[ 曾建莉 ]——(2004-12-16) / 已閱7047次
購房者能否以出賣人未取得預(yù)售許可證主張合同無效？
作者：江西省吉水縣法院 曾建莉
[ 案情]：曾某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年5月28日簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，房產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的某小區(qū)住宅樓一套商品房出售給曾某，房價為80000元。付款方式為分期付款。房產(chǎn)公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產(chǎn)證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當曾某多次催促房產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時，房產(chǎn)公司總以種種理由推脫。曾某后經(jīng)查詢得知，該房產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效，并判決該房產(chǎn)開發(fā)公司返還曾某所交購房款625000元并賠償相關(guān)經(jīng)濟損失。后據(jù)法院查明 ：到原告曾某起訴時，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。
[分歧]：本案在審理過程中，對原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題，合議庭存在以下分歧意見：
第一種意見認為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同有效。因為原告與被告已經(jīng)簽訂了書面的預(yù)售商品房協(xié)議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進一步完善，曾某不可以要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購房款，但被告房地產(chǎn)開發(fā)公司可以賠償曾某部分損失。
第二種意見認為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無效。因為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，且在起訴前，仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某可以依法要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失。
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[分析]：筆者贊同第二種意見。理由如下： (一)依據(jù)我國房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；�。�3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。（二）我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，可以認定商品房買賣合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。且最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條還明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。(三)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）.....。綜上，本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，且在起訴前，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某依法要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失的訴訟請求合法有據(jù)，應(yīng)予支持。
