[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱9906次
民法典新規(guī)則解讀二十四：共有部分的收入歸屬規(guī)則
王冠華
第282條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
王律解讀：
關(guān)于共同部分的收入歸屬問題，此前物權(quán)法并無明文規(guī)定，民法典出臺前，部分地方性法規(guī)對此作出了相應(yīng)的規(guī)范，比如，江蘇省物業(yè)管理條例第33條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外�！彼痉▽�(shí)踐也基本形成了一致的裁判意見。比如，在無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案[1]中，該案的裁判摘要指出：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。”
從物權(quán)之法理來看，建筑物的共有部分是業(yè)主的共有物，對于利用建筑物的共有部分獲得的收益，業(yè)主作為共有人，依法應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。鑒此，民法典第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有�！痹摋l即規(guī)定了共有部分的收入歸屬問題，是一項新規(guī)則。
現(xiàn)實(shí)生活中，區(qū)分所有建筑物的共用部分，在使用主體上，有供全體業(yè)主使用部分，也有供部分業(yè)主使用部分，如建筑物頂層業(yè)主共用的一部分屋頂平臺等，學(xué)理上將前者推定為全體業(yè)主共有，稱為“全體共有部分”，后者推定為相關(guān)業(yè)主共有，稱為“一部共有部分”[2]。就規(guī)�；^(qū)而言，對于利用“全體共有部分”產(chǎn)生的收入，由整個小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，理解上當(dāng)無爭議；但對于利用“一部共有部分”比如小區(qū)內(nèi)一棟樓房的共有部分產(chǎn)生的收入，是由整個小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，還是由該棟樓房的相關(guān)部分業(yè)主共有，則不無異議，民法典第282條也未作出明確界定。對此，最高人民法院傾向性觀點(diǎn)認(rèn)為，由于小區(qū)的土地使用權(quán)是歸小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有，小區(qū)內(nèi)的各個建筑物與小區(qū)的綠地、道路等各種設(shè)施是不可分割的，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)不是僅僅限于對其所在的建筑物的權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)內(nèi)的土地等財產(chǎn)權(quán)利，因此，從這一角度而言，小區(qū)內(nèi)各棟樓房的共用部分及其附屬設(shè)施及小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的共用部分，均應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，因此，小區(qū)內(nèi)一棟樓房共有部分產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)由整個小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共享，產(chǎn)生的費(fèi)用，亦應(yīng)由全體業(yè)主分?jǐn)俒3]。
根據(jù)民法典第278條規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。如若建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋〔2009〕7號，以下簡稱建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋）第14條第1款規(guī)定，則全體業(yè)主有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失。同時，由于民法典第282條明確規(guī)定“利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”，因此，對于物業(yè)管理人而言，利用業(yè)主的共有部分進(jìn)行經(jīng)營性活動，首先應(yīng)依法征得業(yè)主同意；其次要在物業(yè)服務(wù)合同中約定清楚經(jīng)營性收入的結(jié)算時間及條件；最后，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第14條第2款規(guī)定，物業(yè)管理人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任，因此要注意收集保存合理成本支出的憑證，一旦涉訴，有利于維護(hù)自己的合法權(quán)益。
至于歸屬于業(yè)主共有的共有部分的收入的用途問題，相關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋已有明確規(guī)定。物業(yè)管理條例第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋第14條第2款規(guī)定，全體業(yè)主請求物業(yè)管理人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。民法典第283條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的……收益分配……，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定�！�
注釋：
[1]載《最高人民法院公報》2010年第5期總第163期。
[2]最高人民法院物權(quán)法研究小組，2007.《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，259.
[3]同上。
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級合伙人、管委會副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會主任，聯(lián)系電話：18699089007。
