[ 陳永亮 ]——(2022-10-14) / 已閱3173次
留置權能否適用于房屋租賃合同問題之探析
陳永亮 廣東新東方律師事務所
近年來，筆者在審查顧問單位的房屋租賃合同時，經常會看到有關留置權的條款，即約定“承租人在欠租情況下，出租人有權對租賃房屋內屬于承租人所有的物品或財產行使留置權”。從條款內容的設計、文字的表述來看，均出自專業律師之手；從趨勢來看，在實務中就留置權的約定越來越普遍，相關操作細節也越來越具體明確。由此，給筆者一個錯覺，難道留置權真的可以適用于房屋租賃合同之中？
前不久，筆者參與過一個租賃糾紛案例的處理，發現在合同中約定的留置權條款的確發揮了不少作用，迫使承租人支付了所欠的全部租金。某公司A系深圳一個工業園的業主，主要從事廠房物業租賃業務，其中一個租戶B拖欠了三個月租金后，準備趁月黑風高之夜，自行拖走租賃廠房內的所有機器與物品逃逸，被A公司保安發現后予以制止，雙方發生沖突。租戶B遂拔打110報警，稱A公司阻撓其搬走自有機器設備。民警接警并綜合了解情況后，在調解階段提出，租戶B欠租是事實，且雙方的《租賃合同》中確有“承租人未付清全部租金之前，出租人有權對出租廠房內的所有物品行使留置權”的約定。故，租戶B在未結清租金的情況下強行搬離租賃物業違反合同約定。因此，警方建議租戶，要么結清全部欠租與爭議款項后搬離機器與物品，A公司不得阻撓；要么維持現狀、避免沖突，雙方去進行民事訴訟，待訴訟了結后由法院執行處理。最終，租戶B選擇了前一方案，A公司收回了全部欠租。可見，在實務操作中，約定的留置權條款確實也很大程度地維護了出租人的利益。
那么，在法律層面上，該條款的約定是否有效？出租方是否對租賃合同中的該等財產享有留置權？筆者從以往及現行法律規定和司法案例角度出發，對房屋租賃合同中留置權問題進行如下探討。
一、留置權的概念及適用合同類型的相關法律規定
（一）《民法典》實施之前的規定
1、《擔保法》第82條：本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規定，債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照本法規定留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
2、《擔保法》第84條：因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。法律規定可以留置的其他合同，適用前款規定。
3、《物權法》第230條：債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
4、《物權法》第232條：法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
從以上規定可知，留置權是一種法定擔保物權，其功能在于以被留置物的交換價值擔保債權的實現。當時的法律僅規定了保管合同、運輸合同、加工承攬合同可以適用留置權，并未明確于租賃合同可以適用留置權。
（二）《民法典》實施之后的規定
1、《民法典》第447條和第449條完全沿襲了此前《物權法》第230條和第232條關于留置權的規定。
2、《民法典》第783條、第836條、第903條、第918條、第959條分別規定了加工承攬合同、貨運合同、保管合同、倉儲合同、行紀合同的留置權。
由此可見，《民法典》僅規定了加工承攬合同、貨運合同、保管合同、倉儲合同及行紀合同五類合同可以適用留置權，也并未明確房屋租賃合同可以適用留置權。
（三）通過以上（一）、（二）的法律規定可知，留置權系法定擔保物權，根據的“物權法定”原則，物權只能依法產生，而不能由當事人通過協議約定自行設定。因此，判斷合同中的債權人是否享有留置權，根本上取決于該合同是否屬于法定適用留置權的合同類型。但是，自《擔保法》以來，經歷《物權法》，更迭至當前《民法典》時代，均未見到房屋租賃合同可以適用留置權的相關法律規定，因此，從法律層面來說，留置權不能適用于房屋租賃合同。
二、司法實踐中，存在較多涉及房屋租賃合同中出租人留置權的糾紛。筆者從中國裁判文書網中，以“租賃合同糾紛”和“留置權”兩個關鍵詞搜索后得出2068個裁判結果，通過查閱這些判例，也發現很多迥然不同的認定意見和判決結果，主要有以下幾種類型：
（一）支持房屋租賃合同糾紛中有關“留置權”主張的判例
1、(2021)皖16民終755號案件中，法院認為，至于亳州瑞爾普斯公司主張的自2019年6月份至今的租金，如前所述雙方已于2019年5月份實際解除合同，張**提出拉走機器設備，亳州瑞爾普斯公司基于張**欠付租金，未予準許，其實際上是行使了留置權，視為其為了維護自己合法權益，自愿把租賃場所作為留置對方財物的倉庫。
2、（2021）遼01民終2330號案件中，法院認為，針對紫茗軒茶莊主張案涉商鋪被沈陽茶城封鎖的抗辯理由，經查，根據合同約定，如果承租人拖欠租金逾期超過10日，對于乙方商鋪物品甲方享有留置權。根據《物權法》的相關規定，留置權人負有妥善保管留置財產的義務，故沈陽茶城的上述做法系行使自力救濟的合法行為，也恰因紫茗軒茶莊的持續拖欠租金行為所致，本院對其所主張的該項抗辯不予支持。
