[ 徐鳳林 ]——(2019-3-15) / 已閱4719次
當前，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾，人民群眾生活水平大幅度提高，衣食住行極大改善，商品流通快捷、市場經濟繁榮，人民群眾的生活需求更高、更深、更廣。各類民商事矛盾聚集和交易不公平，導致民商事案件高發，一房二賣糾紛與日俱增。
“一房二賣”是指出賣人違反《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等民事法律規范，踐踏公秩良俗、誠實信用原則，將房屋同時賣給二個以上買受人的欺詐行為。一房二賣產生的法律效力與物權變動模式密切相關，我國《物權法》采用的物權變動原則是合意加公示原則，即除了當事人債權達成合意之外，必須履行交付或登記等法定形式。一房二賣涉及法律關系復雜,如何對一房二賣的行為類型進行分類？如何對一房二賣審查和認定？對房屋買賣合同效力、房屋歸屬作出司法判斷，妥善處理解決一房二賣糾紛成為司法實踐的重要課題。筆者結合司法實踐，運用民法規范和民訴法理論知識進行法理思考，剖析典型案例，歸納總結提出觀點與結論如下，以期為司法同仁解決此類糾紛案件提供幫助與借鑒，不當之處敬請斧正。
一、“一房二賣”行為類型
類型一：一套房屋分別與兩個買受人簽訂買賣合同而引發的一房二賣糾紛。出賣人就同一套房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，向其中一個買受人交付房屋并辦理過戶。兩個買受人購房意圖真實，簽訂的房屋買賣合同內容完備，程序合法，預售手續齊備，這是傳統的一房二賣糾紛類型。
類型二：商品房開發建設中,以房頂賬引發的一房二賣糾紛。開發商因資金周轉等問題不以現金方式結算給付，而用開發建設中的房屋抵頂工程款，此情況多發生在開發商與建材商之間。債務人(即開發商)為出賣人、債權人(即承包方或材料供應商)為房屋買受人、雙方選定合適房屋，將欠付的工程款約定為購房款。在商品房銷售中，又將該房屋賣與其他買受人，房屋被其他買受人占有使用或過戶而產生糾紛。
類型三：開發商為套取銀行貸款,簽訂虛假買賣合同引發的一房二賣糾紛。是開發商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開發商將房屋所有權轉移至此買受人名下，銀行發放貸款后，開發商并不實際交付房屋，將此房屋與另一買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，買受人發現房屋所有權登記在他人名下，要求開發商辦理過戶登記而產生糾紛。一房二賣法律關系極其復雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關系外，還涉及買受人與銀行的借貸合同關系，買受人與銀行的抵押合同關系，以及銀行對房屋的抵押權關系。所以，司法實踐中，存在許多亟待解決的法律問題。
二、如何認定“一房二賣”合同
要認真審查買受人是否取得所有權變更登記，若依據買賣合同辦理所有權變更登記，則可判令其取得房屋所有權；若均未辦理登記，則依據合法占有房屋的先后判令歸屬；若均未占有房屋，則依據二者買賣合同成立先后確定權利。具體根據以下三種情形認定：
情形一：兩份合同均未辦理登記，房屋尚未交付，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。
情形二：兩份合同中一份過戶登記，另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按物權對世、物權公示和物權優先于債權原理，確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。
情形三：在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因出賣人已沒有所有權，所以第二次賣房無效。
三、“一房二賣”預防處理方式及法律適用
出賣人和買受人雙方成立房屋買賣合同關系后，出賣人全面、正確履行合同是合同法律效力的表現，是出賣人的法定義務。在一房二賣情況下，由于標的物的特定性，出賣人不可能同時履行兩個合同。出賣人在履行一個合同后，對另一個合同必然履行不能，產生違約責任。
方式一：實施房屋預告登記。我國《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失敗。”，由此可見，這是《民法總則》和《物權法》針對一房二賣民事違法行為設計的一項創新性法律制度。先購房者在簽訂商品房買賣合同時，應約定預告登記條款，并及時辦理房屋預告登記。第一房屋買受人辦理了預告登記，未經第一買受人同意，后買受人雖然簽訂了房屋買賣合同，卻因該房產有預告登記，無法辦理房屋變更登記，即無法取得房屋所有權。此制度設計保護了先買受人的購房利益，保障了先購買者最終取得所購房屋的所有權。
方式二：依據《中華人民共和國人民調解法》規定，發揮人民調解、行政調解、司法調解組織作用，堅持平等自愿，合法合理，尊重當事人權利的調解原則，運用多元化調解方式，妥善處理一房二賣糾紛，落實好調解協議司法確認制度，提高調解效率和履約率。要積極采取和解的方式處理一房二賣房屋買賣糾紛，買受人可主動與出賣人協商和解，請求解除房屋買賣合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，依照法定程序做好調解協議的司法確認，節約司法資源，減輕當事人訴累，實現案結事了。
方式三：充分發揮司法機關依法辦案、定紛止爭與實現公平正義的司法功能，通過啟動司法程序，提起民事訴訟，維護民事權益。人民法院要嚴格執行立案登記制改革工作要求，堅持有案必立，有訴必理，對符合法律規定的民事案件及時登記立案、依法開庭審理。依據《中華人民共和國民法總則》、《物權法》、《合同法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》、《司法指導意見》等法律法規，按照“能調則調、當判則判、調判結合、案結事了”的原則，依法裁判，嚴肅制裁破壞法律規則的一房二賣行為。加大民事強制執行力度，深化民事執行專項監督，全力破解“執行難”問題，提升司法公信力。要依據《中華人民共和國民事訴訟法》規定，強化民事檢察監督，依法對民事訴訟實行法律監督，確保每名房屋買受人的合法權益，維護法律尊嚴和司法權威，讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義。
吉林省蛟河市人大法工委主任 徐鳳林
