[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱2356次
摘要:一般情況下，如果在合同約定了單方解除權基本上都是可以直接適用，只要滿足了約定行使單方解除權的條件即可。但是有的單方解除權條款沒有附加條件，此時享有單方解除權的一方是否可以無條件行使解除權，司法實踐中存在爭議。
關鍵詞：買賣合同；單方解除權；誠實信用；守約方
一、案情簡介
2016年，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定，如賣方不愿意將房屋轉讓給買方，則雙倍返還買方已付的房款，如買方不接受房屋則賣方所收的房款不退。賣方現因房價漲了四倍左右，向法院起訴要求依據合同約定的單方解除權解除合同。
二、法院觀點
（一）南京市中級人民法院(2018)蘇01民終8120號民事判決
本院認為，房屋轉讓協議約定的“如一方違反協議，另一方有權要求違約方賠償違約金雙倍轉讓價”系合同賦予守約方對違約方單方面解除合同的權利，現買方明確表示要求繼續履行合同，賣方作為違約方無權根據該合同約定單方面解除合同，故賣方要求解除合同，既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，對其該上訴理由，本院不予采納。
（二）南京市中級人民法院（2018）蘇01民終2987號民事判決
本院認為，本案二審爭議焦點為：賣方是否有權解除合同。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。雙方合同中第七條已明確約定，賣方不再以各種理由要回房屋，該條后半部分雖約定了賣方收回房屋時的違約責任，但賣方并無證據證明雙方已明確約定解除條件及其具有單方解除權，賣方訴請解除合同，并不符合合同約定與法律規定，一審法院駁回其訴訟請求，并無不當。
（三）南京市江寧區人民法院(2020)蘇0115民初11083號民事判決（該案未上訴）
本院認為，原告賣方與被告買方簽訂的《房屋買賣契約》系雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方均應按約履行。關于賣方是否享有單方解除權。上述《房屋買賣契約》約定“今后如果甲方不愿將安置房轉讓給乙方，乙方有權要求甲方按房款的雙倍返還給乙方”，該條系對賣方違約的情況下，買方享有單方解除權的約定，而賣方并不享有單方解除權。現買方不同意解除《房屋買賣契約》，故對賣方要求解除《房屋買賣契約》的訴訟請求，本院依法不予支持。
三、判例剖析
《民法典》第五條規定：民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系。
《民法典》第七條規定：民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
《民法典》第五百六十二條規定：當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
《民法典》第五百八十五條第二款規定：約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
筆者認為，法院最終作出這樣判決是依據民法典誠信原則對合同具體條款的適用做了附加條件的解釋。單純根據合同單方解除權的條款而言，對買方極為不利，賣方依據該條解除合同形式上也無可厚非。因為根據民法典意思自治的原則的規定，合同約定只要在不違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗的前提下都是有效的，即便某些條款對合同一方極為不利。就像商品房買賣合同中，開發商和買受人逾期違約金相差十倍依然有效一樣。除此之外，法院之所以這樣判決還有避免守約方訴累的考量。此類案件，法院可以在支持賣方單方解除權的同時依據房價漲幅給守約方帶來的實際損失讓賣方承擔違約責任，司法實踐中的類似判決不少。總之，法院是站在誠信原則和更有利于履行合同的角度作出上述判決。雖然此類判決有突破合同條款本身解釋的導向，但從維護合同穩定性和弘揚誠信精神的角度出發無可厚非。
