[ 陳永亮 ]——(2020-6-28) / 已閱12712次
內(nèi)容提要：受新冠疫情影響，房屋租賃糾紛數(shù)量迅猛增長(zhǎng)，為了引導(dǎo)當(dāng)事人在司法程序之外，妥善運(yùn)用自力救濟(jì)的方式對(duì)小額、簡(jiǎn)單的租賃糾紛進(jìn)行處理，將更有利于減少訴累、節(jié)約司法資源、加速商業(yè)流轉(zhuǎn)和社會(huì)資源優(yōu)化配置。
關(guān)鍵詞：自力救濟(jì) 減少訴累
案情簡(jiǎn)介
2015年2月5日，甲方與乙方簽訂《房屋租賃合同》，將某商鋪?zhàn)赓U給乙方開快餐廳，租期4年，至2019年2月4日止，押二付一，合同約定乙方拖欠租金30天時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。
2016年2月起，乙方開始拖欠租金，甲方催得緊時(shí)，乙方就付部份，到2017年1月份時(shí)，甲方發(fā)現(xiàn)乙方拖欠的租金已達(dá)7個(gè)月，遂于2017年2月將乙方告上法庭，要求判令乙方支付所欠租金、解除合同、收回房屋。立案后，乙方以進(jìn)入訴訟程序?yàn)橛刹辉僦Ц蹲饨穑岳^續(xù)使用商鋪經(jīng)營(yíng)。一審法院于2017年8月31日作出一審判決，判令解除租賃合同、收回商鋪并支付拖欠的租金。乙方不服，提起上訴，2018年4月，二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
在甲方向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，乙方于2018年7月停業(yè)，將部份桌椅、餐具等物品鎖在商鋪后一走了之，失去聯(lián)系。法院又用了2個(gè)月的時(shí)間就遺留物品的處理進(jìn)行清點(diǎn)、公告、評(píng)估、變賣，最終于2018年10月將商鋪交還給甲方，承租人所欠租金因其無(wú)可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院在將其納入失信被執(zhí)行人名單后，終結(jié)了本次執(zhí)行程序。
至此，甲方這場(chǎng)曠日持久的糾紛雖然贏了，但從2017年2月起訴，至2018年10月結(jié)案，經(jīng)過(guò)一審、二審、執(zhí)行三個(gè)階段，耗時(shí)21個(gè)月，加上已拖欠的7個(gè)月租金，不僅損失了28個(gè)月的租金未能收回，還承擔(dān)了律師費(fèi)和乙方欠下的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等一大筆損失。
律師評(píng)析
新冠疫情發(fā)生以來(lái)，各行各業(yè)都受到全方位的沖擊，餐飲零售業(yè)更是首當(dāng)其沖。恒大研究院在近日發(fā)布的一份疫情報(bào)告中估算，受此次疫情影響，餐飲零售業(yè)僅在春節(jié)7天內(nèi)的損失就可能高達(dá)5000億元。西貝餐飲也透露，春節(jié)前后的一個(gè)月時(shí)間將損失營(yíng)收7-8億元，目前賬上的現(xiàn)金加上貸款最多也只能再發(fā)3個(gè)月工資。餐飲巨頭尚且如此，小型餐廳、快餐店更是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)困難，拖欠租金的情況越來(lái)越多，產(chǎn)生了大量的租賃糾紛。
為了引導(dǎo)租賃雙方當(dāng)事人理性、妥善解決糾紛，共克時(shí)艱，各地法院、司法行政機(jī)構(gòu)、租賃行業(yè)協(xié)會(huì)紛紛制訂了相應(yīng)的意見、指引，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人在調(diào)解不成的情況下，采用仲裁、訴訟等公力救濟(jì)方式，通過(guò)法定程序?qū)で笏痉ㄍ緩浇鉀Q。
在諸多的糾紛解決機(jī)制之中，司法作為捍衛(wèi)社會(huì)公平正義的最后一道防線，擔(dān)負(fù)起“糾紛終結(jié)者”的職責(zé)，其作出的生效裁判具有權(quán)威性、安定性、終局性。但由于司法程序強(qiáng)調(diào)程序正義和實(shí)體正義，訴訟流程相對(duì)復(fù)雜、時(shí)間周期較長(zhǎng)、對(duì)法律專業(yè)人員依賴程度較高，加之受“司法資源的有限性”、“案多人少”等因素的制約，整個(gè)訴訟程序走下來(lái)，曠日持久，讓出租人遭受經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，身心俱疲。
因此，從出租人的角度考量，對(duì)于那些惡意欠租、或者償債能力有限、或者個(gè)人信用較差、可能隨時(shí)跑路的承租人出現(xiàn)欠租的違約行為，合理行使自力救濟(jì)權(quán)，也許是最經(jīng)濟(jì)、最明智的選擇。筆者現(xiàn)結(jié)合當(dāng)前法院的相關(guān)判例，就出租人自力救濟(jì)權(quán)在房屋租賃合同糾紛中的運(yùn)用，闡述如下觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)建議。
