，五年內(nèi)禁止上市交易。代表性判例為南京市中級(jí)人民法院（2015）寧民終字第2121號(hào)民事判決書(shū)。該判例的影響非常大，為南京本地的拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)定下了格調(diào)。該時(shí)期又為房地產(chǎn)飛速發(fā)展的時(shí)期，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大。由于該判例的影響，造成南京拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)中的賣(mài)方大肆違約，嚴(yán)重侵犯買(mǎi)房的利益，擾亂了房產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。
拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)與經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)混同也是有客觀原因的。在拆遷安置的協(xié)議或是拆遷的政策性規(guī)定中，多發(fā)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的字眼。且筆者見(jiàn)過(guò)拆遷安置房的房產(chǎn)證，在有的拆遷安置房的房產(chǎn)證上也有五年內(nèi)不得上市交易的備注。這也給二者的混同創(chuàng)造的了條件。還有一個(gè)問(wèn)題就是即便五年內(nèi)不得上市交易，起算點(diǎn)如何計(jì)算。有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的登記日期為準(zhǔn)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為以實(shí)際交房之日為準(zhǔn)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為以拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日為準(zhǔn)。主流觀點(diǎn)是以交房之日為起算點(diǎn)。
二、自由上市交易時(shí)期
由于上述判例助長(zhǎng)了賣(mài)方因房?jī)r(jià)暴漲而違約的勢(shì)頭，基于市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定和公序良俗的考慮，江蘇法院重新審視了拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)行為，并對(duì)于進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的定位。江蘇高院最早在2016年通過(guò)會(huì)議紀(jì)要的方式對(duì)上述案例的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行修正。修正后的裁判觀點(diǎn)為，“對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)注意與拆遷安置房的區(qū)別，對(duì)于拆遷安置房，有的地方也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護(hù)的法益不同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對(duì)被拆遷人的整體補(bǔ)償，具有對(duì)價(jià)性;而經(jīng)濟(jì)適用房系保護(hù)城市低收入人群利益，具有保障性。從保護(hù)群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置，而經(jīng)濟(jì)適用房立足于對(duì)城市低收入人群的安置。因此，對(duì)于拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同，并不涉及到擾亂社會(huì)公共利益的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當(dāng)事人要求五年內(nèi)過(guò)戶的，不予支持。”
三、進(jìn)一步放開(kāi)時(shí)期
2017年江蘇省高院在《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中重申了2016年的會(huì)議紀(jì)要的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于其中“只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當(dāng)事人要求五年內(nèi)過(guò)戶的，不予支持。”的規(guī)定，亦有不同的理解。第一種觀點(diǎn)是按照文理解釋理解，即拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同有效，但是未滿五年。除了文理解釋之外，這種理解也是有客觀依據(jù)的，因?yàn)椴糠植疬w安置房的房產(chǎn)證上也確實(shí)備注未滿五年不得上市交易。故現(xiàn)在即便合同有效，也不具有過(guò)戶的條件，人民法院對(duì)于不滿五年的過(guò)戶請(qǐng)求不予以支持。南京本地在房產(chǎn)交易過(guò)戶問(wèn)題上，曾經(jīng)也出現(xiàn)過(guò)法院裁判過(guò)戶與本地房地產(chǎn)部門(mén)不予以過(guò)戶的意見(jiàn)向左的情況。所以要盡量保持兩者的一致。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，淡化五年的概念，不將未滿五年轉(zhuǎn)讓視為不能履行的情形。將拆遷按照房的買(mǎi)賣(mài)等同于一般商品房的買(mǎi)賣(mài)。第二種觀點(diǎn)為筆者所在地區(qū)法院的現(xiàn)裁判觀點(diǎn)。
