[ 陳靖楓 ]——(2006-8-21) / 已閱28713次
對商品房銷售面積差異糾紛處理的探討
陳靖楓
摘要：市場經濟的蓬勃發展和人們生活水平的提高，極大地活躍了房地產市場的交易，持續升溫的“購房熱”給房地產業注入了新的活力。但是，繁榮的房地產市場背后也隱藏了不少問題，其中的熱點問題之一就是商品房面積“縮水”糾紛。商品房銷售面積是商品房買賣的一個核心問題，由于我國目前有關這方面的立法還不健全，因面積差異而引起的糾紛不斷發生，因此，非常有必要認真研究當前商品房銷售面積差異的處理方法，這對于維護房地產市場的正常秩序，保護當事人的合法權益，都具有重要的現實意義。
關鍵詞：商品房 合同 面積 處理
近年來，我國的房地產交易日趨活躍，但相應的立法卻比較滯后，這使得有些房地產交易糾紛的處理缺乏依據，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。尤其是約定面積與實測面積之間發生差異的現象普遍存在，由此引發的商品房面積“縮水”糾紛已成為一個社會熱點問題。因此，認真研究當前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對于規范發展商的市場行為，維護消費者的合法權益，保障房地產市場的有序運行都具有重要的現實意義。
一、商品房銷售面積差異產生的原因
面積是房屋使用價值和交易價格的基礎，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測量中產生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷售面積與房屋的實際面積之間必然會存在一定的差異。可是，目前出現的商品房銷售面積差異處理糾紛中，誤差卻往往不是引起糾紛的主因。
由建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第三十四條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。”也就是說，商品房的面積應當以房地產行政主管部門確認登記的面積為準，這部分面積稱為產權登記面積。但是在實踐操作中，開發商在與消費者簽訂商品房買賣合同時，大多沒有請有資質的測繪單位對商品房面積實施測繪，或者雖有測繪但測繪面積未經房管部門的審核確認。因此，排除測繪單位的技術原因后，商品房銷售面積差異往往來源于開發商的自身行為，最常見的原因之一就是開發商在商品房建設過程中對房屋設計進行了變更。有的開發商為了牟取暴利，不僅擅自變更規劃設計，甚至重復計算共有面積，人為地增大分攤系數。這樣，在進行產權登記時，商品房買賣合同約定的面積就很可能與房管部門審核確認的面積發生差異。
二、有關商品房銷售面積及其差異處理的規定存在的問題
（一）部分有關商品房面積的名稱不統一
商品房面積的測繪是一項專業性極強的工作，而進行精確測繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統一和確定的名稱。可是，目前的法律法規以及規章制度卻對某些同一的概念進行了不同的表述，當中最典型的例子之一就是對“分攤的共有建筑面積”的不一稱謂。
《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成”。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第五條規定：“商品房按‘套’ 或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積”。另外，由建設部和國家工商行政管理局聯合印發的《商品房買賣合同示范文本》中還有一個“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”的概念，后來建設部在《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》中才明確指出：“公共部位與公用房屋分攤建筑面積就是指分攤的共有建筑面積”。顯然，“分攤的共有建筑面積”、“分攤的公用建筑面積”以及“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”指的是同一概念，就它們的實質內容而言，彼此間沒有任何差異。一些別有用心的發展商便在這表述不一的名稱上做起了文章，他們在與消費者簽訂商品房買賣合同時對這些專業名稱顛來倒去，借此瞞天過海，侵害消費者的合法權益。在一個真實案例中，發展商把公共部位與公用房屋分攤建筑面積解釋為由“共有分攤面積”與“另有小區分攤”兩部分建筑面積組成，將不應計入共有建筑面積的“另有小區分攤”部分也計入了銷售面積。其實，公共部位與公用房屋分攤建筑面積與共有分攤面積本屬同一概念，發展商的這種做法顯然是違法的，但由于有關“共有建筑面積”的名稱不統一，這使得發展的伎倆極具迷惑性，即使是專業的房屋測繪單位和房管部門也未必能識破當中的把戲，更何況是缺乏房地產專業知識的一般消費者呢？
