[ 徐景山 ]——(2006-6-5) / 已閱21163次
開發商將經濟適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理
徐景山
近年來，隨著國家及各級政府對住房制度改革的進一步深入，我國在逐步取消了福利分房的同時，為了解決中低收入家庭的住房問題，推出了經濟適用房制度。我國的經濟適用房制度已經歷經了近十二年的路程，不容否認，該制度在解決中低收入家庭住房的問題上發揮了不可估量的作用。但同時，由于該制度在立法上的滯后性性及不完整性也為少數別有用心的開發商所利用，并且從中謀利。這樣一來，難免就產生了一些糾紛。2003年4月28日最高人民法院公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理商品房買賣相關案件起到了十分積極的促進作用。但該解釋對于房地產開發商將經濟適用房作為商品房出售這一問題如何解決并未涉及。在本文中，筆者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及經濟適用房之間的關系，發表一下個人意見，請廣大同仁批評、指正。
案情簡介：2000年，委托人原告劉某在某小區以當時的商品房價格購買了被告某開發公司開發的住房期房一套。簽訂買賣合同時，被告并未向原告告知該是經濟適用房這一事實。原、被告雙方在房屋買賣合同中約定，被告應在兩年內為原告辦理完畢房產證，但時至今日，被告未依合同約定履行自己的辦證義務。為此，原告訴至法院要求被告履行辦證義務，并依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關規定承擔逾期辦證的違約責任。在訴訟過程中，被告向法院提起反訴，要求確認與原告簽訂的房屋買賣合同無效，并向原告返還購房款。另外，原告在銷售該房時已經辦理了《商品房預售許可證》，并交納了土地出讓金，將原土地性質由劃撥轉變為出讓。
一、 經濟適用房與商品房之間的區別。
（一） 在概念上的區別。
所謂經濟適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，并按國家住宅建設標準建設的普通住宅，是具有社會保障性質的住宅，它具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力，其價格要比同等位置、地段的商品房的價格低，中低收入家庭有能力購買；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。
所謂商品房是指房地產開發經營企業,經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。與經濟適用房相比，商品房的銷售價格比同類的經濟適用房的價格要高，建筑成本比經濟適用房高，銷售對象主要是針對社會上有能力購買較高價值房屋的人群。
（二）相關政策上的區別。
經濟適用房建設用地實行行政劃撥方式供給，開發商無需向政府交納土地出讓金。國家和地方各級政府批準的合法收費均減半征收。
商品房開發商開發商品房所需建設用地是以出讓方式取得，其要向政府交納相當數額的土地出讓金。在相關政策、稅費減免等方面基本沒有優惠政策。
（三）房屋購買人群的區別。
經濟適用房的購買人群是城市中低收入家庭。購買經濟適用房實行申報、登記、審批和監督機制。首先要向房改辦報送相關材料，包括住房情況證明、年收入情況證明；第二，經濟適用房審批機構要進行審查、審批、公告等程序；第三，審批后，購房人要持《經濟適用房購房通知書》及《經濟適用房準購證》購買住房。經批準有購房資格的家庭憑《購房準購證》才能購買經濟適用房，每戶只準購買一套經濟適用房。
商品房的購買人國家的相關法律、法規對此基本沒有限定。只要具有完全民事行為能力，能夠享受權利、履行義務的人都可以成為商品房買賣行為的主體，并且對購房者購買房屋的套數沒有限制。
（四）建設成本上的區別。
經濟適用房的建設成本相對于商品房較低，主要是由以下因素構成：1.建設用地的征地和拆遷補償、安置費；2.勘察設計和前期工程費；3.建筑及設備安裝費；4.小區內基礎設施建設費和小區內非營業性配套公建費。
商品房的建設成本則比較高，主要是由以下因素構成：1.征地費用及拆遷安置補償費；2.勘察設計和前期工程費；3.建筑及設備安裝費；4.小區內基礎設施建設費和小區內非營業性配套公建費。
二者的建筑成本主要區別就在于經濟適用房建設用地主要依靠的是政府無償劃撥的土地，而商品房建筑用地是由開發商交納出讓金的方式而取得。正是基于此項差別，經濟適用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其銷售價格也較低，能為大多數中低收入家庭所接受。
（五）二者轉讓、上市的區別。
經濟適用房上市轉讓的，應經房屋所在地主管部門登記備案，上市交易應按規定繳納土地出讓金。購房戶出售經濟適用房后，不得再申請購買經濟適用房。
商品房上市交易轉讓則顯得比較寬松，購房者及其所合法擁有房屋只要符合我國《合同法》、《城市房地產管理法》等相關法律、法規的規定，就可以自由轉讓。
另外，經濟適用房與商品房在建筑標準、建筑面積、房貸政策等方面還有許多不同，在此筆者不再一一贅述。
二、開發商將經濟適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力。
由于經濟適用房在開發、建設上所享受的政府優惠政策及土地使用上的優勢是一般商品房所享受不到的，因此，少數開發商便隱瞞房屋是經濟適用房這一事實，將經濟適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤。基于此而簽訂的房屋買賣合同的效力問題就成了解決本案的關鍵。主要有以下觀點：
（一） 合同無效論。
