[ 冷帥 ]——(2004-10-19) / 已閱54686次
3.2 物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制包括三個方面：一是政府部門（對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及使用人）的依法監(jiān)督管理；二是消費(fèi)者即業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行合法監(jiān)督，具體的形式是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主決策有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動。業(yè)主委員會的組建和運(yùn)作應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)以下原則：（1）物業(yè)管理的委托權(quán)及監(jiān)督權(quán)是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)從法律上予以體現(xiàn)和保障。（2）業(yè)主委員會是群眾性民事權(quán)利組織，不注冊為社團(tuán)法人，不獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。國外及香港的物業(yè)管理立法也體現(xiàn)了這一原則。但賦予其一定的民事權(quán)利，如簽訂合同的權(quán)利、參加訴訟的權(quán)利。（3）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事關(guān)系，雙方依據(jù)法律法規(guī)政策和物業(yè)管理合同進(jìn)行活動。（4）業(yè)主委員會不得從事具體的經(jīng)營管理活動，其成員工作一般屬義務(wù)性質(zhì)。筆者認(rèn)為，也可以參照業(yè)主委托參加業(yè)主大會的方式，將業(yè)主委員會的工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問公司。（5）政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，《條例》對業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、性質(zhì)、職責(zé)、登記管理等作了明確規(guī)定。三是物業(yè)管理行業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管。該組織的目標(biāo)包括：（1）提高業(yè)內(nèi)管理水平。（2）制定自律規(guī)定及監(jiān)管會員。（3）維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主的合法權(quán)益。（4）鼓勵物業(yè)管理企業(yè)彼此合作，提高服務(wù)水平。（5）向政府提供專業(yè)意見及方便公眾人士咨詢。目前中國的物業(yè)管理自律還處于起步階段，造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的畸形。筆者強(qiáng)烈建議，由房地產(chǎn)行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協(xié)的建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會，實(shí)施行業(yè)自律。之后，對于物業(yè)管理企業(yè)的投訴可以由協(xié)會受理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，并由該協(xié)會對物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)審查。在物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)政府職能由微觀管理向宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)變。
3.3 物業(yè)管理市場機(jī)制
競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機(jī)制提高管理服務(wù)質(zhì)量。在初期的物業(yè)管理中，許多城市對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行誰開發(fā)誰管理，由建設(shè)單位指定物業(yè)管理企業(yè)，形成管理終身制。這種市場壟斷行為，既剝奪了業(yè)主和使用人選擇管理服務(wù)者的權(quán)利，也不利于管理服務(wù)水平的提高和行業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)踐中，很多物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商的子公司，在開發(fā)商完成了項(xiàng)目開發(fā)后就把該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理交給了物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)購買的物業(yè)有問題，就會把責(zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)的身上，并以此為理由拒交物業(yè)管理費(fèi)，在一定程度上造成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難、效益差。但是，考慮到目前各地和實(shí)際情況千差萬別，多數(shù)城市的房屋管理體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平較低，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，物業(yè)管理建設(shè)單位的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼等情況，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立市場競爭機(jī)制，提倡開展在相應(yīng)資質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動。
3.4 物業(yè)管理企業(yè)與有關(guān)部門的職責(zé)范圍
物業(yè)管理企業(yè)與公安部門、交通管理部門、環(huán)衛(wèi)部門、園林部門、公用事業(yè)單位（水、電、氣）、街道、居委會等之間的職責(zé)范圍問題，一直是物業(yè)管理的難題。這個問題是由于早期的城市管理體制和法律界限不明確所造成的。物業(yè)管理有兩個特征：一是社會化、市場化、專業(yè)化，向業(yè)主 和使用人提供有償服務(wù)；二是物業(yè)管理是企業(yè)行為，與政府職能是兩個不同的范疇。《條例》明確了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律規(guī)定和合同約定的義務(wù)，并且，界定了物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)部門公用事業(yè)單位的職責(zé)范圍。