（二）多種計價方式讓商品房面積差異處理紛繁復雜
《商品房銷售管理辦法》第十八條規定；“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”也就是說，商品房的銷售計價方式有以下三種：按套計價、按套內建筑面積計價和按建筑面積計價。三種計價方式各有個的優點，但不存在完美的計價方式，它們各自的缺陷也是明顯的。就按套計價而言，其特點是計算簡單、直觀、便捷，使當事人雙方易于結算房價款；其缺點則是房價款與面積數沒有直接關系，難以解決房屋“面積縮水”問題。至于按套內建筑面積計價，其優點是概念內涵明確，獨立性強，測量簡便容易；但是由于按套內建筑面積計價的房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關系，購房者對于這部分的面積差異很難主張權利。而按建筑面積計價的優點則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計價方式中，雖然套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內建筑面積，購房者就很難保障自己的權益了。
在目前的立法狀況下，不同的計價方式會對商品房面積差異處理的結果產生不同的直接影響。多種計價方式并行雖然豐富了當事人的自主選擇權，但也使房屋面積差異糾紛的處理變得復雜起來。同一種面積差異情形，因為計價方式的不同，處理的原則和結果也往往不同。計價方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復雜性，消費者在選擇計價方式時很難預料到計價方式對面積差異處理的不同影響，在簽訂合同時往往因為無所適從而聽任開發商的引導。不良的開發商則將引導變成誤導，千方百計地讓消費者選擇對開發商自身有利的計價方式和面積差異處理方法。
（三）商品房買賣合同的設計存在漏洞，有欠公平
為了規范商品房的市場交易，建設部和國家工商行政管理局聯合印發了《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。如今，《示范文本》在全國范圍內已經得到廣泛推行和使用，有的地區的房地產行政主管部門還將使用《示范文本》簽訂商品房買賣合同作為房屋產權登記備案的前提條件。《示范文本》的頒布確實對規范商品房銷售行為起到了不小的作用，在一定程度上減少了商品房買賣合同糾紛，保護了當事人的合法權益，并且促進了住房消費的發展。不過，《示范文本》并非十分完善，其設計上的漏洞給了發展商“鉆空子”的機會。
第一，《示范文本》的設計思路過于理想化，沒有充分考慮到當事人雙方所處地位和知識結構的重大差異。《示范文本》的設計是建立在買賣雙方地位平等的基礎上的，旨在避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切而出現顯失公平和違法條款。可以說，《示范文本》在理論上對當事人而言還是比較公平。但是，現實并不是理論，一般的消費者與擁有雄厚資產和充足房地產專業知識的開發商之間，存在著巨大差距，當事人雙方的經濟實力和知識結構間的重大差異導致了他們地位的嚴重不平等。雖然《示范文本》對消費者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時，購房者拿到的合同一般都是經過發展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會觸動到開發商既得利益的事項，消費者幾乎沒有機會與開發商進一步協商的余地。因此，理論上公平的合同，卻很難在實踐中充分地保護消費者的權益。例如，《示范文本》沒有對“建筑面積”、“套內建筑面積”、“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”、“套”、“套內”等一系列專業名詞作和術語作任何解釋，可見，《示范文本》的設計者是在確信買賣雙方都充分理解這些用詞的基礎上才使用它們的。作為房地產開發業務的專門企業，開發商對業內的專業名詞和術語必然十分熟悉，加之他們長期接觸并使用《示范文本》，對當中的條款內容也不可能陌生；可是，作為普通老百姓的消費者，要完全理解這些專業名詞和術語的內涵是相當困難的，而依靠開發商在雙方簽訂合同時給他們解釋清楚更是非常不現實和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰導致了現實中的不公平。
第二，《示范文本》條款設計中的技術漏洞讓不良發展商謀取私利有了可乘之機。筆者選取《示范文本》中最典型的兩處技術漏洞加以說明：