一、自力救濟(jì)權(quán)的概念
自力救濟(jì)又稱私力救濟(jì)，指糾紛主體在沒(méi)有中立的第三者介入的情形下，依靠自己的力量捍衛(wèi)自己權(quán)利的行為。私力救濟(jì)作為公力救濟(jì)的補(bǔ)充，在來(lái)不及援用公力救濟(jì)而權(quán)利在有被侵犯的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)時(shí)，才允許例外使用，以彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足。
自力救濟(jì)分為自衛(wèi)行為和自助行為，正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)均屬于自衛(wèi)行為，在民法總則第181、182條均有規(guī)定，但對(duì)自助行為并無(wú)明確規(guī)定，生活中與自助行為相關(guān)的民事糾紛大量存在，由于缺乏具體的法律依據(jù)，加之司法實(shí)踐中對(duì)自助行為與侵權(quán)行為的界線模糊，導(dǎo)致出租人在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)畏手畏腳，擔(dān)心被認(rèn)定為侵權(quán)而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，很少加以采用。
二、出租人行使自力救濟(jì)權(quán)的方式
（一）采取斷水、斷電措施。
針對(duì)承租人長(zhǎng)期拖欠租金或在租賃合同到期后不愿及時(shí)退還房屋等情形，不少出租人會(huì)采取斷水、斷電等措施。這種情況下，是否符合自力救濟(jì)權(quán)，需要具體情況具體分析：
1、對(duì)于承租人與供水、供電部門直接簽約建立供水供電合同關(guān)系的，如果出租人斷水、斷電，則違反合同相對(duì)性原則，可能被認(rèn)定為侵權(quán)；
2、對(duì)于雙方未在租賃合同中約定“在欠租情況下，出租人有權(quán)斷水、斷電”內(nèi)容，在租賃合同未被解除的情況下，如果出租人斷水、斷電，則可能會(huì)被認(rèn)為違約；
3、對(duì)于租賃合同已到期或解除后，承租人繼續(xù)使用房屋且拒不歸還時(shí)，出租人采取斷水、斷電行為，通常會(huì)被認(rèn)為屬于行使自力救濟(jì)權(quán)。因?yàn)楣┧⒐╇娬潜ＷC房屋正常使用的內(nèi)容之一，租賃合同終止后，出租人無(wú)須繼續(xù)履行其合同義務(wù)；
4、對(duì)于雙方已在租賃合同中約定“在欠租情況下，出租人有權(quán)斷水、斷電”內(nèi)容，在租賃合同未被解除的情況下，出租人在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)，一是要對(duì)承租人履行書面告知程序，避免因突然斷水、斷電行為使承租人較大損失面臨索賠。二是要有合理的限度。如果斷水、斷電給承租人造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠付的租金，則有可能會(huì)被認(rèn)為超過(guò)合理的限度而承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、司法實(shí)踐中法院認(rèn)可斷水、斷電行為屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：
案例一 《定西地區(qū)通達(dá)貿(mào)易公司與中國(guó)人民解放軍93854部隊(duì)一分隊(duì)、中國(guó)共產(chǎn)主義青年團(tuán)定西市委員會(huì)租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（甘肅省高級(jí)人民法院（2018）甘民申465號(hào)）
法院認(rèn)為，就再審申請(qǐng)人“部隊(duì)為收回場(chǎng)地不擇手段，違法采取停電、停水，毆打再審申請(qǐng)人，應(yīng)賠償再審申請(qǐng)人損失”的主張，本院認(rèn)為，“部隊(duì)與定西喜成食用菌加工廠簽訂的房屋租賃合同自2007年2月28日期滿后，雙方再未續(xù)簽租賃合同，部隊(duì)之后已多次通知承租方搬離，直至2008年11月12日，再審申請(qǐng)人仍未搬離，部隊(duì)按照合同約定采取自力救濟(jì)措施既有合同依據(jù)，又未違反法律規(guī)定，通達(dá)貿(mào)易公司稱部隊(duì)?wèi)?yīng)賠償其損失無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)。”
