[ 胡雷 ]——(2019-9-6) / 已閱5285次
摘要：法院在判決案件除了會(huì)依據(jù)明確的法律條款之外，也會(huì)依據(jù)公序良俗。對(duì)于公序良俗不同的人又有不同的理解。對(duì)于私設(shè)靈堂發(fā)生于房屋買賣過程中的，法院一般會(huì)認(rèn)定構(gòu)成買方解除合同的事由。
關(guān)鍵詞：公序良俗；靈堂；賠償；退房
一、案情簡介
買賣雙方于2019年4月15日簽訂房屋買賣合同，買方當(dāng)天支付定金2萬元。6月3日，買方通過資金監(jiān)管賬戶支付首付款，當(dāng)天完成所有權(quán)變更登記。6月4日，賣方父親在涉案房屋中去世,賣方遂在房屋中設(shè)靈堂辦理喪事。6月7日，賣方根據(jù)合同約定將房屋交付買方。買方得知情況后于6月17日將賣方訴至法院，要求賠償精神損失10萬元。后法院組織雙方調(diào)解結(jié)案，賣方賠償買方兩萬元。
二、案件剖析
（一）賣方的抗辯思路
本案原告系筆者朋友的親戚，后筆者同事請(qǐng)教本人。筆者通過搜索判例得知，此時(shí)情況構(gòu)成買方解除合同的事由，加之本案買方訴請(qǐng)具有法律依據(jù)，賣方的答辯點(diǎn)主要在于賠償數(shù)額。賣方可以從其親屬屬于正常死亡，為親人在家中開設(shè)靈堂辦理喪事屬于人之常情，但此點(diǎn)恐難獲得法院認(rèn)同。
（二）此中情況構(gòu)成買方解除合同的判例說理
和本案案情相同的刊登于2008《人民司法》案例 24的孫某訴朱某、錢某某房屋買賣合同糾紛 (一審主審法官奚利強(qiáng))的判決說理部分：
本院認(rèn)為，原告與錢某華簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，依法認(rèn)定有效。合同簽訂后，作為合同主體的錢某華死亡，兩被告作為錢某華的法定繼承人在繼承系爭房屋的同時(shí)，依法承繼合同中的權(quán)利和義務(wù)。就常理而言，購買房屋乃生活中的大事，任何人都希望能買到自己滿意的房屋。雖然兩被告在已售出但尚未實(shí)際交付的房屋中操辦喪事并未違反法律規(guī)定。也未對(duì)系爭買賣合同的履行造成實(shí)質(zhì)性的障礙，但按照我國民間習(xí)俗，兩被告的行為會(huì)給原告造成一定的心理陰影，原告不愿再購買系爭房屋可為社會(huì)常理所接受。根據(jù)公平原則，原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
一審判決后，兩賣房人上訴于上海市第一中級(jí)人民法院被駁回。
三、案件拓展
既然有支持買方解除合同的判例，那么是否意味著只要是擺設(shè)過靈堂的房屋，買方在訂立買賣合同后得知該情況均構(gòu)成接觸的事由？筆者認(rèn)為未必。法院支持的判例中，靈堂擺設(shè)的時(shí)間是在房屋交易的過程中。在此時(shí)間段，賣方雖然繼續(xù)占有房屋并未交付買方，但是其對(duì)房屋的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受部分限制，賣方對(duì)于足以影響交易是否繼續(xù)進(jìn)行的處分行為必須要征得買方的同意。更何況本案是在所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況更要征得現(xiàn)物權(quán)法上房屋所有權(quán)人的同意。賣方在已出售未交付房屋中設(shè)立靈堂辦理喪事雖然不同于兇宅，但此種對(duì)公序良俗的違反使買方產(chǎn)生了對(duì)死亡的恐懼和忌諱，這屬于社會(huì)普遍存在的傳統(tǒng)心理，該情況確實(shí)會(huì)對(duì)居住人的心理產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而對(duì)房屋的市場價(jià)值和使用價(jià)值產(chǎn)生較大的影。故依據(jù)公序良俗，沒有征得買方的同意私設(shè)靈堂足以構(gòu)成影響買方是否繼續(xù)進(jìn)行交易的重大事由。
設(shè)立靈堂與沒有告知“兇宅”的房屋買賣和法律適用上具有一定的相似性。前者是正常死亡后在房屋辦理喪事的行為，后者是在交易的房屋中發(fā)生了非正常死亡事件。如果房屋在交易之前設(shè)立過靈堂辦理喪事，且距離交易時(shí)間比較久遠(yuǎn)，對(duì)公眾影響較小，則不構(gòu)成買方解除合同的事由。