有這樣一個案例：張先生夫婦是居住在A花園的業(yè)主，A花園的物業(yè)管理由B物業(yè)公司負(fù)責(zé)。某日凌晨3點(diǎn)左右，張先生夫婦被室內(nèi)的響動驚醒，起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有一滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室的過道處，當(dāng)時便質(zhì)問：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時發(fā)現(xiàn)張家房門沒關(guān)，認(rèn)為室內(nèi)無人，就進(jìn)來檢查情況。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上門，而且質(zhì)問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。于是，張先生找來物業(yè)值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會。第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)公司解釋這保安入室的原因時，物業(yè)公司只說已經(jīng)開除了這名保安，但拒絕給予明確答復(fù)。張先生則堅(jiān)持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室的解釋、物業(yè)管理公司的調(diào)解結(jié)果和開除保安的原因等問題給予答復(fù)。當(dāng)天下午，張先生就接到騷擾電話，此后 多次在深夜接到騷擾電話。于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，要求賠償精神損失。物業(yè)公司辨稱：保安員是在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的房門虛開，經(jīng)按鈴房內(nèi)無反應(yīng)的可疑情況下，始進(jìn)入房內(nèi)進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，對張先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒有任何過錯，不構(gòu)成侵權(quán)。另外，<
>規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時巡邏，如遇緊急情況，應(yīng)按登記的電告號碼聯(lián)系有關(guān)住戶并立即通知公安、消防等部門，如無法聯(lián)系有關(guān)住戶時，即邀請公安人員或消防人員見證，由管理公司人員開啟正門，進(jìn)入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。
在該案中，張先生夫婦身為業(yè)主與物業(yè)公司之間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。B物業(yè)公司有義務(wù)保護(hù)張先生夫婦的安全，在發(fā)現(xiàn)張先生家房門有不正常情況時可以而且應(yīng)該采取措施；如果發(fā)生盜竊、搶劫等刑事犯罪行為，保安人員應(yīng)及時向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。保安人員徑直進(jìn)入張先生家的行為不符合<>，也超越了其應(yīng)有的權(quán)限，侵犯了張先生夫婦“公民住宅不受侵犯”的權(quán)利。并且因?yàn)锽物業(yè)公司的保安員在深夜入室，給熟睡中的張先生夫婦帶來一定精神恐懼，所以應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木駬嵛俊７ㄔ鹤罱K判決B物業(yè)公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金各1500元。由此可見，保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)，但在履行職責(zé)時應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司及其工作人員在進(jìn)行物業(yè)管理操作過程中必須嚴(yán)格遵守法定或約定的權(quán)限和程序，分清與職能部門之間的權(quán)力界限。
3.5 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金
目前，我國多數(shù)城市居民收入及消費(fèi)水平相對較低，對中低收入階層居住的普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不可能完全實(shí)行市場價。《條例》規(guī)定，普通居民住宅的物業(yè)管理服務(wù)價格可以實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。物業(yè)管理服務(wù)是一種特殊商品，其特點(diǎn)一是公共消費(fèi)，二是消費(fèi)和生產(chǎn)存在于同一過程，每個業(yè)主均應(yīng)交納所享受的服務(wù)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。因此，《條例》除規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)價格的定價原則和構(gòu)成外，還規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的交納和監(jiān)督管理方式。
物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造費(fèi)用金額較大，一旦發(fā)生時，難以及時籌集。為了保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主的利益，借鑒我國香港和國外關(guān)于維修基金制度，并吸取過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為此，《條例》應(yīng)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個及兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位共用設(shè)備維修基金制度。
3.6 物業(yè)的維護(hù)和使用
