[ 陳召利 ]——(2007-12-17) / 已閱18166次
二手房買賣合同糾紛辦案小結
作者：陳召利 主頁：www.law-god.com
最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發現，房地產經紀機構的不規范操作和房屋交易雙方的法律風險意識淡薄是糾紛發生的主要原因，令人深思。本文將重點分析其中幾個較為普遍發生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。
一、 房屋中介機構操作不規范
1．委托合同簽訂不規范
一般來說，房地產經紀機構應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產經紀機構往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產買賣契約’補充協議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。
2．逃避居間義務
房地產經紀機構在南京市房產交易市場辦理產權證時不在《南京市房地產買賣契約》（現變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。
根據市政府辦公室2007年7月12日轉發市房產局《南京市存量房網上交易管理辦法》規定，從2007年9月1日起，本市主城區存量房實行網上交易管理，存量房交易資金監管也一同實行。存量房實行網上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權屬登記申請書》存量房交易類）改為從網上打印。由房地產經紀機構促成交易的，由經紀機構提供打印服務。如房地產經紀機構無法提供上述打印服務，則不具備合法的房地產經紀資質。
在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產經紀機構的不規范操作提高警惕，選擇正規的房地產經紀機構，以免自己的權利被非法侵害。
二、 房屋買賣合同的內容不完整
如上所述，房地產經紀機構通常沒有以居間人的身份協助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內容語蔫不詳。根據《中華人民共和國合同法》的相關規定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。
房屋買賣合同中應明確房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。再次，合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。
在此提醒購房者，房款的支付時間應當與房屋的交付步驟相協調，有效地控制風險，避免出現房款已經全部支付但售房人尚未履行全部義務的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發現房屋內的裝修和附屬設施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。
三、 房屋買賣合同補充協議的效力不確定
在房屋買賣過程中，經常發生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態，而且是否愿意作證也存在疑問。
在此，筆者建議，房屋買賣雙方應當在房屋買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。
