[ 馬志星 ]——(2005-5-28) / 已閱26632次
不動產登記機構初探
馬志星
一、不動產概念的界定
動產和不動產的劃分在整個物權法乃至民法典中占有重要的地位.可以說,正是通過把物區分為動產與不動產,才構建起物權法和民法典的理論大廈.動產與不動產劃分的歷史也源遠流長,一直可以上溯到羅馬法時代.
羅馬法的動產與不動產“是以能否移動和移動后是否變更其性質,損害其價值進行分類”.[1]這一分類標準基本奠定了兩者涇渭分明的分水嶺.自羅馬法以來,大陸法系國家和地區以此為藍本,構建出現代民法理論和近代立法中的分類模式.
在現代民法體系中,關于不動產的概念的界定,國際上有兩種立法例.一種是不動產指不能被移動或移動后會毀損其經濟價值的物.如土地,建筑物.此種體例為《德國民法典》,《日本民法典》,我國舊民法和《意大利民法典》②采用,也成為大陸法系國家民法典之外英美法系財產法規定的概念.
另一種立法例規定不動產是其性質不能移動,其用途不能移動,其權利客體不能移動,法律規定不能移動的財產.如房產,地產.此體例以法國民法典為代表.③這兩種分類標準的根本區別在于,前者認為不動產歸根到底是物,是不可動之物.而后者認為不動產歸根到底是權利,是不可動之物上的支配權利.
德國民法典第94條規定:“附著于土地上的物,特別是建筑物,以及與土地尚未分離的出產物,屬于土地的主要組成部分.種子自播種時起,植物自栽種時起,為土地的重要組成部分.為完成建筑物而附加的物,屬于建筑物的主要組成部分.”④可見,德國民法典中不動產被稱為地產,地產不是泛指的土地,而只是在不動產登記薄業已登記的地表部分.正如孫憲忠所說:“這是一個具有物理和程序雙重意義的分類標準,土地,房屋和永久附著物是不動產,首先是出于其不可動性,同時還在于業經不動產登記的程序性質.”⑤
德國民法典先規定不動產,不動產之外即為動產.與德國不同,瑞士民法典采用了給動產下定義的方式區分動產與不動產.《瑞士民法典》第713條規定:“性質上可移動的物以及法律上可支配的不屬于土地的自然力,為動產所有權的標的.”其不動產基本限于土地,礦山及其土地定著物.其分類依然凸現出以物可否移動的物理標準為主的特點,我國澳門地區民法典第195條的規定更將其體現得淋漓盡致.
法國民法的動產,不動產的分類受羅馬法和日耳曼法的雙重影響,除了物可否移動的物理標準外,還有價值范疇的判斷,“動產的價值是‘脆弱’的,”⑥正說明了這一點.法國民法典第526條規定:“依其客體 ，下列 權利為不動產，不動產的使用收益權；地役權；請求返還不動產的訴權。”.⑦可見法國民法典給不動產的定義是絕對的物理標準,但不動產的法律體系卻建立在不動產是一些重要價值的財產的思路的基礎上.
由上述種種立法例可以看出對不動產范圍界定的標準有二.
一是自然標準.即根據其不能移動或移動有勛于其價值;如土地,建筑物.此種標準業已被大陸法系國家民法典采信,英美法系財產法基本上也與其一致,也是我國眾多法學者普遍認同的標準.梁慧星先生認為:“不動產指依自然性質或者法律的規定不可移動的物,包括土地,土地定著物,與土地尚未脫離的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物.”⑧
二是添附標準.所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結合而成為不可分物或難以分割物.在這里,難以分割物并非絕對不能分離,而是說分離會影響其社會效用,經濟上不合算.此標準將不動產擴展至動產,擴展了動產的范圍.關于添附后物的歸屬問題,羅馬法中用主物與從物的關系已有規定,并且此規定基本上被現代大多數民法典國家采信.