過去，由于物業(yè)維護(hù)責(zé)任不明確，維護(hù)不到位，以及業(yè)主和使用人自我約束意識較差，所以許多物業(yè)過早破損，所以《條例》第五章對業(yè)主及使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用物業(yè)的行為及其法律責(zé)任作了具體規(guī)定。現(xiàn)時在一定程度上也以物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)限進(jìn)行了約束。
3.7 建設(shè)單位的義務(wù)
為了創(chuàng)造開展物業(yè)管理工作的必備條件，加強(qiáng)物業(yè)的建設(shè)與管理的銜接，保障購房人享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益，《條例》第29、30、31條規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理服務(wù)用房，并在物業(yè)銷售（預(yù)售）前，選出物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。在業(yè)主入住之后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
4 我國物業(yè)管理制度的立法完善
4.1 大量糾紛得不到解決 物業(yè)管理是否需要中央立法
關(guān)于這個問題，目前至少有以下三種觀點(diǎn) ：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問題；物業(yè)管理服務(wù)價格問題；物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問題；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范問題。已經(jīng)出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)，立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，并將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問題做一個統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，有立法權(quán)的省區(qū)市可以根據(jù)實(shí)際情況對國務(wù)院的法規(guī)進(jìn)行細(xì)化，可出臺具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，中央沒有必要對物業(yè)管理問題進(jìn)行立法，可由地方立法后交給行業(yè)協(xié)會管理。
筆者認(rèn)為，三種觀點(diǎn)各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一種觀點(diǎn)提出的問題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺以后已經(jīng)在一定程度上得到緩解，由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的效果還沒有完全表現(xiàn)出來，所以目前并不應(yīng)急于將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律。第二種觀點(diǎn)比較可行，也具有可操作性，但是不夠全面。尤其是容易出現(xiàn)中央與地方、地區(qū)與地區(qū)之間立法的沖突的問題。第三種觀點(diǎn)提出建立行業(yè)協(xié)會進(jìn)行管理具有創(chuàng)造性、新穎性。但是對物業(yè)管理進(jìn)行立法的問題已經(jīng)有很多學(xué)者進(jìn)行過探討，并認(rèn)為立法是必要的 。
4.2 我國未來物業(yè)管理立法的發(fā)展方向
鑒于此，筆者提出以下觀點(diǎn)：第一，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二，各個具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對于中央與地方立法沖突問題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn)；第三，在合適的時候，對《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關(guān)系。同時經(jīng)過對實(shí)踐操作中遇到的問題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國具體國情，對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強(qiáng)。第四，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實(shí)行行業(yè)自律管理。
目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎(chǔ)。在經(jīng)過一段時間的實(shí)踐摸索之后對條例進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。物業(yè)管理的法治化任重而道遠(yuǎn)。
5 結(jié) 語
我國的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘：以北京市為例：居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數(shù)（259萬戶）的
32.1％。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢，同時公房制度改革也是一支催化劑。另外，商用物業(yè)以及學(xué)校、機(jī)關(guān)、工廠等特種物業(yè)的待管理范圍也不斷擴(kuò)大。無疑，隨著物業(yè)管理法律制度的完善，我國的物業(yè)管理行業(yè)將會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期。
音樂是流動的建筑，建筑是凝固的音樂。物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場交響樂的最精彩的一篇樂譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙、精彩的雄渾樂章！
謝 辭
本文在寫作過程中得到了耿焰老師、馮毅法官、王明紅法官、劉昌華律師的細(xì)心指導(dǎo)和幫助，以及青島市物業(yè)管理辦公室、青島市天泰物業(yè)管理有限公司的大力協(xié)助。在此表示誠摯的謝意。由于這篇論文是在實(shí)習(xí)期間完成的，所以時間和精力都是有限的。之所以能按時、保質(zhì)保量的完成，很大程度上應(yīng)該歸功于我的父母，冷如平先生和劉玉美女士在生活上的照顧和在精神上的鼓勵，在此我向他們表示衷心的感謝。另外我還要感謝我尊敬的老師，我親愛的同學(xué)和朋友對我的支持、鼓勵和幫助。
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