[ 蘭翔 ]——(2006-7-14) / 已閱35531次
商品房住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的法律分析
（廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院 蘭翔）
所謂停車(chē)位是指停車(chē)場(chǎng)中僅供一輛汽車(chē)停放之單元。目前停車(chē)位的類(lèi)型繁多，主要可以細(xì)分為五種類(lèi)型：（1）立體停車(chē)位，即住宅小區(qū)里獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位；（2）住宅小區(qū)地面停車(chē)位；（3）樓房首層架空層停車(chē)位；（4）樓房地下停車(chē)位；（5）樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。要準(zhǔn)確界定不同類(lèi)型停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，就必須根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度做出相應(yīng)的分析和判斷。
（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的分析
分析停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬首先有必要確定停車(chē)位的法律屬性，而這必須根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度加以判斷。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。” 區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有權(quán)人對(duì)其專(zhuān)有部分可以依法自由處分、使用和收益，并有權(quán)按照共用部分的使用性質(zhì)使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有權(quán)是由專(zhuān)有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來(lái)的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。 專(zhuān)有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：1、具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)；2、具有獨(dú)立的使用功能；3、通過(guò)登記后，具有法律上的獨(dú)立性。除能夠成為專(zhuān)有權(quán)客體的部分以外的建筑物部分被認(rèn)為是共有權(quán)的客體。
在我國(guó)，雖然由于現(xiàn)行立法中缺乏關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，對(duì)于區(qū)分所有建筑物的停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題沒(méi)有明文規(guī)定，導(dǎo)致停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬狀況較為混亂。但根據(jù)以上建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的條件，我們可以區(qū)分不同類(lèi)型停車(chē)位是屬于專(zhuān)有權(quán)客體范圍，還是屬于共有權(quán)客體范圍。在理論上，屬于專(zhuān)有權(quán)客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸屬享有專(zhuān)有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)人；而屬于共有權(quán)客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的分析
在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度下，要確定停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬還必須理解以下三方面的內(nèi)容才能作出判斷：
1、關(guān)于土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系
《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，第62條規(guī)定“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上人民政府由一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”的規(guī)定。而《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條則規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓”，第24條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”。
從以上法律規(guī)定可知：“房為地存、地為房載、地轉(zhuǎn)房隨、房轉(zhuǎn)地隨。” 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是國(guó)家房地產(chǎn)法的基本原則。在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。這意味著，有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。
2、關(guān)于土地使用權(quán)證與房屋所有權(quán)證的取得
《城市房地產(chǎn)管理法》第59條、第60條確立了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，并進(jìn)一步明確了房屋所有權(quán)取得以取得土地使用權(quán)為前提。另根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人們共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，……當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，房屋所有權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的確權(quán)依據(jù)。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)依法登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)才受?chē)?guó)家法律的確認(rèn)和保護(hù)。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，也可以合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
3、關(guān)于商品房建筑容積率
商品房建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。根據(jù)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不分離的原則，擁有土地使用權(quán)，才可能取得房屋所有權(quán)。項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的建筑物，如果要取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，就必須計(jì)算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積的分?jǐn)偂７駝t，不計(jì)算建筑容積率的建筑物，其房地產(chǎn)權(quán)利就不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。
綜合以上三方面的內(nèi)容可知，根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，只有計(jì)算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積分?jǐn)偟耐＼?chē)位才能取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》（或《房地產(chǎn)證》），其產(chǎn)權(quán)歸屬具有房地產(chǎn)憑證的業(yè)主；反之不單獨(dú)計(jì)算商品房建筑容積率的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（三）停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的分析
借鑒建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的成果，從現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度出發(fā)，要判斷不同類(lèi)型停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，必須掌握理論與法律的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）理論標(biāo)準(zhǔn)：屬于專(zhuān)有權(quán)客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸屬享有專(zhuān)有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)人；而屬于共有權(quán)客體范圍的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
（2）法律標(biāo)準(zhǔn)：計(jì)算商品房建筑容積率的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸屬具有房地產(chǎn)憑證的業(yè)主；反之不單獨(dú)計(jì)算商品房建筑容積率的停車(chē)位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
依據(jù)上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以下將分析不同類(lèi)型停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題：
1、立體停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬
立體停車(chē)位（場(chǎng)）具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)，完全符合成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有權(quán)客體的條件。而且其土地使用權(quán)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律性文件中均有明確規(guī)定，其建筑物面積計(jì)算建筑容積率，參與了建設(shè)用地面積的分?jǐn)偅瑢?shí)際承擔(dān)了土地使用權(quán)取得費(fèi)用。所以該類(lèi)型停車(chē)位是可以辦理房地產(chǎn)權(quán)登記（含轉(zhuǎn)移登記）的，具有房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，所登記的權(quán)利人即為合法所有權(quán)人。
因此，開(kāi)發(fā)商有權(quán)銷(xiāo)售或租賃立體停車(chē)位，購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商享有立體停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)。
2、地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬
所謂地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施。地面停車(chē)位只是通過(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論不能夠成為專(zhuān)有權(quán)的客體，而只能成為共有權(quán)的客體。而且，該類(lèi)停車(chē)位的土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
毫無(wú)疑問(wèn)，小區(qū)全體業(yè)主是地面停車(chē)位的共有權(quán)人。如果開(kāi)發(fā)商擅自將其沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的地面停車(chē)位對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，則對(duì)小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買(mǎi)受人返還停車(chē)位。
3、首層架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬
所謂樓房首層架空層停車(chē)位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車(chē)位。在現(xiàn)行法律制度下，首層樓房架空層停車(chē)位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。小區(qū)全體或部分業(yè)主依法享有首層架空層停車(chē)位的共有權(quán)。
現(xiàn)實(shí)中，有的開(kāi)發(fā)商將首層架空層停車(chē)位予以出售，有的物業(yè)管理公司利用業(yè)主對(duì)該停車(chē)位產(chǎn)權(quán)不了解的情形進(jìn)行有償租賃，這些行為也都已經(jīng)侵害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
4、地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
所謂地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位。按理論標(biāo)準(zhǔn)，有的地下停車(chē)位具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)，屬于專(zhuān)有權(quán)的客體范圍；有的地下停車(chē)位構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，屬于共有權(quán)的客體范圍。按法律標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分的樓房地下停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，這類(lèi)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于該幢樓房的全體業(yè)主；但也有一些地方規(guī)定某些地下停車(chē)位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，該類(lèi)停車(chē)位當(dāng)然是可以擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。
2003年11月，南京市鼓樓區(qū)人民法院作出了首例將小區(qū)地下停車(chē)位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決。法院認(rèn)為：根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，南京星漢城市花園住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有。因此，開(kāi)發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。該法院的判決符合判斷停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的理論和法律標(biāo)準(zhǔn)，是正確的。
5、樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位
所謂樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車(chē)位。樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位在我國(guó)目前還不是非常普及，但隨著停車(chē)位的日益緊張，有關(guān)這種停車(chē)位的糾紛也會(huì)日益增多。關(guān)于屋頂平臺(tái)的歸屬問(wèn)題，也是頗有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認(rèn)為，其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。 從構(gòu)造上看，屋頂平臺(tái)停車(chē)位類(lèi)似于地面停車(chē)位，也只是簡(jiǎn)單的劃線分割而成，不屬于專(zhuān)有權(quán)的客體范圍。而且對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此，我們認(rèn)為這類(lèi)停車(chē)位應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有。
參考文獻(xiàn)：
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3、張軍斌：《論商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬》，載《法苑》第12期。
