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  • 商業地產投資法律分析

    [ 盛軍華 ]——(2005-6-4) / 已閱18508次

    從房地產廣告、簽訂認購書、簽訂房屋買賣格式合同與補充協議、辦理按揭貸款,到房屋交付、面積差異、設計變更、房屋質量、裝修、產權證辦理,投資者可通過仔細閱讀房屋買賣合同、審查開發商證件、向律師等專業人士咨詢等途徑,以合同形式進行防范。選擇產權式酒店作為其投資方式時,開發商建造這個項目的最終規劃用途、性質是酒店,對投資者來說就存在一定的風險,土地使用性質和年限(如商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年)、規劃是否符合條件?將來酒店的產權能否分割?能否劃分使用?能否擁有完整的處分權?是需要關心的問題,產權證能否辦理也就成為問題的焦點所在了。投資者可向房地產管理部門進行前期的了解,審查開發商銷售房屋的必要證件、資料,并在合同中作明確的關于產權辦理方面的約定(如時間、權益、違約責任等)。
    二、收益權的保障
    一是投資者的受益權如何保證,即如何保證自己獲得開發商或酒店管理公司允諾的回報。投資者最好是選擇那些有實力的開發商,比如上市公司、國有大中型企業等,或者選擇那些有社會擔保的開發商,總之要選擇那些有保障的開發商,以分散投資者的風險,從而保證項目的正常運作并最終讓投資者得到回報,而不能僅僅聽信開發商的口頭允諾。同時,投資者一定要與開發商或酒店管理公司簽訂正式的合同,有擔保的話要簽好擔保合同,即使發生糾紛時投資者也可方便追究開發商的違約責任。
    二是要保障投資者自己的使用權益。因為產權式酒店對投資者來說,每年都有一段時間的免費居住權,但如何保證這段時間能夠獲得有時間的可能就是一個問題。比如,在你想享受免費居住時,如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦?因此,投資者在與開發商簽訂合約的時候,要明確表明。
    三、物業運營費用
    投資者還要與開發商或酒店管理公司在合同中明確約定,在交由酒店管理的過程中,酒店物業的管理、運營、維修成本該由誰來負擔?如若合同不明確,將來會給投資者帶來一筆沉重的負擔。
    四、商業風險考慮
    產權式酒店的房地產開發商在受讓土地后、規劃前,因商業定位明確,會充分考慮項目商圈的市場需求,并與合適的商業企業確定合作關系,使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、科學。 相對而言,風險會小一些,但投資者仍應理性分析、盡量減少投資風險。投資者也可對項目所在區域的城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等,區域內人口規模及特征、消費者的流動性、經濟情況、競爭對手、交通便利程度、消費特點、地方法規等多個因素進行一些調查和分析。同時,酒店經營商的知名度和管理經驗會帶來酒店經營的穩定性和規范性,確保該商業項目的收益。在有擔保的情況,這些風險會相對小一些。
      在投資者投資產權式酒店的過程中,如遇到糾紛,可采取與開發商或酒店管理公司協商、向相關管理部門投訴及起訴的方式來維護自己的權利。在出現問題的時候,投資者可以把開發商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素,因為如果開發商存在欺詐行為,追究其責任也就會很明確了。但如果開發商不存在欺詐行為,投資者就要看開發商是否存在違約行為,而違約的界定也需要投資者與開發商有正式的合同為依據,只有這樣,解決起來才能順利一些,否則,這樣的問題要么會受到一些部門的相互推諉,要么就陷入曠日持久的官司中。
    第四部分:結 尾
    面對開發商宣傳的“第二代產權酒店”、“第三種儲蓄模式”等,投資產權式酒店不能只顧高額回報而忽視風險,仔細調查分析、認真簽好合同、虛心進行咨詢,也許是最好的投資保障。

    浙江易盟律師事務所 盛軍華
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