[ 陳召利 ]——(2007-7-6) / 已閱37640次
物權法沒有絕對禁止住宅改為商用，物權法對于住宅改為商用提供了法律路徑指引：1、按照有關法律規定做出評價并變更許可；2、取得有利害關系的業主的同意。改商以后，可能增加樓面負載，也可能需要拆改給建筑物帶來其他不良影響。其次住宅改商以后，因為商業活動會排放噪聲、廢水、垃圾等污染物，也可能增加車輛等影響社區秩序。總的來說，住宅改商不僅僅是物權問題，涉及到社會管理秩序和市民的生活秩序，因此該條規定有條件地放松了對住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，還需要經過相關行政手續審批和業主同意。
七、明確了業主、業主委員會及業主大會的訴訟主體資格。
第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物權法首次直接賦予了業主大會和業主委員會訴訟主體地位，從此，業主大會和業主委員會可以原告身份出現在法庭上。
八、維修資金屬于業主共有，維修資金的籌集、使用情況應當公布，業主權利更加透明。
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
業主共有部分維修費用的稱呼，長期以來沒有統一，物權法將物業維修的費用統一，定名為維修資金，并歸全體業主共有。維修資金的使用由業主共同決定，業主可以將維修資金用于全體業主共有設施的維修，如電梯、水箱、下水管道、煤氣、消防設施、路燈等共用設施的維護與修理。《物權法》還規定維修資金的籌集、使用情況應當公示，以上規定切實保護業主的切身利益，并為維修資金的專門立法與實踐完善提供了法律依據。
九、業主將有權更換物業服務企業或其他管理人。
第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
物權法確立了業主對物業服務方式的完全選擇權，業主全體可以自行管理，也可以委托一個或多個機構共同管理。劃清了業主大會和業主委員會與物業服務機構之間的關系，物業服務從屬于業主大會和業主委員會，業主全體可以依法更換物業服務機構。但是根據相關條款內容，從實踐來看，業主大會和業主委員會如何更換物業服務機構還需要進一步細化。
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