[ 王興敏 ]——(2004-10-18) / 已閱9337次
對現行商品住宅共用部位共用設施設備維修基金管理制度的反思
王興敏
在我國，隨著商品化住房制度的確立，住宅的生產、交換、取得均已納入社會主義市場經濟體系中，大量的商品住宅成為城鎮居民重要的消費或投資需求，人們通過購買行為取得商品住宅樓之一部分（或居住單元）產權而成為房屋所有權人后，其在對住宅的自用部位和自用設備享有專有所有權的同時，也與其它所有權人就同一建筑物的共用部位、共用設施設備形成了共有法律關系，即房屋所有權人對共用部位、共用設施設備享有共有所有權。但由于共用部位、共用設施設備作為建筑物整體不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有權人不能根據自身的目的（如維修、使用）對共用部分進行分割，以行使權利或承擔義務，且每一名房屋所有權人的自用部位、自用設備與共有性質的共用部位、共用設施設備共同構成了物理形態的建筑物結構整體，共用部位、共用設施設備的維修使用直接關系著對自用部位、自用設備的利用程度。因此，如何對住宅共用部位、共用設施設備實施及時有效的維修養護，以延長建筑物的使用壽命，保障自有房產的保值、增值，成為每一名房屋所有權人面對的一個現實問題。其中這就涉及各產權人如何公平合理地承擔維修養護費用。對此，國家建設部先后頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》等一系列規范性文件，對住宅維修養護范圍、責任及費用承擔等做了相對原則的規定。1998年11月9日建設部、財政部發布的《住宅共用部位、共用設施設備基金管理辦法》則意味著我國針對住宅共用部位、共用設施設備的維修養護建立維修基金制度。該辦法主要對維修基金的籌集、管理、使用等做了明確的規定，操作性比較強，但對于該辦法中的一些細節，筆者認為欠缺有關法律、技術層面的考慮，故在實際操作中容易出現問題。以下筆者加以分析，并提出相應建議，以供參考：
一、共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）計取基數不合理
根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）第五條之規定，商品住房銷售時，購房者應當按購房款2-3%的比例交納維修基金。可見，購房者繳納維修基金是以購房款為基數計取的，但筆者認為以此做為計取基數有失公平。
1、根據《管理辦法》第3條規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位、外墻面、門廳、樓梯間等，共用設施設備則指建設費用攤入住房銷售價格的上下水管道、落水管、水箱、電梯......以及共用設施設備的房屋等。商品住房開發單位在進行商品住房價格核算時，已將上述共用部位、共用設施設備的建設費用攤入成本，這些成本與征地和拆遷安置補償費、前期費用等相關費用構成開發成本。開發成本、稅金和利潤三部分構成了商品住房的基準價格，但銷售單位在實際出售中，還根據每一名購房者購買的居住單套住房的區位差別（如樓層、朝向、采光等因素）進行基準價格調整，即銷售價格并不等于基準價格，而造成兩種價格不同的是由于每一名購房者享有專有所有權的自用部位處于同一建筑物的不同樓層、不同朝向等區位因素差異造成的。但共用部位、共用設施設備做為購房人共有所有權的對象，對于每一名購房人而言無區位差異。另外，根據建筑物區分所有權理論，購房人均對具有共用部分性質的共用部位、共用設施設備享有共同使用的權利，而這種權利也發生非因區位因素而差別。因此，購房人在對無差異的共用部位、共用設施設備享有并行使權利時，其因維修義務而產生的維修基金的計取基數也應是一致的，例如：基準價格為1000元/m2的商品住房，二樓一名購房人的購房款為1000元/㎡（即上下浮動為零），則提取維修基金為20-30元/m2，但如果三樓一住戶銷售價格為1150元/m2（即上浮15%），則須提取維修基金23-34.50元/m2，二戶維修基金相差3-4.50元/㎡。顯然，二者對無權利的共用部位、共用設施設備承擔了有差別的維修義務，這明顯有悖于權利、義務相一致的原則。
2、購房款對銷售單位而言，屬銷售價格，而商品住房的銷售價格屬市場定價，銷售單位可根據不同情勢制定相應的銷售價格，如商品住房預售和現售、分期付款及一次性付清房款都會造成最終實際成交的銷售價格不同。另外，社會關系因素（如親朋好友等利害關系人）亦可造成此類現象的發生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實成交的購房價格，以達到少交維修基金的目的。這樣就產生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規繳納維修基金的購房人的部分權益。
