[ 馬寧 ]——(2006-8-14) / 已閱17916次
《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》解讀
馬寧 上海錦天城律師事務(wù)所
2006年7月24日，建設(shè)部、商務(wù)部、國家和發(fā)展改革委員會(huì)、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局（以下簡稱“六部委”）聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（以下簡稱“《意見》”）。該《意見》對外商投資房地產(chǎn)的市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買房產(chǎn)等3大領(lǐng)域，進(jìn)行了明確規(guī)范。《意見》發(fā)布后，立刻在業(yè)內(nèi)掀起陣陣波瀾。本文將簡要介紹《意見》的主要內(nèi)容及其可能存在的問題，希望能對從事有關(guān)行業(yè)的企業(yè)和人士提供一定的指導(dǎo)作用。
一、 嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理
(一) 《意見》規(guī)定
《意見》規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機(jī)構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人。在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)不足一年時(shí)間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決。考慮到港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長期生活，允許其在境內(nèi)購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規(guī)定可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。
“自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機(jī)構(gòu)只能在設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的城市購買用于辦公所需的商品房。”（見《六部門有關(guān)負(fù)責(zé)人就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入答記者問》，以下簡稱“答記者問”）
《意見》還規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買房產(chǎn)必須實(shí)行實(shí)名制。
（二）潛在問題
1、港澳臺(tái)居民和華僑的購房面積如何把握？
《意見》規(guī)定港澳臺(tái)居民和華僑可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房，那么，一定面積究竟是多大？是否同境外個(gè)人一樣，只能購買一套住房？《意見》對此沒有明確規(guī)定。
但北京市建委房屋市場交易管理處在2006年7月20日率先發(fā)文（《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》，自7月21日起執(zhí)行），明確稱港澳臺(tái)居民和華僑只能在北京購買一套自住房。緊急通知中還說，從2006年7月21日起，凡是不符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，開發(fā)企業(yè)不得與其進(jìn)行網(wǎng)上簽約，未按規(guī)定執(zhí)行產(chǎn)生的合同糾紛由當(dāng)事人承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，違規(guī)進(jìn)行網(wǎng)上簽約的房屋交易部門將不予辦理預(yù)售登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
考慮到《意見》的落實(shí)還取決于地方出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，不同地區(qū)對“一定面積”可能會(huì)做出不同的規(guī)定。但根據(jù)《意見》的精神，從套數(shù)上而非單純的面積上進(jìn)行設(shè)限是比較科學(xué)也比較務(wù)實(shí)的做法。
2、實(shí)名制能否有效落實(shí)？
《意見》采用購房實(shí)名制的初衷是為了更準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)信息，防止某些境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)購買炒作房地產(chǎn)，但此項(xiàng)規(guī)定在具體操作中有難度。如一個(gè)人用朋友或親戚的名字購買看中的一處物業(yè)，對是否實(shí)名有鑒別困難。對于港澳臺(tái)居民夫妻可否分別用實(shí)名制購房？如果不可以，如何控制？實(shí)名制的有效落實(shí)需要全國信用及購房信息聯(lián)網(wǎng)才可以實(shí)現(xiàn)，非一地可以控制。
二、 外商投資房地產(chǎn)4道關(guān)
1、注冊資本限制：外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
2、并購企業(yè)限制：境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。 3、貸款限制：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。
點(diǎn)評：《意見》制定者希望通過大幅提高外資進(jìn)入中國樓市的門檻，將部分中小游資擋在門外。
4、合同限制：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。
點(diǎn)評：該規(guī)定旨在抑制變相貸款融資，防止境內(nèi)外聯(lián)手的短線炒作行為的發(fā)生，避免外資的短期投機(jī)獲利行為對我國樓市造成擾亂后果。比如外資以合作入股的方式加入境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，但在簽定合同時(shí)約定一個(gè)固定回報(bào)率。這就是變相的貸款利息。外資其實(shí)對項(xiàng)目操作沒有任何介入。
三、 結(jié)匯管理暗中較勁
雖然《意見》僅稱，外匯管理部門需要嚴(yán)格審核相關(guān)資金匯入和結(jié)匯，并采取先稅后匯的做法。但由于以結(jié)匯影響交易流程是最重要的控制手段之一，對外資來說，最主要的制約是因交易手續(xù)繁雜而導(dǎo)致投資周期拉長，因而實(shí)踐操作中結(jié)匯方面的阻礙和拖延值得外資注意。
《答記者問》對外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的資金匯入和結(jié)匯的具體辦理程序做了說明，即“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人從境外匯入購房款或從其境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)外匯指定銀行審核確認(rèn)相關(guān)材料后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，不能將外匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯賬戶。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人因故不能完成商品房交易，需將人民幣購房款購匯匯出的，經(jīng)原結(jié)匯的外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認(rèn)后，可將人民幣購房款購匯劃回境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人外匯賬戶。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，須依法辦理納稅等手續(xù)并經(jīng)商品房所在外匯管理部門審核確認(rèn)后，可購匯匯出。”從程序上也可看出結(jié)匯管理的嚴(yán)格性。
《意見》的實(shí)際效果目前還不明朗，其落實(shí)尚待地方細(xì)則的出臺(tái)，但確實(shí)已對行業(yè)產(chǎn)生了一定的“威懾”作用，市場觀望情緒濃厚。我們將繼續(xù)關(guān)注《意見》及相關(guān)規(guī)定的動(dòng)態(tài)。
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