3、（2021）鄂01民終3828號案件中，法院認為，從證據上來看，徐定成未搬走下余物品，并非徐定成不搬走，而是黃燕萍基于徐定成未付清租金行使留置權的行為，不應視為徐定成仍占用租賃房屋。
（二）對房屋租賃合同糾紛中“留置權”主張不予認可的判例
1、（2021）粵09民終1339號案件中，法院認為，本案中何光與謝振揚系房屋租賃合同關系，謝振揚將財物存放于其租賃的涉案房屋內，何光作為涉案房屋出租人僅享有依據租賃合同向謝振揚收取租金的權利，并不能依據雙方租賃合同而占有謝振揚存放于涉案房屋內的財物。因此，何光主張其加鎖行為是依法行使留置權，本院不予支持。
2、（2021）津01民終492號案件中，法院認為，因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。本案系租賃合同關系，不屬于留置權的適用范圍。被告占有原告商鋪內的物品，無法律依據，應予返還，故原告請求被告交還商鋪內物品的主張，法院予以支持。
3、（2021）蘇05民終4052號案件中，法院認為，一審判決認為在師伊公司付清欠付租金和使用費前，蔣彩霞可享有案涉房屋內可移動設備、財產的留置權，但留置權成立的前提是債權人合法占有債務人的動產，本案中蔣彩霞并未基于合法原因占有師伊公司在案涉房屋內的動產，故一審判決認定蔣彩霞享有留置權有誤，本院予以糾正。
4、（2021）粵06民終176號案件中，法院認為，本案中，王峰存于涉案廠房的機械設備并無交付給天之彩公司，我國法律也未規定天之彩公司可因對存于租賃物內的其他財產進行控制、管理的事實行為而構成合法占有，故天之彩公司無權對前述機械設備進行留置。
（三）由于前述關于留置權不同認定的判決分別來自各地高院和中院，筆者希望從最高法院的判例中找到權威意見，但在裁判文書網中僅搜到3份最高人民法院關于此類案件的判例，更遺憾的是，因各種案件的特殊性，最終未能從中得出最高院關于房屋租賃合同糾紛中留置權適用問題的意見和態度。
1、(2015）民申字第3238號案件中，最高法院認為，一審法院判令恒通公司歸還鄧百科、馬坑公司留置的生鐵成品、半成品及原燃材料等物料，恒通公司也未就此提出上訴，故對其提出的一、二審判決剝奪其對生鐵成品、半成品及原燃材料等物料的留置權的申請理由，亦不應予支持。
2、（2018）最高法民申5775號案件中，最高法院認為，依據2012年10月24日《數字放映設備使用合同》第一條1.2項約定，案涉數字放映設備所有人并非星美公司，星美公司僅享有使用期間的使用權，西元公司對該設備并無留置權。
3、（2020）最高法民申6043號案件中，最高法院認為，關于富瑪特公司申請再審主張的留置權事由問題，從判決載明的有關情況看，一、二審法院并未對留置權問題有所涉及。富瑪特公司申請再審主張二審判決認定昊恩公司對富瑪特公司的財物享有留置權適用法律錯誤的事由，缺乏事實依據。
（四）通過以上判例發現，司法實踐中對于房屋租賃合同出租人是否享有留置權問題的處理確實不統一。主要表現在：
1、支持房屋租賃合同糾紛中留置權的案例中，法院并未以“須在租賃合同中明確出租人有權行使留置權”的約定為前提；不支持該觀點的案例中，即便合同中明確約定了“出租人有權行使留置權”，多數法院也會以“物權法定”為由否定出租人的留置權；
2、支持房屋租賃合同糾紛中留置權的案例中，法院對出租人阻撓承租人搬離物品并未持否定態度，不論承租人“自愿交付”還是“非合法被占有”，均可認定行使留置權；不支持該觀點的案例中，多數法院以“不構成合法占有”的理由否定出租人的留置權。
3、綜合判例數量來看，絕大多數判例還是對房屋租賃合同糾紛中適用留置權持明確否定態度，亦有一部份判例對該問題予以回避或作模糊處理，未對出租人提出的留置權給出明確的裁判或態度，僅有極少部份判例支持了房屋租賃合同糾紛中的留置權。
三、結語
基于以上法律規定的梳理，以及近年同類案例的分析，筆者認為：
（一）從法律層面，《民法典》等現行法律并未規定房屋租賃合同可以適用留置權，而留置權屬于物權的一種，按照“物權法定”原則，只能直接依法律的規定而產生，因此，留置權適用于房屋租賃合同于法無據。
（二）從司法實踐中，絕大多數判例對房屋租賃合同糾紛中適用留置權問題持明確否定態度。
（三）房屋租賃合同雙方當事人在合同中關于行使留置權的約定，其實質是“試圖以當事人的協議設立物權”，該作法與“物權法定”原則相違背，在訴訟程序中很大可能會被認定為無效約定。
（四）在實務操作中，基于對出租方合法權益的保護，筆者還是建議在合同中增設該條款。理由是，即便該條款最終在訴訟中被認定為無效，但出現承租方欠繳租金試圖跑路情形，出租人在最終進入司法程序之前，自行按約定行使“留置權”或其他自力救濟權的過程中，仍為其在談判、磋商或第三方調解（派出所、社區、人民調解委員會等）中爭取到了主動地位，有利于減少出租方的經濟損失。