除了通行的自然標準和添附標準之外,有些國家還規定了其它相關的標準.如法國民法典還規定了另外三個標準.一是為確保不動產合理正常使用的物,如農具,耕畜.二是產生于不動產之上的一些用益物權,如地上權,地役權.三是依法律特別規定,如法律規定的股票為不動產.⑨
我國的《民法通則》沒有動產不動產的概念,但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類。《擔保法》第92條規定：本法所稱不動產指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動產概念采用通說，即“不動產是指性質上不能移動或雖可移動就會損害價值的物，⑩”以《擔保法》第92條規定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。
二、物權法中的公示公信原則和登記的制度價值
公示公信原則是物權法的基本原則之一，也是設立、變更、終止物權所必須遵守的基本原則。所謂公示原則，物權變動行為需以法定公示方式進行才能生效的原則。所謂公信原則是指物權變動行為經公示后，即使標的物出讓人事實上無處分權經公示的，善意出讓人基于對公示的信任，仍能取得物權的原則。⑾
物權的公示原則要求在動產的物權變動中，以占有標的物為生效要件。不動產物權的變動，已完成登記為生效要件。這是采用了德國式的公示成立要件說。⑿由于物權是對世權是絕對權。其變動涉及的范圍大。不公示不足以明確財產歸屬，不公示不足以確保商品交換的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，設立物權的公示制度。
公信原則是公示原則的邏輯結果。物權變動公示的，即發生權利變動的效力，即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負返還義務，只能由有過錯方的人承擔責任，在快節奏的現代生活中，商品的交換要求及時、可靠的將商品的物權轉讓給受讓人。因此，保護交易中的善意受讓人的利益，維持一個穩定的經濟秩序。保障交易安全成為更高層次上的立法與實踐追求。物權變動中的公信力與公示公信原則正反映了這樣一種價值取向。
物權的變動對動產大都采用占有為生效要件，而對于不動產各國一般都建立起獨立的不動產登記制度加以管理。
從歷史上看，以保障交易安全為目的的不動產登記制度，系以12世紀前后德國北部城市關于土地物權變動須記載與市政會議所掌管的都市公薄（stadtbuch）上為其發端。其后不久，這一制度因德國大規模繼受羅馬法而與多數地方廢止，僅個別地方略有采行。至18世紀，由于形勢的需要，登記制度與普魯士和法國抵押權中重新復活。自此以后，登記制度遂與歐陸各國廣泛推行。法國抵押權之登記制度表明近代意義的不動產登記制度正式誕生。
登記由于其對象是具有社會重要意義的財產。在大陸法系中其地位和作用絕非無足輕重，在很大程度上，登記是民法中必不可少的部分。大陸法系民法有相當數量的登記內容。如法國民法典涉及抵押權登記的《登記簿的分布和登記員的責任》由8條，德國民法典《關于土地權利的一般規定》則有30條規定土地登記的，瑞士民法典在每一種不動產物權中配之以如何登記，可見。登記是民法尤其是物權法中必不可少的。
登記作為不動產物權的公示方法，見物權變動事項等給予特定國家機關的薄冊上。從不動產物權的角度看登記的制度價值，大致有二：
一、 保障交易安全。這是設立不動產登記制度的初衷和最終落腳點，反映了不動產登記的高層次的價值追求。我們很難設想在一個缺乏登記制度經濟和社會環境中的穩定美好的生活。若沒有不動產的登記，很難說那些區有重要社會意義的財產究竟帶給我們的是幸福還是災難。沒有法律確保的秩序，一切可能都不現實。
二、更能體現出不動產的“莊重”與社會價值。不動產不同于動產，應該說他承載了更多的社會意義和社會價值，我們從價值范疇就能做出基本的判斷：不動產決非一般動產，他應給與更大程度的關注與寵愛。這體現在物權的公示上就是動產已占有為要件，而不動產需經過登記的繁瑣程序，只有這樣才夠莊重。
應該說，不動產的登記制度與物權的公示公信制度原則上有著天然的契合點，那種天然的合拍使“不動產公示天然是登記”，登記一直是人們忠貞不渝的選擇。
正如王澤鑒先生指出的：“以登記作為不動產物權變動之公示手段，是人類法律生活之以項重大制度。登記制度為不動產交易提供了一個明確的基礎，是不動產物權變動的不以交付標的物之占有為要件，在同一不動產上得成立多種用益物權和擔保物權。對于整個社會經濟活動具有重大貢獻。”⒀
三、各國（地區）不動產登記機關立法例
不動產登記作為一項重要的物權公示手段，關于登記機關由各國制定專門不動產登記法或不動產登記法規或者在民法典中加以規定.下面是各國的立法例：
