[ 文穎 ]——(2006-5-22) / 已閱119896次
[釋義]本條是用于約定開發商關于裝飾、設備標準承諾違約責任的約定。
本條款的提示點：
1、本條款是對開發商承諾的合同附件三《裝飾、設備標準》設定的違約責任標準。因此，購房人在簽訂《商品房買賣合同》時應查閱附件內容是否具備，是否明確、具體。
2、按照示范文本的建議，由開發商賠償雙倍的裝飾、設備差價是一種買賣雙方都能接受的違約救濟方式，亦具備公平性。但該約定也存在一定的缺陷，如安裝費用的承擔、拆除費用的承擔、價格的確定等問題，有待進一步深入的約定。
第十四條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1．____________________________________________________________；
2．____________________________________________________________；
3．____________________________________________________________；
4．____________________________________________________________；
5．____________________________________________________________。
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．____________________________________________________________；
2．____________________________________________________________；
3．____________________________________________________________。
[釋義]本條是對基礎設施、公共配套建筑交付期限及其違約責任的約定。
本條款的提示點：
1、 開發商與購房人之間的費用承擔問題：
由于水、電、電話、有線電視、燃氣等公用配套設施均屬于壟斷行業的企業收費項目，開發商在與購房人簽訂合同時就應當注意簽約的技巧問題。如某房地產開發商在簽約時特別注明“燃氣前期建設費用由出賣人承擔，開通費用由買受人承擔”，但長沙地區的天然氣由新奧燃氣公司提供，該公司直接按戶收取“天然氣工程建設服務費2430元”。這家開發商只能老老實實的貼付了該筆價值近200萬元的款項。
類似于公用壟斷企業的“初裝費”、“建設服務費”、“入網費”、“工料費”“開通費”等不規范的收費名目，開發商在擬定本合同之前應當根據當地各家公用壟斷企業制定的收費政策預設條款防范風險。同時，在與購房人洽談合同時將各項費用一一列明，也更能做到讓購房人明明白白消費，保障購房人的知情權。
2、在合同中注明基礎設施、公共配套建筑交付期限對于買賣雙方均有益處。
基于公用壟斷企業的強有力優勢地位，無論是開發商還是購房人都處于絕相對弱勢。根據不同的基礎設施、公共配套建筑，設定合理期間履行合同對于買賣雙方均有益處。如長沙地區某電信公司在開發小區建設過程中雖然預埋了以太網的基礎線路，但并沒有預置當棟的服務器。只有小區內申請開通以太網的業主達到一定比例的情形下方才設置服務器，開通以太網上網服務。開發商如果在合同中承諾在交房時保證以太網的使用，就不僅是騙人，而且在騙己。
第十五條 關于產權登記的約定。
出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。
3．______________________________________________________________ 。
[釋義]本條是對關于產權登記及其違約責任的約定。
本條款的提示點：
1、法律依據：
（1）《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
（2）《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
（3）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日90日； (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
2、 本地現狀及對開發商的建議：
就長沙本地的現狀，正常情形下從交付房屋到權證發放需要6－12個月的時間。究其原因，筆者認為有3點：（1）部分驗收項目（如規劃驗收、綜合驗收等）是在交付房屋之后進行；（2）本地不實施房屋面積預測制，而適用房屋面積實測制。只有開發商將樓盤建成之后，當地房地產管理機構所屬的測繪部門才開始房屋面積測定，相對時間順延。（3）整體辦證順延。
就上述情況，建議開發商在對本條款進行約定時，適當延長權證交付期間，以避免因權證不能及時到位所發生的損失。
3、 不能取得權證的常見原因：
不能辦理房地產權證或者不能按期辦理房地產權證既有開發商的原因，也有購房人的原因。對開發商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產權證：1、項目未經立項批準的；2、項目未取得規劃審批的；3、房屋沒有銷售許可證又無大產證的；4、房屋未經驗收或驗收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開發商未交納相關稅費、土地出讓金等。對購房人而言，不能辦理房屋產權證的主要原因如下：1、購房者沒有交納相關的稅費；2、沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明；3、委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書的。
4、 違約救濟模式：
總共9頁 [1] [2] [3] [4] [5] [6] 7 [8] [9]
上一頁 下一頁
