[ 鄧光達 ]——(2004-7-2) / 已閱8569次
論擅改架空層的危害性與違法性
鄧光達
近年來，某些不良房地產(chǎn)開發(fā)商售賣樓盤房屋后，為牟取更大的不法商業(yè)利益，利用置業(yè)者信息不足的弱點和維權力量不易形成合力及維權的時間、金錢成本較高的客觀現(xiàn)實，精心為買家置業(yè)者設置了誘人的陷阱，請君入甕，讓部份蒙在鼓里的買家置業(yè)者自以為得到實惠，玩起了侵權謀利的把戲。
一、美麗的謊言
不良的房地產(chǎn)開發(fā)商往往在樓盤驗收或入伙后，倚借其擁有樓盤的前期物業(yè)管理及委托關聯(lián)物業(yè)管理公司行使樓盤物業(yè)管理的權利，為減少日后移交物業(yè)管理用房的數(shù)量或拖延物業(yè)管理用房移交給全體業(yè)主的時間，往往乘買家置業(yè)者入伙忙于房屋裝修而疏于關注住宅小區(qū)物業(yè)管理活動之際，擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等。
當有買家置業(yè)者對房地產(chǎn)開發(fā)商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時，不良房地產(chǎn)開發(fā)商往往會大言不慚地說：“改建住宅小區(qū)架空層或公共空間結構和用途的行為，符合全體買家置業(yè)者的共同利益，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的需要，是降低或減少買家置業(yè)者應付的物業(yè)管理費用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對此，個別買家置業(yè)者對此信以為真，對改建行為視而不見，不聞不問，無意間縱恿了不良房地產(chǎn)開發(fā)商的違法改建行為。
殊不知，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等行為，改變了住宅小區(qū)原有的科學規(guī)劃和設計，破壞了住宅小區(qū)的人居環(huán)境，并直接導住住宅小區(qū)樓盤房屋價值的貶值，損害的買家置業(yè)者的合法權益。
從購房置業(yè)消費的經(jīng)濟學角度看，消費者購房置業(yè)，通常希望實現(xiàn)和滿足二個基本目標，一是安居，住宅小區(qū)樓房良好的工程質量、合理的小區(qū)環(huán)境是安居的必要條件。二是保值，消費者往往傾注畢生的一大筆積蓄用于購房置業(yè)，所購樓房將會成為家庭保值和抵御經(jīng)濟風險的最重要物業(yè)。據(jù)深圳地區(qū)的樓盤個案估算，同一地段中，住宅小區(qū)樓盤環(huán)境規(guī)劃是否科學合理與樓房價格有約0.1至0.25的相關度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等場所，無疑將會導致住宅小區(qū)人居環(huán)境質量的降低和樓房應有價格的貶值。
從法律的角度看，不良房地產(chǎn)開發(fā)商的擅自改建行為，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，對全體買房置業(yè)者構成侵權，依法應承擔法律責任。此時，房地產(chǎn)管理機關和物業(yè)管理機關應對不良房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的違法行為予以查處。
二、金蟬脫殼之計
不良房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫后，往往借故將侵權責任推到物業(yè)管理公司身上。當樓盤入伙一段時間，買家置業(yè)者若發(fā)覺不良房地產(chǎn)開發(fā)商的擅自改建行為違法而要求其改正時，不良房地產(chǎn)開發(fā)商會往往以歪理搪塞買家置業(yè)者，“住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫的行為與我房地產(chǎn)開發(fā)商無關，有問題請與物業(yè)管理公司交涉”。
由于目前住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司大多都是房地產(chǎn)開發(fā)商的關聯(lián)公司，此時，不良的物業(yè)管理公司很可能會以種種困難和理由再現(xiàn)一幕與不良房地產(chǎn)開發(fā)商如出一轍的“美麗的謊言”。嗣后，住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房等公用設施則遲遲不用移交或拖延移交，不良房地產(chǎn)開發(fā)商則完成了其“金蟬脫殼之計”，從中謀取了非法的商業(yè)利益。
買家置業(yè)者應警惕不良房地產(chǎn)開商上述二則的誘人陷阱，因為他將會降低你居住環(huán)境的品質，給你帶來較大的經(jīng)濟損失。
