[ 胡雷 ]——(2022-4-2) / 已閱2569次
一、案情簡介
置業公司與金聲公司簽訂獨家銷售代理合同，置業公司制定銷售底價給金聲公司，約定金聲公司不得以任何名義收取購房客戶除合同房款以外的其他費用。金聲公司幾經轉手到信義公司手上，信義公司在銷售時已經過了其與上家的委托代理權限。信義公司虛構團購費（三萬抵六萬）的優惠價格，誘導買受人交納團購費并購房。信義公司與上千個買受人均未簽訂書面房屋中介合同，僅向買受人開具團購費的收據。買受人發現優惠價系信義公司虛構后起訴返回被法院判決駁回。
二、判決觀點
該案為批量性案件，判決結果都一樣。選取其中一份判決予以說明。
（一）一審南京市鼓樓區人民法院（2021）蘇0106民初10202民事判決書
本院認為，根據買受人提交的收據所載事項，買受人向信義
公司公司支付的3萬元系團購服務費，現信義已促成案涉商鋪交易完成，完成服務內容。買受人認為該3萬元系3萬元抵6萬元購房款的優惠活動，但其未能提交充足證據予以證明，應當承擔舉證不能的不利后果。另，根據信義公司提交的證據，案涉商鋪原價13896元，實際銷售單價9800元，房屋總價143570元，雖該銷售方案未經買受人及置業公司的確認，但其上載明的房屋實際單價及銷售總價與買受人及置業公司之間的《商品房出售合同》載明的購房單價及總價相當，且根據銷售方案載明的案涉商鋪的原價及實際銷售單價計算，案涉商鋪的總價降低了約6萬元。綜上，買受人要求信義公司公司退還團購服務費并支付利息的訴請，無事實和法律依據，一審法院不予支持。
（二）二審南京市中級人民法院（2021）蘇01民終15478號民事判決書
本院認為，買受人為購買案涉商鋪向信義公司支付3萬元，信義公司出具的收據載明的收款事由為團購服務費，買受人稱該3萬元為購房款的一部分，信義公司無權收取，因該主張與收據載明的收款事由不符，本院不予采納。
買受人與信義公司之間形成中介合同關系，信義公司已促成買受人與置業公司訂立商品房買賣合同，買受人應當支付相應的中介服務費用。從信義公司一審中提供的相關證據來看，買受人在購買案涉商鋪時，享受了相應的優惠，買受人雖對信義公司提供的證據不予認可，但并未提供足以反駁的證據予以證明。買受人以其未享受團購優惠為由，要求信義公司返還3萬元團購費的上訴主張，本院不予采納。
三、案件剖析
（一）信義公司是否有權制定團購優惠價
涉案商鋪的定價權在置業公司，置業公司給了總銷金聲公司一個銷售底價，金聲公司不低于該底價銷售即可。置業公司在庭審中也明確從未授權信義公司定價權，亦對信義公司的團購價不予認可。可見，信義公司的團購優惠價系虛構。為了達到銷售目的虛構團購優惠政策誘導買受人交納團購費并購房。信義公司沒有定價權，這種虛構優惠的營銷方式在形式上看使得買受人享受了優惠。但買受人實際上是否享受優惠，以及如果享受優惠是否如其標榜的內容足額享受在本案判決中沒有進行實質性的論證。
（二）信義公司是否有權向買受人收取團購服務費
信義公司無權向買受人收取團購服務費。信義公司自己陳述，其對涉案房屋的銷售權來源于金聲公司在房地產獨家銷售代理合同中的授權。所以，信義公司不得超出置業公司與金聲公司所簽訂的《房地產獨家銷售代理合同》的授權范圍銷售。在該合同第4頁第5條第2項明確約定，金聲公司不得以任何名義收取購房客戶除合同房款以外的其他費用。團購費不屬于合同房款，可見，信義公司向買受人收取團購費已超出該份合同的授權范圍。信義公司收取涉案款項不存在相應合同依據及法律依據。同時即便該行為為超越代理權限的行為，該行為也亦未得到置業公司的追認而變為無效法律行為。
《房地產獨家銷售代理合同》是置業公司在本案一審一次開通提交的證據，之后在其他關聯案件中未將該份證據提供，反而是筆者作為買受人的代理人將該份合同在其他關聯性案件中均予以提供。置業公司在第一次開通之后更換了代理律師。
（三）買受人是否享受到了信義公司的團購優惠政策
買受人享受團購優惠政策的前提是該政策真實存在。根據庭審內容可知，該優惠政策系信義公司與其上家單方制定，沒有置業公司、金聲公司的授權和認可，該政策系虛構的。本案較為真實的情況為，信義公司為了達到銷售目的，虛構優惠政策。類似于把原價提高一倍在標榜半價銷售，看起來享受到了半價優惠，但實際上買受人并沒有享受任何優惠或者享受很少的優惠。
