[ 武志國 ]——(2005-7-25) / 已閱30258次
關于物權法草案修改的意見
武志國
《中華人民共和國物權法(草案)》，經第十屆全國人大常委會第十二次、第十六次會議審議，委員長會議決定，全文公布《中華人民共和國物權法(草案)》，廣泛征求意見，以便進一步研究修改，再提請以后的全國人大常委會會議審議。現參考目前一些熱點意見以及工作實際提出如下修改拙見,僅供參考：
一、關于不動產登記簿權利推定的問題
【草案法條】第四條規定：“記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人，動產的占有人是該動產的權利人，但有相反證據證明的除外。法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定。”第十六條第一款規定：“不動產登記簿記載的事項，是物權歸屬和內容的根據。” 第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產登記簿為準。 ”
【存在的問題】沒有規定涂銷登記的權利消滅推定效力。權利正確性推定應當包括正反兩個方面，一方面是在登記簿上登記之權利推定為正確，另一方面在登記簿上涂消一項登記推定為該權利消滅。不能自動消滅。
【修改建議】增加“在登記簿上涂消一項登記為該權利消滅。”的規定。
二、關于登記資料的查閱問題
【草案法條】第十八條規定：“登記機構應當向權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利，同時應當對涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容保守秘密。”
【存在的問題】公示范圍過窄，登記簿的公開是登記公示公信的基本要求，只有最大限度的大眾知曉登記簿記載的內容，才能發揮登記簿的公信力，發揮登記制度保護交易安全的作用。草案把查閱人的范圍限制在權利人和利害關系人。從利害關系人的概念上講，利害關系人首先要有一定的現實的利害關系，即登記結果可能影響到他的利益。潛在的利害關系人無現實的利害關系無法查閱登記簿，違背了登記公信力的初衷。再加上“國家秘密、商業秘密和個人隱私”等標準實踐中操作起來容易放大，實際上又增加了拒絕其他非利害關系人如潛在交易人的查詢要求的可能。
【修改建議】我國土地登記資料公開查詢辦法第2條規定，對登記結果資料，任何人都可以查閱。可以采取這種規定的查詢模式。
三、關于不動產登記統一制度
【草案法條】第十條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”第一百三十條第二款又規定：“縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證或者草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。”
【存在的問題】物權法作為基本法，不可能規定的太具體，太細、太繁瑣，但物權法需規定管轄和登記區設立的基本原則。本草案對不動產統一登記管轄前后條文規定不一致。草案第一百三十條第二款還是規定了土地承包經營權的登記仍然按行政級別分級登記。另外土地承包經營登記是依申請還是依職權進行也沒有明確。
【修改建議】取消對“縣級以上”的模糊說法，明確由承包經營土地所在地的登記機構辦理。
四、關于異議登記的問題
【草案法條】草案第十九條規定：“利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。登記簿記載的權利人書面同意異議登記或者人民法院裁定予以異議登記的，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。申請人自登記簿記載的權利人書面同意異議登記之日起三個月內不起訴也不申請更正登記的，或者自人民法院異議登記裁定生效之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。有證據證明異議登記不當，權利人有權申請登記機構注銷異議登記。異議登記造成權利人損害的，權利人可以向異議登記的申請人請求損害賠償。”
【存在的問題】草案規定的啟動異議登記的程序過于苛刻。草案規定申請異議登記必須取得登記簿記載的權利人書面同意或者人民法院裁定，目的本為防止啟動惡意的異議登記程序。其實現實中登記簿記載的權利人往往不會同意進行異議登記，如此一來，大多依靠等待法院的裁定啟動登記異議程序的條件失之過嚴，這將會影響異議登記功能的正常實現。啟動法院程序及獲得相應的裁定需要一個較長的時間，這樣就給登記簿記載的權利人一個處分的機會，真正的權利人很可能為此無法得到物權。
【修改建議】修改為：“有證據表明登記簿記載的權利人非真正的權利人的，登記機關應當予準許異議登記”，再說了有賠償責任制約束惡意提起異議程序。
五、關于更正登記的問題
【草案法條】草案第二十條規定：“利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，可以申請更正登記。有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發生效力。”
【存在的問題】這里規定的是依申請進行的更正，但是沒有依職權或者職能進行更正的規定，也沒有規定更正程序與訴訟程序的銜接問題。
