[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱7254次
買樓必知的法律常識：公寓是不是永久的？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達律師事務所（東莞辦公室）
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關鍵詞：民法典 買樓 商品房 永久 所有權
前言：最近買樓賣樓十分火爆，親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題，專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。本篇探討公寓樓是否永久的問題，以供參考。
一、你買的公寓，實際上買了什么？所謂公寓就是指在商業性質的土地上建的住宅，所以你購買了公寓，實質上，購買了兩樣東西：住的那間屋所有權和那塊全體業主共有的商業性質的土地使用權。
（一）公寓的所有權。可以明確地告訴你：公寓的所有權是“永久”的。之所以在永久上加上雙引號，是有原因的。如上一篇關于“住宅的所有權”一樣，其所有權是一模一樣的，同樣可以原版引用如下：所謂所有權就是永久屬于你的意思；所謂永久屬于你的，就是公寓一直不倒，就是你的。公寓倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何謂所有權？有，那些磚頭及生銹的螺紋鋼是你的，到時問收廢品的師傅可以賣多少錢，可能幾百塊錢，又可能還要貼錢給人家拆運！這樣大家清醒了吧：哪幾百萬元最后是一堆貼錢的廢鐵石頭！
凡物必有其壽命。公寓事實上究竟可以使用多久？其實與住宅是同一個指標，就是設計使用年限。你的公寓設計使用年限是多久？告訴你：與普通住宅一樣也是不超過50年！其依據是國家頒布的《住宅建筑規范》（GB50368-2005）第3.3.1的 規定：住宅的設計使用年限一般為50年。
（二）公寓地下那塊共有的土地使用權。拿出你的房產證來看，同樣會顯示（舉例）：你的公寓是100平方米，土地用使用面積是30000平方米。30000平方米不是你個人的，是全體業主共有的。大家請注意區別點：公寓土地的性質是商業類，而住宅的土地性質是居住類。這就一個天一個地了！商業類土地使用權的年限按國家規定是40年。這40年不是大事，更大的事在后面，第二點詳說。
二、公寓最不值的重點是：公寓樓沒了，土地使用權也可能沒了。前面已經說了，公寓與普通住宅一樣：一般壽命是50年，算算100平方的樓200萬元（公寓樓通常比住宅樓便宜一些），分攤到每月3333元，算上每月利息（5‰）10000元，那每月就是13333元，在東莞可以租一幢200平方的豪華聯排別墅了，有必要住100平方的公寓？更可恨的是住滿50年后，你的土地使用權早就過期了。正是房也沒了，土地也沒了，真的是如歌一樣：一無所有。那么公寓究竟可否自動續期？第三點詳說。
三、再次提醒：公寓是在商業類土地上建造的，其使用權不可以自動續期。與住宅不同，住宅建設用地使用權可以自動續期。請看民法典第三百五十九條規定。
關于住宅可以自動續期：《民法典》規定住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
關于非住宅的“潛臺詞”是不可以自動續期：《民法典》規定非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
雖然法律沒有明確規定非住宅不可以自動續期，但是，你看一下前款“住宅”與后款“非住宅”的規定，就十分清楚“非住宅”是不可以自動續期的！
四、買樓時慎重：看預售證，其土地的性質是什么？如果是商業性質的，且規定是40年的，那么就要考慮再考慮其價值了！
