[ 秦昌東 ]——(2005-12-7) / 已閱8439次
未辦理房產權證的房屋能否轉移
基本案情
陳某與丁某1996年開始同居。1998年，丁某與某房地產開發公司（以下簡稱房產公司）簽訂商品房買賣合同，并交納了約定的購房款，但未辦理產權證。2005年2月，陳某訴訟丁某要求解除同居關系并要求分割財產。同月，陳某與丁某對共同生活期間的財產達成協議，并由法院確認形成調解書。該協議約定丁某所購買的房屋歸陳某所有。調解書簽收后，丁某向房產公司出具書面聲明，認為其所購房屋屬于其所有，任何人不能處理變更。2005年7月，陳某要求房產公司履行辦理產權證的協助義務。房產公司認為陳某不是合同的當事人，予以拒絕。陳某遂起訴。
本案爭議的焦點是陳某能否取得商品房買受人的權利主體資格？
一種意見認為，陳某不能要求房產公司履行義務。商品房買賣合同的當事人是房產公司和丁某，從合同的角度來說，丁某是合同的當事人，陳某非合同的當事人，房產公司有權拒絕其權利要求。雖然我國民法通則和合同法均規定權利人可以將合同的權利轉移給第三人，但是必須盡通知義務。本案中，丁某雖然約定將所購買的商品房歸陳某所有，但其并沒有通知房產公司該轉讓行為。相反，丁某給房產公司的書面聲明明確不同意將房屋給付陳某，不能認定為權利的轉移，陳某不能取得商品房買賣合同權利人的資格。同時，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。丁某僅與房產公司訂立了購房合同、繳納了房款，但并沒有到相關部門領取權屬證書，依法不能轉移其房產。因此，陳某不能取得該商品房買受人的資格，不能要求房產公司履行義務。
第二種意見認為，房產公司應當協助陳某辦理房產權證。從合同的角度來說，根據我國《合同法》第八十條的規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知的，該轉讓對債務人不發生效力。該通知義務是為了確保權利轉讓的真實性，防止義務人錯誤地履行義務。只要能夠證明權利轉讓是真實的，義務人就應當履行。本案中，生效的調解書已經明確了丁某將其作為商品房買受人的權利轉讓給陳某的真實性。雖然丁某在事后向房產公司作出聲明，但其不能對抗生效的調解書所載明的內容。房產公司對于丁某權利的抗辯，同樣可以抗辯陳某的權利行駛，但不能免除其應當承擔的義務。根據我國《合同法》的規定，房產公司應當向陳某履行作為出賣人的協助義務。其次，從物權的角度來說，是否進行房產登記并非是確定對房屋是否擁有合法權利的唯一依據。丁某持有購房合同及繳費票據，應當確定其對購買的商品房具有合法的占有、使用、收益和處分的權利。丁某只是未辦理房屋產權的登記而已，這并不影響其作為該房屋的合法所有權人的身份。不可否認的是，如果該房屋被他人非法侵占或毀損，丁某當然地可以以權利人的身份要求侵權人賠償。如果丁某死亡，該房屋亦將被作為遺產由他的繼承人繼承。從一個側面來說，生效的法律文書只是確定了該房屋的權利歸屬，并不違反法律的規定。這種確權可能是基于當事人之間對該房屋的共有關系，也可以是一種贈與關系，甚至可能就是一種轉讓關系。根據我國《城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產是禁止轉讓的。同樣根據該法律的規定，所謂房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。商品房的轉讓與轉移是不同的概念。轉讓應當是一個雙方合同行為，需要當事人的意思表示一致。而轉移則就是商品房從一個權利主體到另一個權利主體的過程。《城市房地產管理法》并不能夠排除因單方行為或者法律規定而取得房地產的合法性。比如因死亡而繼承取得的未依法登記領取權屬證書的房地產，或者因法院的強制執行而取得的房地產，都是合法取得的房地產，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某與陳某同居生活多年，且房屋是在同居生活期間所購，當然不能排除該房屋是共有的可能性。調解書只是確定了所有權的主體，并未對其取得方式作出說明，不能就此認定為系商品房買賣或者贈與并否定該協議的效力。因此，不管合同權利的轉讓還是物權的轉移，陳某均應當享有該商品房的權利。而相對于開發公司來說，無論是對丁某，還是對陳某，均有履行合同的義務。因此，開發公司應當協助陳某辦理房產權證。
筆者同意第二種意見。
作者單位：江蘇省如皋市人民法院 秦昌東
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