案例二《重慶銳力律師事務(wù)所、成都復(fù)地商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（四川省高級(jí)人民法院（2019）川民申2107號(hào)）
法院認(rèn)為，“根據(jù)雙方簽訂的租賃合同約定，銳力律所逾期支付租金超過(guò)15日，經(jīng)書面催告后仍未改正的，復(fù)地商業(yè)公司有權(quán)在事先書面通知后停止水電供應(yīng)。復(fù)地商業(yè)公司在2016年3月4日的催收函中已就上述事項(xiàng)通知銳力律所，故復(fù)地商業(yè)公司采取的相應(yīng)措施符合租賃合同約定，且未超出自力救濟(jì)的合理范圍。”
（二）出租人履行解除通知義務(wù)并給予承租人合理搬遷時(shí)間后，采取對(duì)出租房屋上鎖、阻止承租人使用的措施。
1、單方解除合同是法律賦予守約一方當(dāng)事人的權(quán)利，只要法律規(guī)定或合同約定的解除條件成就，守約方便可單方解除合同。也只有先依法依約單方解除合同，才是出租人行使后續(xù)相關(guān)自力救濟(jì)權(quán)利的前提。
由于合同已經(jīng)解除，承租人繼續(xù)占有租賃房屋已經(jīng)沒(méi)有合同依據(jù)，如果通過(guò)訴訟等公力救濟(jì)進(jìn)行清場(chǎng)、騰房，確實(shí)耗時(shí)耗力。在這種情況下，出租人可以在給承租人發(fā)送解除通知中載明的騰房日期屆滿時(shí)，待承租人鎖門離開房屋后，由出租人另行加鎖，使該房屋即實(shí)際處于承租人、出租人雙重控制之下，避免出現(xiàn)人員沖突和物品短少、損壞的糾紛，從而達(dá)到阻止承租人實(shí)際使用租賃物業(yè)，盡早收回房屋之目的。出租人通過(guò)這種方式，及時(shí)排除承租人的非法占用，并將房屋早日另行出租取得收益，有利于加速商業(yè)流轉(zhuǎn)。
2、該項(xiàng)自力救濟(jì)措施實(shí)施后，在實(shí)務(wù)操作中可能會(huì)遇到如下幾種情形：
第一種情形，承租人強(qiáng)行將出租人的鎖砸開，繼續(xù)使用租賃房屋。出租人需采取向公安機(jī)關(guān)報(bào)警的方式尋求救濟(jì)，避免與其直接沖突。公安機(jī)關(guān)出警后，通常不會(huì)對(duì)雙方的合同糾紛進(jìn)行處理，但由于承租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，租賃合同亦被解除，其繼續(xù)使用房屋已失去法律基礎(chǔ)和合同基礎(chǔ)，公安機(jī)關(guān)通常會(huì)認(rèn)定承租人是無(wú)權(quán)使用人，要求其配合產(chǎn)權(quán)人實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際占用，達(dá)到收回房屋的目的。至于其他的經(jīng)濟(jì)糾紛，在公安機(jī)關(guān)調(diào)解不成的情況下，則會(huì)建議通過(guò)法院解決，但在這種情形下，出租人盡快收回房屋可立即出租而產(chǎn)生收益。
第二種情形，承租人由于不能繼續(xù)使用租賃房屋，可能迫使其與出租人進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成妥協(xié)，最終由出租人再給予其合理的搬遷時(shí)間后，將房屋交還。
第三種情形，承租人若拖欠的租金較多，且租賃房屋內(nèi)遺留的物品經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高時(shí)，為了避免沖突或糾紛，有可能會(huì)直接一走了之。屆時(shí)，出租人再依法依約對(duì)其遺留物品進(jìn)行妥善處理安置，達(dá)到收回房屋的目的。
第四種情形，在出租人上鎖后，承租人或出租人再訴至法院，尋求公力救濟(jì)。這種情況下，雙方當(dāng)事人都不適于采取進(jìn)一步自力救濟(jì)措施，而是維持現(xiàn)狀直至訴訟結(jié)束。這種情形對(duì)出租人是較為不利的。
3、司法實(shí)踐中法院認(rèn)可出租人對(duì)房屋上鎖行為屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：
案例三《上海永安機(jī)械設(shè)備有限公司與上海瑞鉑慧家互聯(lián)網(wǎng)科技股份有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（上海第一中級(jí)人民法院（2019）滬01民終10593號(hào)）
法院認(rèn)為，“雖然被上訴人在發(fā)送《解約函》之前即將租賃房屋上鎖，但被上訴人該行為系對(duì)上訴人逾期支付租金的自力救濟(jì)，并非雙方《房屋租賃合同》解除的原因，一審也據(jù)此對(duì)被上訴人主張的上訴人欠付租金金額進(jìn)行了調(diào)整，并無(wú)不妥。”
