[ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱4301次
民法典新規(guī)則解讀二十五：區(qū)分所有建筑物的物的管理規(guī)則
王冠華
第285條【區(qū)分所有建筑物的物的管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第3編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。
王律解讀：
物權(quán)法第82條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”該條是關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，民法典第285條對(duì)此進(jìn)行了重大修改和完善。較之于物權(quán)法第82條的內(nèi)容，民法典第285條所作的重大修改和完善主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
1.將物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)人）管理區(qū)分所有建筑物的物的依據(jù)由“根據(jù)業(yè)主的委托”修改為“根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第3編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定”；
2.增加物業(yè)服務(wù)人“及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)”的法定義務(wù)；
3.根據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，增加了第2款規(guī)定，即“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。”
所謂區(qū)分所有建筑物的管理，是指對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的保存、改良、利用乃至處分等所為的物理的管理，原則上僅限于建筑物及其附屬設(shè)施的共有部分，專有部分不包括在內(nèi)[1]，但專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、天花板、承重柱等區(qū)分所有建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分，就內(nèi)部關(guān)系和建筑安全屬于準(zhǔn)公共部分，應(yīng)納入管理視野[2]。區(qū)分所有建筑物的物的管理對(duì)象主要是公共“物”，管理內(nèi)容通常包括：1.火警防范，加強(qiáng)消防設(shè)備和防火措施；2.維護(hù)公共部分和建筑物清潔，定期清除垃圾，清理水溝，清洗外墻，擦洗共用門窗玻璃等；3.維修公共設(shè)施，如水、電、汽、暖的維修、公共電梯定期檢查等；4.保護(hù)、美化建筑物的環(huán)境，在建筑物的庭院中植花種草，管理車輛停放秩序等[3]。
民法典第938條第1、2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。”“物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”由此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的委托，按照約定、承諾和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)，并定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
在管理過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)人確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)；確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主；在緊急情況發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。在物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合，責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
注釋：
[1]楊立新，2013.物權(quán)法[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，188.
[2]譚峻，2012.建筑物區(qū)分所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究[M].北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，99.
[3]楊立新，2009.最高人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用[M].北京：法律出版社，58.
作者簡(jiǎn)介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務(wù)所股權(quán)高級(jí)合伙人、管委會(huì)副主任、執(zhí)業(yè)律師，九三學(xué)社新疆區(qū)委法律專門委員會(huì)主任。
