[ 張曉達 ]——(2005-7-28) / 已閱16167次
解讀最新司法解釋：謹防土地轉讓“一土二賣”
張曉達
最近，最高人民法院繼“征求意見稿”之后正式發布了《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），“解釋”從司法審判的角度對土地出讓、轉讓以及房地產合作開發中各種合同糾紛的認定以及處理方式做出了明確規定，從“解釋”的詳細內容來看，根據筆者的經驗，解決的都是目前土地交易、房地產合作開發現實中最常見、最典型的糾紛，每一部分條文都具有很強的針對性，非常有價值，值得引起廣大房地產業相關人士足夠的重視。
相對于房產交易，尤其是商品房的買賣交易，目前對于前期的土地交易，尤其是土地二級市場的買賣交易，缺乏完善的法律制度規范以及相應的行政管理制度，極易出現各種糾紛，此次“解釋”的第10條就專門對土地轉讓中出現“一土二賣”的糾紛時如何處理做出了明確的規定，雖然內容只有短短的一條，但對于土地買家防范購買風險、成功獲取所購土地卻是至關重要的。
一.“一土二賣”誰能最終獲得土地權利
所謂“一土二賣”是指，在土地二級市場中，賣家出于利益考慮或者惡意欺詐預付土地款等原因，將其擁有的土地使用權先后轉讓給兩個或者多個買家，并都與之簽訂了相應的《國有土地使用權轉讓合同》。一旦出現前述情況，必將出現糾紛，因為，除非違反有關土地轉讓方面的禁止性規定（例如：未開發完成總投資的25%以上），否則上述的多份轉讓合同都是有效的，理論上，每個買家都有權要求辦理土地使用權的變更登記手續，以獲得所購土地的使用權，但肯定的是，最終只能有一個買家真正獲得土地使用權，其他買家都將遭受損失。
在此，我們可以先將“一土二賣”與商品房交易中的“一房二賣”問題進行比較，之后，不難得出這樣的結論：目前的土地交易制度中缺乏“買賣合同登記制度”。在商品房交易中，無論是期房買賣的《預售合同》還是現房的《買賣合同》，都有合同登記制度，其意義在于：進行了登記的合同具備優先性，該合同的買方最終有權辦理所買賣房屋的過戶登記，從而能夠預防和解決“一房二賣”的問題；另一方面，買家在簽訂合同之前也可以到相關的登記機構進行查詢，以防止賣家惡意簽訂合同，騙取預付款的可能。
那么，在土地轉讓合同缺乏登記制度的情況下，如何確定多份轉讓合同的優先性？“解釋”給出了明確的答案：
1.已經辦理土地使用權變更登記手續的，理所當然已獲得了土地的使用權；
2.若多份轉讓合同均未辦理土地使用權變更登記手續，則已先行合法占有投資開發土地的買方有權優先請求賣方履行土地使用權變更登記等合同義務的，從而最終獲得土地的使用權；
3.若多份轉讓合同的買方均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，則先行支付土地轉讓款的買方有權優先請求賣方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，從而最終獲得土地的使用權；
4.若多份轉讓合同均未履行，依法成立在先的合同買方有權優先請求賣方履行，從而最終獲得土地的使用權。而合同成立的時間一般來說就是合同雙方在合同上簽字蓋章的時間。
對上述規定進行一個總結，實際上確定多份土地轉讓合同優先性的規則是：先變更登記、再占有、再付款、再合同成立。
二.違約責任并不能嚇倒惡意違約者
正是由于缺乏“買賣合同登記制度”，買方在簽訂合同時確實很難了解賣方是否已經將土地轉讓給了其他人，也不能完全避免賣家惡意違約將土地再賣給其他人。所謂惡意違約，是指賣家將土地轉讓了一個買家A之后，若有其他的買家B愿意出更高的價錢購買土地，而高出的價格又超過賣家違反前一個交易合同需要承擔的賠償責任時，賣家故意違約不向A而是向B交付土地、辦理相關的土地是使用權變更手續。
因此，在簽訂土地轉讓合同時，買家應當注意以下幾點：
一是，做適當的事前調查，包括所要購買的土地是否已經辦理了使用權變更登記；到現場考察一下，土地是否已經交由其他人占有開發等等；
二是，盡量根據上述優先性規則，盡快辦理土地使用權變更手續或者讓賣家交付土地，謹防賣家惡意違約；
三是，盡量明確約定較大數額的違約金，一方面能夠增加賣家惡意違約的難度，另一方面，一旦無法獲得土地，仍然能夠基于轉讓合同要求賣家賠償損失。在此，有一點值得注意：最高人民法院曾就商品房買賣出臺過一個《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條對于開發商“一房二賣”的行為加重了其賠償責任，增加了“不超過已付房款一倍”的懲罰性賠償責任。相比之下，此次“解釋”對于賣家“一土二賣”的賠償責任僅僅只規定適用《合同法》的相關規定。
三.注意視為“土地轉讓合同”的特殊情形
在此次“解釋”中，有一種特殊的情況被認定為土地轉讓：根據《解釋》第24條的規定，在房地產合作開發中，若在相應的合同開發合同中約定，提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益，則此合同將被認定實際上是一個土地轉讓合同。此時，合作雙方的權利義務應當依據土地轉讓的有關法律法規予以確認，自然也包括了“一土二賣”規則的適用。
