[ 臧恩富 ]——(2006-5-30) / 已閱35470次
論軍產(chǎn)房買賣的法律適用及其合同效力/臧恩富
遼寧壹品律師事務(wù)所律師 臧恩富
引言：近年來，利用軍隊享有使用權(quán)的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)然后以出賣軍產(chǎn)房使用權(quán)給地方居民居住的現(xiàn)象時有發(fā)生，因部隊轉(zhuǎn)業(yè)人員出售軍產(chǎn)房使用權(quán)而引發(fā)的糾紛也有發(fā)生，這類涉及軍產(chǎn)房買賣合同的糾紛如何適用法律，如何認定合同的效力，不但在律師之間存在爭議，不同法院不同法官之間也有不同看法，軍產(chǎn)房買賣的有效性和安全穩(wěn)定性缺乏透明有效的法律保障。在這類糾紛中，如何適用法律以及如何認定軍產(chǎn)房買賣的合同的效力成為爭議的焦點和難點。本文擬對軍產(chǎn)房買賣的法律適用與合同效力基于本人辦理實際案件的理解和體會加以研究和闡述，以供從事學(xué)術(shù)研究和代理相關(guān)案件的律師參考。
一、 軍產(chǎn)房的法律界定
軍產(chǎn)房是指軍隊享有房屋所有權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）的房屋。依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》第八條的規(guī)定：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據(jù)《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā)）第四條規(guī)定： 出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。
二、 軍產(chǎn)房買賣的法律適用
軍產(chǎn)房的法律適用問題是解決軍產(chǎn)房糾紛的焦點和難點。原因是，關(guān)于軍產(chǎn)房的相關(guān)法律規(guī)定主要是由中央軍委或其總后勤部規(guī)定的，如：
1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國中央軍事委員會發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
2、《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》【實施時間】1992-12-01【頒布單位】中國人民解放軍總后勤部；
3、《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》(總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā))
4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)問題的通知》、
5、《中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》的通知》
以上這些規(guī)定在互聯(lián)網(wǎng)上可以搜索到相關(guān)原文，但如何看待這些規(guī)定對于軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓的合同的效力的影響卻是一個有爭議的問題，產(chǎn)生爭議的根本原因是對于如何認定中央軍委及其總后勤部的規(guī)定對于軍產(chǎn)房買賣合同效力的影響缺乏明確的法律規(guī)定。因為依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合法無效。而依據(jù)《中華人民共和國立法法》（以下簡稱立法法）的規(guī)定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務(wù)委員會行使國家立法權(quán)（見《立法法》第七條）。而行政法規(guī)則由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)（見《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定不是法律，也不是行政法規(guī)，與合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定對應(yīng)不上。使得中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定對于合同效力的影響沒有直接的法律規(guī)定。這是產(chǎn)生軍產(chǎn)房法律適用及軍產(chǎn)房買賣合同效力爭議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定依據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)屬于軍事法規(guī)和軍事規(guī)章。而依據(jù)《立法法》的規(guī)定：軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內(nèi)部實施。因軍產(chǎn)房買賣即涉及軍事力量內(nèi)部，又涉及軍事力量外部的地方軍產(chǎn)房購買人，此事如何適用軍事法規(guī)、軍事規(guī)章以及如何認定軍事法規(guī)、軍事規(guī)章與合同效力的關(guān)系仍然沒有明確的法律規(guī)定。所以為了解決涉及到軍隊與地方法律關(guān)系的軍產(chǎn)房買賣的法律適用及其效力，迫切需要通過法律或中央軍事委員會與國務(wù)院聯(lián)合發(fā)文的形式明確軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓時的法律適用與合同效力問題。
對于中央軍軍事委員會及其各總部、軍兵種、軍區(qū)的立法權(quán)及其所立規(guī)范的效力，依據(jù)《立法法》第九十三條規(guī)定：中央軍事委員會根據(jù)憲法和法律，制定軍事法規(guī)。中央軍事委員會各總部、軍兵種、軍區(qū)，可以根據(jù)法律和中央軍事委員會的軍事法規(guī)、決定、命令，在其權(quán)限范圍內(nèi)，制定軍事規(guī)章。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量內(nèi)部實施。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章的制定、修改和廢止辦法，由中央軍事委員會依照本法規(guī)定的原則規(guī)定。
三、 軍產(chǎn)房向地方購買者轉(zhuǎn)讓的合同效力分析