日本不動產登記法第8條第12項：“登記事務，以管轄不動產所在地的法務局，地方法務局。或其支局，派出所為登記所，而予以管轄。“可見，日本不動產登記機關是性質為司法行政機關的法務局，支局及派出所。
德國土地登記條例第1條第1款規定：“不動產登記簿由地方法院（不動產登記局）統一掌管。不動產登記局對本區域內的土地有管轄權.”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的規定，不動產登記機關通常為各州法院。
在英國，統一管理城鄉土地權屬于登記的機構，為“政府土地登記局”。這一機構是英國現今統一從事不動產所有權的審查、確認、登記、發證及辦理過戶換證的部門。⒁
中國舊土地登記規則第4條第1款第1句就規定：“土地登記，由土地所在地之市縣地政機關辦理之。”
在我國臺灣地區，依《土地法》第39條的規定，不動產登記系由市縣地政機關辦理。具體言之，由臺灣市縣政府與轄區內設置的專門的地政事務所，主辦不動產登記。
在我國香港，不動產登記系由專門的“田土注冊處”負責，行政上隸屬于香港注冊總署。
由上可見，關于不動產登記之主辦機關，現代各國（地區）的立法例大致有二:一是司法機關，二是隸屬于政府的專門的不動產登記局（大多稱為“土地登記局”）或“地政事務所”。并且無論是司法機關還是隸屬于政府機關的專門機構都實行統一管轄登記，從而避免因分散管理而出現的混亂。
考察世界各地的不動產登記制度，可以發現，關于不動產登記機關有兩個規則性的特點：
一是不動產登記機關大致有二，司法機關和隸屬于政府的專門的不動產登記局，但一般是司法機關。在德國為屬于地方普通法院系統的土地管理局，在日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所;在瑞士為各州的地方法院。我國歷史上制定民法之初也曾用法院統一登記的體現，但還來因為民國時期法的混亂而改為行政機構的地政局統一登記，此法用在我國臺灣至今。
二是登記機關的統一性，各國不動產要么由司法機關統一登記，要么由隸屬于政府的專門機構進行登記，而不是多部門多頭執政。
不動產登記機關的兩個特征是物權公示原則決定的，也很好的反應了物權公示原則的要求。
四、設立不動產登記機關之原則
鑒于對歷史上和現代各國（地區）對不動產登記機關規定的考察，可以清晰的凸現幾條設立不動產機關的特點，這些特點也成為從法理和實踐中設立登記機關的原則。
一是登記機關的統一性原則。在國際上，從不動產登記機關的立法例看，如法國，日本、瑞士等無不如此。從法理上看，登記機關所統一是登記信息集中化，擁有詳備的不動產登記資料，利于查閱和辦理，節省了成本，提高了效率，能從根本上與市場經濟的效率原則合拍。反之，登記機關的不統一必然造成麻煩。當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的利益，而且會擾亂正常的法律秩序。例如，抵押權因登記而成立，但如果兩個或多個登記機關都要求當事人在自己的機關登記，那么就不但會增加當事人的經費開支，而且會造成抵押權（其他權利也一樣）的成立由多個時間標準而難以判斷其到底是何時成立的問題，如果當事人是在其中一個部門進行了登記，這就造成了物權變動的法律基礎的互相沖突，最后的結果是“因為立法造成的司法環境”。如果此期間由第三人的權力納入登記，那么法律關系間更加混亂。
二是不動產登記機關一般是司法機關而不是行政機關。從立法例上說，不動產登記機關，在瑞士為各州的地方法院，在德國為屬于地方普通法院系統的土地管理局；在日本為司法行政機關法務局，地方法務局，及其派出所。司法機關是國際上常見的不動產登記機關。
從法理上說，首先，登機行為是一種程序司法行為或準程序司法行為。檢討英、發、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動產登記制度，登記機關的職權范疇在性質上都不承擔公法上政府管理監督的職能，而是賦予給民事個體自由去行使，選擇，判斷，登記機關只是一個消極的確認和向社會公眾公示以達到物權變動公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動產物權登記直接決定當事人的權利義務關系，利用登記信息最多的是訴訟機構，仲裁機構。故登記應建立與司法機關的直接聯系。如在德國不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經不必起訴，而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統一登記做法。最后，司法機關作為登記機關節約了訴訟成本，充分利用不動產信息資源，同時提高了審判效率和經濟生活效率。
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