案例四《許忠順與王士凱及王士博租賃合同糾紛再審審查民事裁定書》（吉林省高院（2018）吉民申178號(hào)）
本院經(jīng)審查認(rèn)為，“許忠順主張其在院門上鎖阻撓車輛出入院落是因王士凱有逃避執(zhí)行、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之嫌，其不得已采取的自力救濟(jì)措施。自力救濟(jì)只有在來(lái)不及援用公立救濟(jì)而在權(quán)利有被侵犯的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)時(shí)，才允許例外使用，以彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足。許忠順已將該損害賠償糾紛訴至法院，并對(duì)王士凱財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)保全，即已實(shí)現(xiàn)公力救濟(jì)，故許忠順阻撓車輛出入院落的行為明顯不當(dāng)。”
（三）在承租人長(zhǎng)期拖欠租金，達(dá)到合同約定的解除條件時(shí)，出租人可單方解除合同，并行使自行清場(chǎng)騰房的自力救濟(jì)措施。
1、法律依據(jù)。我國(guó)《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。該條款是出租人行使租賃合同解除權(quán)直接的法律依據(jù)。同時(shí)，通行的租賃合同中會(huì)明確約定承租人拖欠多長(zhǎng)時(shí)間租金的情況下，出租人有權(quán)解除合同，這也是行使解除權(quán)的合同依據(jù)。
在法律規(guī)定或合同約定的解除條件成就，作為守約方的出租人便可單方解除合同。但是單方解除合同后承租人拒不騰空并返還房屋，則出租人的權(quán)利仍得不到保護(hù)。因此，出租人合理采取自行清場(chǎng)的自力救濟(jì)措施才能有效地避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，維護(hù)自己的權(quán)利。
2、采取自行清場(chǎng)的自力救濟(jì)措施的程序建議：
第一步，書面催告。在催告函中，出租人給予合理期限催促承租人支付逾期租金，并告知其逾期則可解除合同。合理期限可根據(jù)到期租金金額、承租人支付能力、出租人經(jīng)濟(jì)情況等因素來(lái)確定。出租人可根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)郵政EMS、張貼公告、發(fā)短信等方式向承租人送達(dá)通知，并保留有關(guān)送達(dá)憑證。出租人還可以委托律師根據(jù)實(shí)際情況草擬專業(yè)律師函，要求承租人限期支付拖欠租金。
第二步，在催告期限屆滿，承租人仍不履行時(shí)，則可以啟動(dòng)書面單方解除合同通知。在通知中主要闡明幾點(diǎn)內(nèi)容，一是明確解除合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是要求對(duì)方在合理期限內(nèi)搬走遺留物品，將房屋交還；三是交房期限屆滿，承租人未能交還房屋時(shí)，出租人于某時(shí)間節(jié)點(diǎn)自行清場(chǎng)。該通知仍需郵政、張貼公告、發(fā)短信等方式向承租人送達(dá)通知，并保留有關(guān)送達(dá)憑證。
第三步，自行清場(chǎng)，收回租賃房屋。由于單方清場(chǎng)很容易演變?yōu)榍謾?quán)行為遭致對(duì)方索賠，為了降低后期承租人主張丟失存放物品丟失損壞風(fēng)險(xiǎn)，出租人最好在有第三方現(xiàn)場(chǎng)見證下做好清場(chǎng)工作，確保清場(chǎng)過(guò)程公開透明，做好證據(jù)的保全，避免爭(zhēng)議或產(chǎn)生沖突。租賃管理所、社區(qū)工作站、物業(yè)管理處等部門均可作為第三方參與見證，或者委托公證處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。
在清場(chǎng)過(guò)程中要做好全程錄像，物品一一清點(diǎn)，記錄在冊(cè)。同時(shí)還要妥善保管滯留物品，并將物品存放地點(diǎn)、領(lǐng)取方式以書面告知的方式通知承租人，以達(dá)到通知其領(lǐng)取、且在承租人未能領(lǐng)取時(shí)，損失擴(kuò)大的責(zé)任由其自行承擔(dān)的目的。
3、司法實(shí)踐中法院認(rèn)可出租人對(duì)房屋自行清場(chǎng)屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：
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