[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱24172次
《民法典》合同編之“租賃合同”一章的十項(xiàng)重大變化
作者：陳召利，江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人 來(lái)源：利眼觀察 微信公眾號(hào)
《民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則，自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行《民法通則》、《民法總則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《收養(yǎng)法》、《繼承法》、《侵權(quán)責(zé)任法》將同時(shí)廢止。
通過(guò)將《民法典》與我國(guó)現(xiàn)行法及有關(guān)司法解釋的相對(duì)比，筆者已經(jīng)簡(jiǎn)要分析了《民法典》總則編（干貨｜《民法典》總則編的二十四項(xiàng)創(chuàng)新與亮點(diǎn)）、物權(quán)編（干貨｜《民法典》物權(quán)編的二十項(xiàng)重大變化）、合同編“第一分編 通則”（干貨｜《民法典》合同編“第一分編 通則”的三十二項(xiàng)重大變化）、合同編“第二分編 典型合同”之“買賣合同”一章（干貨|《民法典》合同編“第二分編 典型合同”之買賣合同的十項(xiàng)重大變化）和“保證合同”一章（干貨|《民法典》合同編之“保證合同”一章的十二項(xiàng)重大變化）的重大變化。本文簡(jiǎn)要分析合同編“第二分編 典型合同”之“租賃合同”一章有哪些重大變化。
1.明確租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。
《民法典》第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
通過(guò)對(duì)比可知，《民法典》第706條吸收了《房屋租賃司法解釋》第4條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定租賃合同的登記備案手續(xù)不影響合同效力。
2.完善不定期租賃的推定規(guī)則。
《民法典》第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
《合同法》第二百一十五條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
通過(guò)對(duì)比可知，《合同法》第215條規(guī)定，只要當(dāng)事人未采用書面形式的，就視為不定期租賃，但是未考慮到當(dāng)事人未采用書面形式但明確約定租賃期限的情形，一律推定為不定期租賃欠缺合理性。《民法典》第707條對(duì)此予以完善，明確規(guī)定不定期租賃的推定必須同時(shí)具備未采用書面形式和無(wú)法確定租賃期限的兩個(gè)條件，更加合理。
3.合理分配租賃物的維修義務(wù)。
《民法典》第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。
《合同法》第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
通過(guò)對(duì)比可知，《合同法》第221條表述不周延，未區(qū)分租賃物損壞的原因，一律規(guī)定出租人承擔(dān)維修義務(wù)，缺乏合理性。《民法典》第713條對(duì)此予以完善，在《合同法》第221條規(guī)定的基礎(chǔ)上增加一款，明確規(guī)定出租人的維修義務(wù)因承租人的過(guò)錯(cuò)而免除，更加合理，實(shí)踐中通常也是這樣約定的。
4.新增轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的部分無(wú)效。
《民法典》第七百一十七條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
通過(guò)對(duì)比可知，《合同法》沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的問(wèn)題，《民法典》第717條吸收了《房屋租賃司法解釋》第15條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，在經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情形，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)租賃期限的部分也是無(wú)效的。
5.新增出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則。
《民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
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