[ 臧恩富 ]——(2007-4-29) / 已閱15071次
請(qǐng)求逾期交房違約金案評(píng)析
遼寧壹品律師事務(wù)所律師 臧恩富
前言：
在商品房買賣合同關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商作為賣方的主要義務(wù)是按時(shí)向買方交付符合合同約定的質(zhì)量的房屋。如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交付房屋，或者擬交付的房屋不符合合同的約定而買方拒收房屋，則雙方之間就會(huì)產(chǎn)生買方向開(kāi)發(fā)商主張逾期交房違約金的糾紛。
案例：
某小區(qū)的開(kāi)發(fā)商在出售房屋的《商品房買賣合同》中約定：交付房屋的時(shí)間是2005年9月1日。交房標(biāo)準(zhǔn)是：出賣人應(yīng)當(dāng)在2005年9月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。關(guān)于逾期交房違約責(zé)任：合同約定，若賣方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向買方日支已付購(gòu)房款萬(wàn)分之一的違約金。2006年7月1日，開(kāi)發(fā)商作為房屋出賣人向購(gòu)房者發(fā)出入住通知，將于7月15日前向購(gòu)房者交付房屋，購(gòu)房者應(yīng)在7月15日前辦理入住手續(xù)。因購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的質(zhì)量不滿意，并且開(kāi)發(fā)商未出示房屋驗(yàn)收合格證明，也未出示竣工驗(yàn)收備案證，故購(gòu)房者拒收房屋，并以開(kāi)發(fā)商延期交房為由起訴開(kāi)發(fā)商，要求其支付逾期交房違約金，逾期交房違約金從合同約定的交房日期起算，計(jì)算到實(shí)際交付房屋之日止。
經(jīng)查，開(kāi)發(fā)商于2006年10月2日取得竣工驗(yàn)收備案證，竣工驗(yàn)收備案證上記載的案涉房屋的驗(yàn)收合格時(shí)間是2006年9月9日。
法院判決：
一審法院判決認(rèn)定：開(kāi)發(fā)商在未取得竣工驗(yàn)收備案證且案涉房屋未驗(yàn)收合格的情況下，向購(gòu)房者發(fā)出的入住通知對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有約束力。開(kāi)發(fā)商主張的其自行進(jìn)行驗(yàn)收合格的時(shí)間不成立。驗(yàn)工驗(yàn)收備案證記載的驗(yàn)收合格的時(shí)間是2006年9月9日。對(duì)于起訴時(shí)已領(lǐng)取鑰匙的購(gòu)房人，其逾期交房違約金計(jì)算到2006年9月9日。對(duì)于訴訟時(shí)仍未領(lǐng)取鑰匙的住戶，違約金計(jì)算至實(shí)際交付房屋之日止。
二審法院在判決中同樣認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商在未取得竣工驗(yàn)收備案證且案涉房屋未驗(yàn)收合格的情況下，向購(gòu)房者發(fā)出的入住通知對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有約束力。開(kāi)發(fā)商主張的其自行進(jìn)行驗(yàn)收合格的時(shí)間不成立。房屋驗(yàn)收合格的具體時(shí)間應(yīng)以竣工驗(yàn)收備案證的記載為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收備案證后，應(yīng)通知購(gòu)房人接收房屋，在這種情況下，若購(gòu)房人再拒收房屋，開(kāi)發(fā)商才不承擔(dān)通知交房之后的逾期交房違約責(zé)任。若開(kāi)發(fā)商在未取得竣工驗(yàn)收備案證的情況下向購(gòu)房人發(fā)出入住通知，則不能因該通知而免除開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。
律師點(diǎn)評(píng)：
一、本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題之一是開(kāi)發(fā)商（賣方）所出售的商品房到底什么時(shí)候驗(yàn)收合格并且達(dá)到交付條件，證據(jù)是什么。
依據(jù)雙方之間的商品房買賣合同第八條的規(guī)定：“出賣人（即上訴人）應(yīng)當(dāng)在2005年9月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人（即被上訴人）使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和地方政府的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商證明自己所出售的房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并且達(dá)到交付條件的唯一合法證據(jù)，就是看其是否取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》。相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和地方政府的有關(guān)具體規(guī)定如下：
1、《中華人民共和國(guó)建筑法》
第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”
2、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000年1月30日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)發(fā)布）
第四十三條第一款：國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度。
第四十九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公司、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織驗(yàn)收。
3、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》
中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建設(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)＜建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)＞的通知(建標(biāo)[2001]157號(hào))中規(guī)定上述國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的6.0.7條規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)中的說(shuō)明原文如下:
“6.0.7 單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件，報(bào)建設(shè)行政管理部門備案。
說(shuō)明：6.0.7 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度是加強(qiáng)政府監(jiān)督管理，防止不合格工程流向社會(huì)的一個(gè)重要手段。建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，到縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用。”
4、《遼寧省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案工作的有關(guān)規(guī)定》（遼建發(fā)[2001]120號(hào) 2001年8月30日）及關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳、消防局、環(huán)保局聯(lián)合下發(fā)的《遼寧省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案工作的有關(guān)規(guī)定》的通知（大建委發(fā)[2002]147號(hào) 2002年9月29日）
依據(jù)上述兩個(gè)地方性文件的規(guī)定：
大連市的建設(shè)單位應(yīng)先取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、城建檔案的驗(yàn)收合格證件，否則不得自行組織驗(yàn)收。自行組織驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向大連市建設(shè)工程質(zhì)理監(jiān)督站進(jìn)行備案管理。
綜合上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得工程竣工驗(yàn)收備案證是其所出售的房屋驗(yàn)收合格的法定標(biāo)志和證據(jù)。開(kāi)發(fā)商所出售房屋驗(yàn)收合格和具備交付條件的時(shí)間應(yīng)以工程竣工驗(yàn)收備案證的記載為準(zhǔn)。
二、本案爭(zhēng)議的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題是：開(kāi)發(fā)商在未取得法定的房屋驗(yàn)收合格證明的情況下發(fā)出的入住通知書(shū)對(duì)購(gòu)房人是否有約束力？
如上所述，因開(kāi)發(fā)商在發(fā)出入住通知書(shū)時(shí)，其所出售的房屋并未驗(yàn)收合格，不具備雙方之間商品房買賣合同所約定的交付條件，因此該入住通知對(duì)購(gòu)房人沒(méi)有約束力。
另外，依據(jù)雙方之間合同的約定，開(kāi)發(fā)商在出售的房屋驗(yàn)收合格具備交付條件即2006年9月9日之后，有義務(wù)通知購(gòu)房人接收房屋。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商在取得《竣工驗(yàn)收備案表》后，沒(méi)有向購(gòu)房人再發(fā)出入住通知書(shū)，故此，購(gòu)房人有權(quán)主張違約金計(jì)算至所購(gòu)房屋驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商再次發(fā)出入住通知之日止，或在開(kāi)發(fā)商未再次發(fā)出入住通知的情況下至購(gòu)房人實(shí)際領(lǐng)取鑰匙之日止。
