[ 廖善康 ]——(2005-9-30) / 已閱20161次
淺議物業管理在實踐中的困境及其解決對策
廖善康（廣西經濟管理干部學院 530007）
作者簡介：廖善康，男，1969年7月生，廣西永福縣人，廣西經濟管理干部學院法律教研室講師。
內容摘要：近年來，隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多，物業管理糾紛也日益增多，本文主要分析物業管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境，并積極尋求解決的途徑。這對于正確處理物業管理糾紛案，穩定社會秩序，完善物業管理法規，具有十分重要的現實意義。
關鍵詞：物業管理企業 業主委員會 困境 解決對策
1908年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），它標志著物業管理進入法制化，現代化時代。自我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理已風風雨雨地走過十一年，物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國物業管理起步晚，業主和相關當事人法制差，法制的不完善，我國的物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區、三元物業小區、聚寶苑小區、恒大新城小區等都不同程度地存在著。筆者擬從物業管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。
一、物業管理在實踐中遇到的困境
2003年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：
1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而， 3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的起訴。一位網友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主，誰能代表？不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關部門還民一片天，真正體現法律面前人人平等。” 業主委員會法律地位的不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。
2、開發商與物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為“替罪羊”。比如業主按規定交2%的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。據廣州市政府估計，廣州各住宅小區建立物業專項維修基金“理論計算”數額應達30億元，但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元，其中按規定存入指定銀行開設專戶的只有5000多萬元，其余的很可能已被開發商截留挪用，造成物業應維修時因資金問題無法維修的矛盾。物管條例還規定，物業管理企業在接管物業時，開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料，但由于物業管理企業是開發商自行組建的，所以，開發商便省了這一環節，將建設過程中的隱患推到物業公司頭上，而物業管理企業的經費首先來源于開發商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區中，文華園物業公司就是開發商——國凱房地產開發公司所組建，其人事權、財權均在國凱公司，當有業主因房屋建設質量問題而要求物業公司解決時，它便向國凱公司請示并按其要求執行。假如開發商不負責任，造成問題久拖不決，而業主只能認為是物業公司的責任，便采取不交物業管理費等措施來應對，物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。
3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發生過幾起此類案件。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業公司（開發商）發生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”第10條明確規定，同一物業管理區域內的業主，應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。由此可知，地方房地產行政管理部門對物業管理和業主大會成立有監管權利和義務，業主大會的召開是在房地產行政主管部門的指導下召開的。但從實際操作來看，困難極大。一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門，卻在原有基礎上無故增加其負擔，而得不到相應報酬，這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的；二是業主大會早已被看成是物業公司的“對手”，如果其按時成立又有相應地物業所有權權利，物業公司（開發商）即有被監督的可能，再加上政府部門的監督，物業公司想投機更是難上加難，只好循規蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下，如業主大會遭遇阻撓時，地方房管部門應當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應當如何承擔失職責任？這些問題由于物管條例未曾規定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。
二、解決對策
前面已經提到，我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策：
1、立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例（如10——15%）的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內（如6個月）應當做出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。
2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說，成立業主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系，業主委員會只是業主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織。按照法律規定它并不具備任何法律主體資格！這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發展的趨勢。也使物業管理在立法與實踐中脫節，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。
3、用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系——服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛，以南寧市澳洲麗園物業管理為例，物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位，對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務深受業主歡迎。業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動，形成良性循環。與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。
4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。
5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2%收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
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