3、維修基金做為專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造之資金，其設立的根本目的是保障住房售后的維修管理。在未建立維修基金制度前，根據《城市異產毗連房屋管理規定》，對房屋共有部位的修繕，由房屋所有權人按份額比例分擔，但《管理辦法》實施后，維修基金按《管理辦法》第五條規定是按購房款比例計取的，如果維修基金不敷使用時，又該如何籌集呢？根據《管理辦法》第11條2款規定，應按業主（即購房人）占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。在這里，可明顯看到，按建筑面積續籌則完全排除了始建維修基金計取基數（購房款）所包含的可變因素。在購房人對共用部位、共用設施設備享有權利、承擔義務均不變的情況下，購房人在繳納維修費用的標準卻出現了不一致（即含可變因素的購房款與建筑面積兩種標準），這是不合理的。
二、在現行條件下，維修基金繳存方式不合理
根據《管理辦法》第五條、第九條之規定，維修基金由銷售單位在商品住房銷售時收取，在業主辦理房屋權屬證書時，銷售單位將代收的維修基金移交由房地產行政主管部門代管，但筆者認為這種繳存方式容易出現監控不力，且基金繳存失控。
1、銷售單位做為商品住房開發單位，在對一個房地產項目的開發
過程中，將需要和使用大量的資金。在開發資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實踐中，有些銷售單位惡意占有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現象，造成了維修基金不能有效地繳存。
2、將業主辦理房屋權屬證書的時間做為銷售單位向房地產行政主
管部門移交維修基金的時界點，不利于維修基金的及時移交。在我國，由于銷售單位的原因造成產權證書遲遲未能辦理的現象屢有發生，那么，根據《管理辦法》第9條之規定，就造成購房人在入住前已經繳納的維修基金卻長時間地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。
有些地區為了加強維修基金的移交管理，規定銷售單位不移交維修
基金，不予辦理房屋權屬登記，但這樣業主就不能及時辦理房屋權屬證書，權利處于為穩定狀態，容易產生社會矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。
三、維修基金使用尚須完善
根據建筑物區分所有權理論，共用部位、共用設施設備屬共用部分之范圍，共用部分可區分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業主共同使用、收益、管理的物業共同部位、共用設施部位。一部共用部分則指部分業主共同使用、收益、管理的物業共同部位、共用設施設備。否則，基于權利、義務相一致的全體共用部分之修繕費用由全體房屋所有權人分擔，而一部共用部分之修繕費用則由對該部分共用部分享有使用權的房屋所有權人分擔，這一原則已在《城市異產毗連房屋管理規定》有所體現，但在《管理辦法》中，就維修基金的使用未作詳細的規定，如建筑物基礎需大修，這時使用全體業主共同所有的維修基金，無異議而言，因為這涉及全體業主的共同利益，但如果為某些層所專用的樓梯需大修時，是否也可使用全體業主共同所有的維修基金呢？《管理辦法》未對此做出相應的使用規定，筆者認為，此時應使用維修基金中屬專用樓梯的房屋所有權人繳納的那部分資金，否則，將會使專用樓梯的非受益者分擔專用樓梯受益者的修繕義務，這是不公平的。因此，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，對于規范維修基金的使用是很重要的。
四、建議
1、根據以上對維修基金提取基數的分析論述，在向購房人收取維
修基金時，應力爭客觀、公正、真實，減少或杜絕可變因素，故維修基金應按商品住房的基準價格的比例收取。
2、維修基金的繳存應脫離銷售單位這一環節，從而減少維修基金
的繳存風險，考慮我國的物業管理尚處于規范階段，維修基金應直接由房地產行政主管部門按規定收取并代管。
3、根據《物業管理條例》，維修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，將直接影響每一名業主的切身利益，故應完善維修基金使用管理，尤其是明確全體共用部分和一部共用部分的分類及其范圍和相對應的維修基金使用原則等。
(內蒙赤峰市紅山區房管局王興敏)
