[ 李紅軍 ]——(2006-10-1) / 已閱11815次
自然人出租房屋需要辦理工商登記么-------以一則案例作為分析對象
李紅軍
案情簡介
原告：夏某，代理律師劉陳、李紅軍，四川東榮律師事務(wù)所。被告：攀枝花市東區(qū)工商行政管理局。
原告夏某出租房屋數(shù)百平米，被被告攀枝花市東區(qū)工商行政管理局（以下簡稱工商局）發(fā)現(xiàn)后，該局于2005年4月20日，作出攀工商東經(jīng)處字[2005]21號行政處罰決定書（以下簡稱《處罰決定書》），認(rèn)定原告從2003年起未經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，利用私有房屋從事租賃活動(dòng)，因此依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第2條、第14條的規(guī)定，對原告處以60000元罰款。
原告不復(fù)，提起復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)攀枝花市工商局維持原處罰行為，原告提起訴訟，一審以與處罰行為相同的理由判決維持原處罰行為，原告不復(fù)提請上訴，二審判決以原處罰行為沒有處罰法律依據(jù)為由，撤銷一審判決并撤銷原行政處罰行為。
本案爭議的問題是：自然人出租房屋是否需要辦理工商登記？
法律分析：
就現(xiàn)有法律規(guī)定來看，自然人出租房屋無需要辦理工商核準(zhǔn)登記，現(xiàn)簡單分析如下：
首先、原告有權(quán)出租自己的私有房屋；
依照《城市房地產(chǎn)管理法》第53條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第15條、《四川省城鎮(zhèn)私有房屋管理實(shí)施辦法》第20條以及《城市房屋租賃管理辦法》第4條、第13條的規(guī)定，城鎮(zhèn)私有房屋租賃實(shí)行登記備案制度。公民、法人或其它組織對享有所有權(quán)的房屋可以依法出租，簽訂、變更、終止租賃合同時(shí)候，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案， 2003年7月15日《四川省人民政府關(guān)于取消第四批行政審批項(xiàng)目的公告》第191條已經(jīng)取消了房屋租賃的核準(zhǔn)。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法購買并獲得所有權(quán)的私房，因此，原告有權(quán)依照上述法律的規(guī)定出租，無須經(jīng)過工商行政機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記
其次、《無照經(jīng)營查處取締辦法》第2條規(guī)定的無照經(jīng)營行為必須以違反法律、法規(guī)要求辦理營業(yè)執(zhí)照的規(guī)定為前提，并非一切無照的經(jīng)營行為都構(gòu)成無照經(jīng)營，經(jīng)營行為本身不是判斷是否需要辦理營業(yè)執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)。
工商登記屬于行政許可行為，依照《行政許可法》的規(guī)定，行政許可的設(shè)定與實(shí)施必須以公開的法律、行政法規(guī)為依據(jù)，因此判斷是需要辦理工商登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照需要有公開的法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定，并非是經(jīng)營行為就得辦理營業(yè)執(zhí)照。
就目前法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定來看，只有國家工商局96年的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的通知》及2000年的《關(guān)于房屋租賃有關(guān)問題的答復(fù)》曾規(guī)定從事房屋出租經(jīng)營的單位和個(gè)人，需要經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開展出租活動(dòng)，但這些規(guī)定已經(jīng)在2004年被國家工商局廢止，此外沒有任何法律、行政法規(guī)規(guī)定個(gè)人出租房屋需要辦理辦理工商登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。因此，就現(xiàn)有法律規(guī)定來看，沒有任何法律設(shè)定了自然人從事房屋租賃活動(dòng)的工商行政許可。因此，本案原告作為自然人出租自有房屋的行為沒有違反任何法律、法規(guī)的規(guī)定，依照《無照經(jīng)營查處取締辦法》第2條的規(guī)定，不夠成無照經(jīng)營，被告對原告實(shí)施行政處罰沒有事實(shí)依據(jù)。
最后、被告實(shí)施的行政處罰行為沒有合法的權(quán)限，屬越權(quán)行為；
依照《城市房屋租賃管理辦法》第8條、第32條的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作，房屋租賃違法行為由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；依照公安部、建設(shè)部及國家工商行政管理總局等六部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第2條規(guī)定，工商行政管理部門在加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作中負(fù)責(zé)查處利用出租房屋從事的違法經(jīng)營活動(dòng)，查處、取締非法房屋中介機(jī)構(gòu)。依照這些法律規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門是房屋租賃行為的主管機(jī)關(guān)。依照《工商行政管理執(zhí)法依據(jù)》第3條以及《工商行政管理執(zhí)法依據(jù)》第3條的規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)租賃行為只能協(xié)管，無權(quán)實(shí)施行政處罰。
綜上分析，本案被告針對原告的出租行為所作出的行政處罰沒有處罰權(quán)限、沒有執(zhí)法依據(jù)，屬越權(quán)行政行為，違反了《行政處罰法》第4條、第15條的規(guī)定，應(yīng)予以撤銷。
附：本案代理詞參見李紅軍法律研習(xí)網(wǎng) http://lawremark.icpcn.com