1、《示范文本》的“商品房買賣合同說明”部分對合同的簽訂事項作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認定條款的效力和含義。這樣，發展商就有可能故意不按說明要求辦事，有目的地留空合同條款，甚至以另行約定為由拒絕適用對己方不利的條款，當發生面積差異糾紛時，受害的往往還是消費者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”，這部分內容是由開發商自己填寫的。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第八條的規定，公用建筑面積（根據前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分攤建筑面積）的構成應當是確定的，為什么《示范文本》要將已經確定的內容留作空白而由開發商填寫呢？這樣做無異于合法地賦予了開發商肆意分攤公用建筑面積的權利，極大地損害了消費者的權益。
第三，各地在適用《示范文本》時并非完全引用當中的條款，條款不一的地方可能會產生漏洞和沖突。例如，《廣東省商品房買賣合同》的第四條“計價方式與價款”就沒有采用《示范文本》有關三種計價方式的條款，其第一種計價方式是這樣表述的：“該商品房屬預售，按【套】【整層】出售，按【套內】【整層內】建筑面積計算，該商品房單價為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______整。”根據文意，該條是將預售商品房的計價方式限定在“按套內建筑面積”和“按整層內建筑面積”計價兩種選擇內，可是法律并沒有規定“按整層內建筑面積”計價這種商品房計價方式，如果當事人選用了該計價方式，或者對兩種計價方式都沒有明確約定，那么當面積發生差異時，當事人處理糾紛就很可能于法無據，各自的合法權益就得不到應有的保障。
三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議
（一）明確法律責任，莫讓法定義務變成空談
國家在立法上應當注重保護弱勢群體的合法權利，要實現這一點往往需要對強勢群體的權利和行為進行一定的限制或者科以其較多的法定義務。如《商品房銷售管理辦法》第二十三條明確規定：“房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。”本條款的設置旨在保護消費者的知情權，避免發展商利用自身強勢地位暗中侵害消費者的合法權益。可是在規定發展商法定義務的同時，卻沒有明確違反該規定所應承擔的法律責任，這樣，條款的設置就流于形式，根本無法對發展商產生有效的約束力。國家在進行權利限制或設置法定義務時，必須規定相應的法律責任。因為法律義務對義務承擔者的拘束力是有限的，它只能為違反義務者應當受到法律強制和制裁設置一種潛在的危險；而只有為法律義務配以相應的法律責任，使這種法律強制和制裁實實在在地落在違反義務者身上，才能對義務承擔者形成有效的拘束力。因此，有義務不能無責任，國家有關部門應當完善這方面的立法。
（二）規范和統一專業用語，避免歧義和矛盾
作為專業性用語，最忌諱的就是名稱不統一，使用不規范。可惜我國部分有關商品房面積的專業名稱偏偏犯了以上毛病。國家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類似問題的再次發生，力求讓每一個專業性用語都有一個含義清晰和固定使用的名稱，避免用語間的矛盾和沖突，使消費者明明白白消費，安安心心購房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面積差異糾紛處理的公平公正
《示范文本》設計思路上的漏洞，造成了其現實的不公（對此上文已有論及，在此不再贅述）。但是，決不能讓設計上的不公蔓延至面積差異糾紛的處理上，有關部門反而應當更加重視保護因為設計不公而遭受損失的消費者的合法權益。可是，有的學者認為必須嚴格按照商品房買賣合同的約定事項辦事，將三種法定的商品房計價方式鮮明區分開來，除非雙方另有詳細約定，否則必須根據不同的計價方式適用各自相應的面積差異處理方法，即：按建筑面積計價的，只能就建筑面積差異情形主張權利；按套內建筑面積計價的，只能就套內建筑面積差異情形主張權利；按套計價的，一般不能就面積差異主張權利。（參見梁書文：《商品房銷售面積誤差糾紛的處理》，《法律適用》2006年第1-2期。）筆者對此有不同看法，下面以一個真實案例進行論述。
18位原告（均系某小區業主）與被告（某小區開發商）簽訂了《廣東省商品房買賣合同》，合同中對房屋的建筑面積、套內建筑面積以及共有建筑面積的大小均有詳細約定，案件的焦點集中在原告房屋的面積誤差和計價方式上。18位原告房屋的實際建筑面積無一例外的比合同中約定的銷售面積要小，但套內建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分完全來自共有建筑面積。對于面積差異的處理，合同中僅約定了套內實測面積與預售套內面積發生差異這一種情形下的處理方法。而在房屋的計價方式上，雙方在“按【套】【整層】出售”中選擇了按套出售，但在“按【套內】【整層內】建筑面積計算”一欄中，雙方沒有根據合同要求以劃√方式作出選定，也沒有在選項上打×，以示刪除，造成了房屋計價方式的不明。原告訴稱，他們一直是根據房屋建筑面積與被告協商房款的，現在房屋的建筑面積與銷售面積發生了嚴重誤差，被告應當承擔退還多收房款的義務。而被告答辯稱，根據文字的對應性，房屋既然是按套出售，就應當理解為按套內建筑面積計價，也就是被告只對套內建筑面積減少的情形負責，如今面積的減少是發生在共有建筑面積部分，而套內建筑面積則比約定的增大，故被告無需承擔任何退款責任，原告反而必須向被告補足增加的套內建筑面積部分的房款。
