[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱2369次
一、案情簡介
本村人將農村自建房出售給外村人或者外村人借用本村人名義蓋房，雙方簽訂協議并約定如遇拆遷房屋拆遷所得收益（安置房）歸買方所有。多年之后案涉房屋被拆遷，賣方此時因以房屋買賣協議或者借名蓋房協議無效為由將拆遷所得收益據為己有。
二、買賣協議、借名蓋房協議的法律效力
司法實踐中，法院一般都是將非同一農村集體經濟組織成員之間的自建房買賣合同認定為無效合同，理由為違反法律強制性規定，但試點地區除外。《民法典》 第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：……（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”第153條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”
三、對村外人轉讓農村自建房違反的具體的法律強制性規定
《中華人民共和國土地管理法》第8條第2款規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設”；
《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
2007年12月30日，國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策通知》（國辦發[2007]71號），指出：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”
四、無效協議的具體處理
此類協議雖然無效，但買受人可以獲得絕大部分的拆遷所得收益。在具體的司法裁判尺度中，買受人可以獲得80%—100%左右的拆遷所得收益。法院作出此種裁判尺度的主要理由為，雖然協議無效，但是賣方毀約違反誠實信用原則，過錯責任較重。具體適用的依據如下：
《民法典》第157條規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
《江蘇省高級人民法院關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》第10條規定：“對于房屋已經被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還征收利益的，根據雙方當事人的過錯，適當予以支持。”
《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》
第二，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
第三，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
第四，對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。
對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：
第一，按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7比3左右。
五、典型判例
（一）內蒙古自治區赤峰市紅山區人民法院（2018）內0402民初9198號民事判決書（該案被《今日說法》報道，https://view.inews.qq.com/a/20220116V03G4L00）
法院認為：拆遷款總額共419萬。房屋補償款分出兩塊，一塊是賣方原來所建房屋146.15平方米對應的面積補償款，另一部分是買方所建房屋284.81平方米對應的補償款。買方后建部分相關補償以及對應的團簽獎歸買方所得，這主要弘揚一種誠實守信公平公正的原則。剩下賣方原房屋面積所得補償款按照主次責任進行劃分，主要過錯方賣方享有30%，次要過錯方買方享有70%。最后結算賣方一家分得37.2萬，買方分得382萬多。
（二）江蘇省鹽城市中級人民法院（2017）蘇09民終397號、鹽城市鹽都區人民法院（2015）都民初字第02440號民事判決
法院認為：雖然由于買方非該村經濟組織成員，不符合購房條件。但由于當時的時代背景和長期居住、修繕、使用的現實，該房屋屬買方及其繼承人所有。現案涉房屋已經由賣方與天一房屋拆遷公司簽訂拆遷協議，拆遷款計819686元。考慮到案涉房屋的拆遷價款與賣方出售房屋價格相差較大，為平衡雙方利益，酌情由賣方享有拆遷款的20％，商士英等享有拆遷款的80％，故應由賣方向買等人支付655749元（819686元×80％）。