【修改建議】增加規定依職權或者職責進行登記更正程序。明確更正登記只能在不動產權利發生移轉之前提出，向公眾明確提示可能的法律上的不利益。由于不動產登記具有公信力，第三人已基于對登記的信賴而與登記名義人進行交易并完成了登記程序，不動產之真正權利人就因此而喪失其權利，不得請求更正登記，否則不予受理。
六、關預告登記的問題
【草案法條】第二十一條規定：“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經債權人同意，不得處分該不動產。預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。具有預告登記失效事由的，債務人有權申請注銷預告登記。”
【存在的問題】草案將登記預告制度保護的范圍極端狹窄。預告登記制度是對物權優先債權原則的例外性規定，預告登記制度目的是保護本來只在債權相對人之間有效而對一般第三人并無拘束力的債權關系，防止債權人之債權不因債務人再行實施處分行為而落空。草案將預告登記的對象狹義地限定為取得物權的請求權，將另外變動物權請求權及消滅物權之請求權兩項請求權排除在外。另外，即便是取得不動產權利之請求權，草案也僅將其限制在合同之債上，對于基于合同以外之其他原因所發生之取得物權的債權是否可得以適用是沒有明確的。按請求權可以有基于合同而生的請求權，有基于不當得利、無因管理、繼承關系等而生的請求權，這些請求權均有保全的必要，也有制度設計的必要，沒有理由僅為合同產生的請求權提供保障而將其他請求權排除在外。另外草案沒有明確預告登記的優先效力，草案僅規定了債務人處分行為不具有效力，而沒有規定非因債務人的處分行為而發生之不動產權利變動是否對于債權人有效。
【修改建議】明確規定可申請預告登記的權利類型。補充對預告登記條件、效力的規定。
七、無權占有人的賠償責任問題
【草案法條】第三十八條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請求損害賠償。”草案第二百六十一條規定：“無權占有包括善意占有和惡意占有。”第二百六十二條規定：“占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，善意占有人不承擔損害賠償責任；惡意占有人應當承擔損害賠償責任。”
【存在的問題】法條之間的規定相矛盾。草案第三十八條沒有區分善意占有和惡意占有，對兩類占有規定了沒有區別的返還原物和損害賠償責任，并且對于損害賠償責任的規定，前后發生了沖突。按照第三十八條的規定，善意占有人亦應承擔損害賠償責任；但是根據第二百六十二條的規定，善意占有人則無須承擔損害賠償責任。第二百六十二條規定的占有人概念模糊，這里的占有專指無權占有嗎？表述不嚴謹。
【修改建議】刪除草案第三十八條規定。在第二百六十二條中“占有人”前面加“無權”字樣。
八、物權法中規定刑事責任的問題
【草案法條】第七十一條規定：“違反國家規定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”第七十二條規定：“國有企業、集體企業直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
【存在的問題】浪費立法資源，完全可以從現有刑法規定或者完善刑法的規定來實現。
【建議】此兩條與《中華人民共和國刑法》第一百六十九條、第一百六十七條、第一百六十八條的規定有重復之嫌，建議刪除。
九、業主委員會的法律地位問題
【草案法條】第七十七條規定：“ 業主可以設立業主會議，選舉業主委員會。縣級以上地方人民政府有關部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會，給予指導和協助。”
【存在的問題】法律地位不明確，與地方人民政府的關系模糊，容易發生問題。
【修改建議】改“可以”為“應當”，賦予業主委員會獨立的法人地位。取消地方人民政府的干涉性規定，防止因為指導發生糾紛或者使業主委員會制度走樣。
十、相鄰權問題
【草案法條】第九十四條規定：不動產權利人有權依照法律規定，禁止相鄰權利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質。
【存在的問題】缺乏具體的操作性和配套規定，不能充分保護受害方。我國目前的排放的具體標準體系不健全，一些符合排放標準的行為是否相鄰權人也可禁止。再者一些零零散散具體的排放標準多規定在行政法規和地方法規、規章中。應當明確這一依據。
【修改建議】禁止相鄰權利人排放足以造成他人權益損害的大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質。建議再增加可操作性的立法技術處理。
十一、關于征收征用問題
【草案法條】第四十九條規定：“為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。”
【存在的問題】我國多部法律和行政法規確認了公共利益優位于公民個體民事權利的原則。但什么是公共利益，如何識別社會公共利益，如何捍衛社會公共利益。公共利益界定不明確，界定不清就會導致社會公共利益的濫用。
【修改建議】物權法應定義“公共利益”，防止“公共利益”的解釋權和話語權把持在利益集團手里，導致公共利益之濫用；同時應當規定公共利益的認定引入聽證評估程序。或者將物權法第四十九條中的“沒有國家規定的，應當給予合理補償”修改為“沒有國家規定的，應當按照動產或不動產的市場價值給予補償”。
十二、關于物權的保護的問題
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