[ 李小兵 ]——(2007-3-12) / 已閱13356次
關注開發商誠信 理順合同關系 嚴防虛假按揭
李小兵
住房按揭貸款業務迅猛發展，并不意味著這項貸款沒有風險。關注開發商的誠信、理順合同法律關系、嚴防虛假按揭發生，對有效防范和化解個人住房貸款風險可以起到至關重要的作用。
關注開發商誠信
誠信問題一直都是社會經濟生活中的一個重要問題，對金融市場來說尤為重要。金融作為經濟的核心，其本質就是信用。目前社會上出現開發商挪用信貸資金、房地產假按揭、重復抵押、一房多賣等問題，已對銀行信貸資金安全構成了極大的威脅。究其原因，主要是開發商的誠信問題，一方面，隨著近年來土地儲備制度的推行，房地產開發商前期投入的資金突然加大，使得一些自有資金不足的開發商，在項目開始就利用假個貸騙取銀行資金。另一方面，由于房地產市場的連年升溫， 開發商為了搶占市場，一個項目未完又投入另一個項目，資金不足時就挪用銀行資金，導致銷售良好的項目也出現無錢還貸的情況。更有甚至者，當樓盤銷售不佳時，意識到項目會出現問題，開發商直接通過虛假按揭將風險轉嫁給銀行。
針對開發商的誠信問題，一是要把好樓盤準入關。在拓展住房按揭貸款業務時首先要對合作開發商的實力、資金、信譽等方面進行資信考察，對樓盤項目除了調查開發商取得合法的“五證”外，還要綜合評估其所處的地理位置、市場發展前景以及房屋結構、質量、價格等，把好樓盤準入關；二是加強對售房款的監管。凡我行參與合作辦理按揭的項目，必須是我行與開發商和監理公司共同簽訂了預售資金監管協議的項目，售房款全部打入監管賬戶，開發商動用監管賬戶內的售房款必須先后經過監理公司審核和客戶經理簽字，確保售房款首先用于項目開發，否則不予撥款。三是正確把握貸款發放時間。發放住房按揭貸款時，按揭房屋必須是現房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。
理順合同關系
個人住房按揭貸款一般涉及三方當事人：購房人、開發商和銀行，其法律關系主要表現為商品房買賣合同關系和借款合同關系，這兩個合同關系雖然各自獨立，但相互之間存在一定的因果關系。商品房買賣合同關系是購房人與開發商之間形成的房屋買賣關系，合同的標的是房屋。借款合同是借款人與銀行之間的借款合同關系，其標的是貨幣。在購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同中，往往約定了采用按揭付款方式。購房人按開發商要求，到指定銀行簽訂按揭貸款合同，并委托銀行直接將購房人的貸款劃給開發商。商品房買賣合同與借款合同的關系屬于關聯關系。首先，借款人申請借款的直接目的就是購房；其次，按揭銀行在發放按揭貸款時對借款用途是明知的，同時約定用所購房屋作抵押；再次，開發商和按揭銀行在發放按揭貸款前就已經簽訂項目按揭貸款合作協議，達成了一致意見，并由開發商提供階段性保證擔保；四，按揭銀行與借款人之間往往還約定，委托銀行將取得的按揭貸款直接支付給開發商。由此可見，商品房買賣合同成為個人購房按揭借款合同的前提，購買房屋成為借款合同的直接目的，當買賣合同因無效、被撤銷或解除而不能履行時，個人住房按揭貸款合同的目的也隨之不能實現，從而導致按揭借款合同無效、被撤銷或解除。
正確認識兩者之間的法律關系，對銀行正確認識和控制個人住房貸款的法律風險有十分重要的作用。對于無效合同或合同被撤銷，雖不能產生當事人所預期的法律效果，但并不是不產生任何法律后果。因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。針對無效合同的違法性，合同法不僅規定當事人負返還財產、賠償損失的民事責任，還因為當事人訂立無效合同侵犯了為法律所保護的社會秩序和社會公共利益，規定當事人承擔其他法律責任，即當事人除應承擔民事責任以外，還可能因其具有違法行為而應承擔行政的甚至刑事的責任。合同解除制度是要解決有效成立的合同提前消滅的問題。作為市場主體，為了適應復雜多變的市場情況，在擬定和修改《個人購房擔保借款合同》時，有必要把合同條款規定得更細致、更靈活、更有策略性，其中應包括保留解除權的條款等，使自己處于主動而有利的地位。
嚴防虛假按揭
個人住房按揭貸款面臨的最大風險就是虛假按揭。所謂虛假按揭，是指開發商與借款人串通，通過制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款的行為。實踐中，要杜絕所有一切虛假行為十分困難，單就收入證明一項就很難辦到。我們不能認為開發商或借款人提供了虛假資料的都是虛假按揭，事實上如果開發商與確有其人的借款人串通，即便制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款，最終受害的不一定是銀行，所謂“冤有頭，債有主”，加之銀行提供的是房價七成以下的貸款，擁有的卻是借款人所購房屋的抵押權，在房地產市場連年升溫、房價不斷上漲的情況下，貸款損失的可能性不大。當然如果開發商虛構借款人（購房人），通過制造虛假購房文件來騙取個人住房貸款，由于借款人的身份虛假，沒有真正的承貸主體，最終承擔責任的可能就是開發商，由于法人責任的有限性，銀行貸款損失在所難免。我們特別要防范的就是這種開發商虛構借款人（購房人）身份的虛假按揭。
對付虛假按揭，弄清購房人的真實身份至關重要，就好比蛇之七寸。做好以下幾項工作，可以有效防范虛假按揭：（一）實行見面審查制度，弄清借款人的真實身份，杜絕由開發商代為審查（提供）借款人資料；（二）根據借款人的不同情況合理確定貸款期限和成數，防止“一刀切”；（三）結合本地房地產市場行情，核實房屋銷售價格，重點審查首付款是否到帳；（三）重視房屋銷售備案登記，嚴防“一房多賣”；（四）客戶經理親自辦理抵押登記手續，保證抵押房屋優先受償。