如果按照這些學者的觀點，將三種法定計價方式嚴格區分開來的話，那么在本案中，一旦認定了原、被告是選擇按套內建筑面積計價的，原告非但不能就大幅減少的共有建筑面積主張權利，還必須向被告補足增加的套內建筑面積的房款，這樣的處理結果可以說是嚴重的顯失公平。筆者認為，既然原、被告已經對房屋的建筑面積、套內建筑面積以及共有建筑面積的大小進行了詳細約定，那么被告就應當根據該約定向原告交付符合合同要求的房屋，否則就必須承擔違約責任。就算是按套內建筑面積計價，且原、被告只對套內實測面積與預售套內面積發生差異這一種情形下的處理方法進行了約定，但該約定并不代表被告可以對房屋出現的其他面積差異情形（如分攤的共有面積或建筑面積的差異）完全免責，否則，被告便可隨意控制原告分攤的共有建筑面積的大小，即使原告實際分攤的共有建筑面積與合同中約定的面積相距甚遠，甚至根本不存在，被告也無須為此承擔任何責任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。另外，按套內建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的共有建筑面積的建設費用實際是計入套內建筑面積銷售單價內的，購房者并非無償獲得共有建筑面積。也就是說，原告在購買訴爭房時，已經就分攤的共有建筑面積付出了相應的價款，只不過這部分價款是暗含在套內建筑面積的價格之中，而現在該部分面積發生差異，從而導致了訴爭房實際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據我國民法的公平原則，被告應對此承擔違約責任，向原告退還多收的價款。
此外，《示范文本》設計技術上的漏洞也必須加以彌補，比如對合同涉及的專業術語進行必要的解釋，規范協調各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規定的事項留作空白等等，盡量防止不良開發商利用合同漏洞侵害消費者的合法權益。
（四）取消多種計價方式并行的商品房計價制度，原則上適用單一的計價方式
法定的三種商品房計價方式各有利弊，設定不同的計價方式只是為了方便當事人根據自身不同的需要來進行選擇，使用任何一種計價方式，最終計算出來的房屋總價值應當是一致的。因為房屋的價值不是由計價方式決定的，計價方式的不同不會導致房屋價值發生變化。根據前述，目前多種計價方式并行的商品房計價制度存在諸多問題，因此必須對這項制度進行改革。在三種計價方式中，按套計價最簡單便捷，但因其與房屋面積沒有直接聯系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計價則是三者中“資格最老”的，過去的商品房購銷合同一直使用這種計價方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測算規則復雜、技術專業，一般的老百姓難以掌握，對消費者權利的保護也不十分有利。綜合各方面因素，按套內建筑面積計價的方式的優點最明顯，它既保護了與人們生活聯系最緊密的套內建筑面積部分，又將購房者從復雜共有建筑面積計算中解脫出來，便于其在面積問題上對開發商進行更有效的監督。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買賣合同》中對商品房的計價方式進行了強制性規定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質的商品房一律按套內建筑面積計價。北京市此舉值得其他地區參考借鑒。
不過，雖然按套內建筑面積計價能免去購房者對共有建筑面積的計算之苦，但無法保證購房者對這部分面積享有的權利免遭侵害，因此，決不能將按套內建筑面積計價看作是萬能的。為了避免出現上述案例中發展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現差異的處理方法詳細列入商品房買賣合同中。為了更好地保護消費者的權利，可以考慮參照使用北京市國土資源和房屋管理局《關于商品住宅實行套內建筑面積計價有關問題的通知》中有關經濟適用住房面積出現誤差的處理方法，規定商品房在銷售時應同時標明每套房屋的套內建筑面積單價和建筑面積基準價格，房屋竣工后，根據面積實測數據計算，以所購住房套內建筑面積計價結算的房價款大于以所購住房建筑面積價格計價結算的房價款時，按所購住房建筑面積價格結算房價款。或者進一步規定，商品房的建筑面積和套內建筑面積的實測面積與合同約定面積的差異發生不等比增長或反向變化時，由購房者選擇是以建筑面積還是以套內建筑面積的差異結算房價款。