○1該買賣合同違反了我國強制性法律規定，屬于當然無效。原告所購買的房屋在審批立項時是依經濟適用房來審批立項的，土地使用權是劃撥取得。依據我國《城市房地產管理法》第三十七條“下列房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；……”第三十八條“以出讓方式取得土地使用權的轉讓房地產時，應當符合下列條件：出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；……”。由于本案被告在預售過程中及本案審理過程中，未向政府相關部門交納土地使用權出讓金，因此被告轉讓地上建筑物的行為不符合我國《城市房地產管理法》的相關規定，故其轉讓行為應為無效，原、被告雙方所簽訂的合同也是無效合同。
○2由于合同標的不能而無效。合同標的的合法性、可能性也是確定合同是否有效的依據之一。如果合同標的存在違法或合同標的在實際履行中存在不可能性，那么該合同也應屬于無效合同。在現實生活中，由于房產登記主管部門只辦理國有土地的使用權為出讓方式或雖然是以劃撥方式取得土地使用權，但在轉讓該房地產時已經向政府有關部門交納了土地出讓金而轉為出讓方式而取得的房地產的登記工作，因此，在劃撥土地上建筑的經濟適用房是無法按照約定進行所有權移轉的。因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。正是基于這一原因，也可以確定此類合同無效。
（二）合同有效論。
雖然原、被告在簽訂合同時，被告未向原告告知該房屋是經濟適用房這一事實，且原、被告雙方之間簽訂合同的標的物違反了我國《房地產管理法》中的相關規定，但是由于被告在原告起訴前已經辦理了《商品房預售許可證》，那么在本案中原告有理由相信原告所購買的被告所出售的房屋就是普通意義上的商品房。理由如下：○1當時原告購買被告開發的住房時，被告并未明確告知該房屋是經濟適用房，且在購房價格上也與同時期、同地段、同類商品房的價格基本一致，甚至還要稍高。而同時期濟南市經濟適用房價格只有商品房價格的三分之二左右。○2原告在購買該房屋的手續上與購買其他商品房沒有區別，沒有經過購買經濟適用房所必需的申報、登記、審批等程序�！�3也是最關鍵的一點，被告在訴訟前已經就該房辦理了《商品房預售許可證》。我們知道，商品房預售需要五個證，即《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》。而《商品房預售許可證》是這五個證中最關鍵的一個，是商品房銷售過程中最關鍵的證明之一，它即證明了開發商開發手續的合法性，也證明了所預售房屋的相關手續都已經完備，具備了預售的各項條件，故原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是有效合同。
筆者認為，上述兩個觀點都有失偏頗。作為本案的代理律師，我認為原、被告之間簽訂的合同應當是一種由無效轉化為有效，并最終被認定為有效的房屋買賣合同。理由如下：○1第一種認為是無效合同的觀點，沒有考慮到被告在原告起訴前已經辦理了《商品房預售許可證》這一事實，這一觀點沒有考慮到本案的后果。而第二種觀點，則沒有考慮到該房屋在立項、審批時是以經濟適用房來辦理的，相關土地使用權手續都是以劃撥而無償取得的這一事實，這一觀點沒有考慮到本案的前因。因此，上述兩個觀點均不全面、客觀。○2從我國《合同法》“鼓勵交易”的立法原則來看，法院在審理合同糾紛案件時，應當鼓勵交易，而不應輕易認定合同無效。在本案審理中應當適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關規定來處理。這樣即促進了我國經濟的發展，也保護了雙方，尤其是作為弱勢一方—個人購房者的合法權益。
對于被告在訴訟中提出的反訴，要求確認合同無效，并返還原告購房的反訴請求，依法應予駁回。爭議房屋既然已經辦理了《商品房預售許可證》，那么它的性質已經由經濟適用房轉化為了普通意義上的商品房。被告提出反訴的目的無非是想利用目前商品房價格普遍上漲的機會在其中再撈一筆。但這種非法的目的在合同確認有效的基礎上是無法實現的。
三、對開發商將經濟適用房作為商品房出售所簽訂合同的處理。
○1在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的基礎上出臺有關審理經濟適用房方面的司法解釋，對經濟適用房的概念、經濟適用房買賣合同、銷售經濟適用房的條件等做出相關解釋，以有利于我國經濟適用房制度的健康、有序發展，切實解決并保護好城市中低收入家庭的住房問題。對開發商將經濟適用房作為商品房進行銷售的，應加大處罰力度，使之付出較高的違法成本。
○2最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，學術界及實務界都對經濟適用房是否適用該司法解釋有著不同的聲音�，F在比較一直的意見是傾向于經濟適用房不適用該司法解釋，具體理由由于不是本文的討論重點，因此，筆者在此不再贅述。但經濟適用房也是由具備相應開發資質的企業開發、建設的住宅，其在某些方面也具備商品房的特征，而審理此類案件如不運用該司法解釋目前又無相關規定可以參照。
因此，筆者在此建議對經濟適用房的審理是否適用最高人民法院的該解釋予以新的解釋，以利于法院的審理工作順利開展。
四、筆者對本案的處理意見。
（一）、認定合同有效，由被告履行辦證義務，并按《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關規定向原告支付違約金。這樣的判決結果不僅充分注意到了所售出的房屋已經由經濟適用房轉化為普通意義上的商品房這一事實，在辦理產權證及過戶等環節不存在任何障礙，而且也體現了“保護、鼓勵交易”這一《合同法》基本原則，從根本上保護了購房都的合法權益。
（二）認定合同無效。雖然通過本文的上述分析，合同應當被認定為有效，但由于目前司法實踐中的現狀，及法官對相關規定理解的不同，該買賣被認定為無效的可能性也是極大的。如果合同被認定為無效，那么被告不僅要返還原告支付的購房款，還應依當時購買房屋的價格與現在購買同等地段、同等面積、同等水平的房屋之間的價格差，來賠償原告的經濟損失（該經濟損失的取得可以通過另行訴訟的途徑解決）。這樣的判決結果，是在認定經濟適用房不適用最高人民法院的司法解釋的基礎上做出的。由被告來承擔原告的經濟損失，這樣的處罰會提高被告的失信成本，有利于建立誠信的社會主義市場交易秩序，有利于我國的經濟發展。