依據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。另依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》第八條的規(guī)定：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無效，并不得進行營房變更登記。同時依據(jù)《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊房地產(chǎn)開發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報總后勤部審批。《軍隊現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營字第530號印發(fā)）第四條規(guī)定： 出售軍隊現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實施。綜合上述軍隊房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效。
具體到判決中的法律適用，筆者的意見是應(yīng)適用合同法第五十一條的規(guī)定：即“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。即軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓，依軍事法規(guī)和軍事規(guī)章的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)過總后勤部審批同意。軍產(chǎn)房買賣之前經(jīng)過總后勤部審批同意或爭議起訴到法院前經(jīng)過總后勤部追認的，法院應(yīng)認定為有權(quán)處分，軍產(chǎn)房買賣合同有效。否則應(yīng)按無權(quán)處分認定處理，即，應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無效合同處理。
四、 買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)及合同效力分析
現(xiàn)實生活中涉及的軍產(chǎn)房買賣往往以出售軍產(chǎn)房使權(quán)或居住權(quán)，由出售軍產(chǎn)房一方向地方購房者出具營房居住證的變通方式進行，如何看待和評價買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)及合同效力，是一個值得研究和應(yīng)由有立法權(quán)的權(quán)威部門盡早明確的問題。筆者認為買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)實質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，如無總后勤部審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。具體理由闡述如下：
1、《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。該條例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括了所謂的永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也就是說，即使以永久使用權(quán)的名義向地方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也必須經(jīng)過總后勤部的審批。
2、從法律的角度講，除了地方國有福利分房中的房屋允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（其實質(zhì)是房屋租賃權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓）外，其他房屋買賣中并沒有房屋使用權(quán)買賣這個法律概念，以買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的名義所進行的軍產(chǎn)房買賣，其法律關(guān)系的實質(zhì)要么是房屋轉(zhuǎn)租的關(guān)系，要么是房屋買賣的關(guān)系，使用權(quán)買賣的法律本質(zhì)是承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)合同法第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。出賣房屋的永久使用權(quán)其本質(zhì)是租賃權(quán)的無限期轉(zhuǎn)讓，這與合法同中關(guān)于租賃合同的期限不得超過二十年相違背，是無效的，不可行的。
3、軍產(chǎn)房的買賣合同也是合同，依法應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）關(guān)于買賣合同的規(guī)定。依據(jù)合同法第一百三十條的規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)。”即依據(jù)合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定，作為軍產(chǎn)房的賣方的主要義務(wù)是交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)，雖然有的軍產(chǎn)房買賣合同中規(guī)定只辦理軍產(chǎn)住房證，但這樣的規(guī)定并不能排除軍產(chǎn)房的賣方依合同法應(yīng)承擔(dān)的賣方的法定義務(wù)，即轉(zhuǎn)讓軍產(chǎn)房所有權(quán)的義務(wù)。
綜上所述，買賣軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說法的法律性質(zhì)實質(zhì)是房屋所有權(quán)的買賣，如無總后勤部審批，有關(guān)買賣或轉(zhuǎn)讓合同也是無效的。
五、評論及建議
依據(jù)《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》第三十四條第（二）款的規(guī)定：“對于越權(quán)擅自處理軍隊房地產(chǎn)的單位，沒收其全部收入，擅自處理的房地產(chǎn)應(yīng)全部收回，并給予主管負責(zé)人或直接責(zé)任者行政處分。”也就是說，對于違規(guī)的軍產(chǎn)房買賣，購買軍產(chǎn)房的一方當(dāng)事人可能面臨失去所購房屋又得不到補償?shù)牟涣己蠊６徺I房屋對于絕大多數(shù)地方居民來說又是一生中最大的一筆支出，所以軍產(chǎn)房買賣對于購房者來說事關(guān)重大。
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